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2024年11月24日
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“國慶節之后，看房的客戶少了很多。首付款比例提高，不少已交了意向金的客戶選擇‘退單’。”某房地產中介相關人士說。
中國證券報記者日前在多家房地產中介咨詢此前火熱的“首付貸”等房地產配資產品時，平時滔滔不絕的工作人員諱莫如深或明確說“早就沒有此類業務”。監管部門近期加大排查房地產配資、收入證明真實性等工作力度。業內人士表示，多個城市樓市限貸限購政策“回歸”，同時監管升級，未來一段時間樓市成交將下滑，此前業務量飆升的個人房貸也將隨之降溫。
“退單”頻現
“一般來說，購買二手房除支付首付款外，還有稅費、中介費等費用，購房者基本要準備出五成左右的現金。政策收緊、首付比例提高后，很多人拿不出這么多現金了。”某房地產中介人士表示，首付款比例提高后，近期“退單”的客戶不少，看房人數、成交量直線下滑。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，目前一線城市限購限貸最為嚴格；部分二線城市重啟限購限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍寬松；三四線城市的調控政策更多的是規范市場。
以北京市“9·30新政”為例，首套普通住宅的房貸首付款比例由30%上調至35%，非普通住宅的首付款比例由30%調整至40%；二套普通住宅的首付款比例仍為50%，非普通住宅的首付款比例由50%上調至70%。以500萬元的房貸為例，如果是首套普通住宅，新政實施前首付款150萬元，實施后為175萬元，增加25萬元；如果是首套非普通自住房，則首付款增加50萬元；如果是二套非普通住宅，則首付款增加100萬元。
10月以來，“退單”在北京、南京等前期房價上漲較快的熱點城市頻頻出現，以大戶型商品房交易最為明顯。中國證券報記者在近年來一直是熱點地域的北京市朝青板塊走訪時發現，多個房地產中介門店門可羅雀。鏈家地產一位工作人員表示，現在大戶型的首付款比例普遍在六成以上，擋住了很多買家，并且賣家價格掛得高，很難成交，有價無市。
北京多家銀行的個人貸款業務人士表示，目前各大銀行嚴格執行“9·30新政”，但批貸速度是正常的，沒有太大變化，一般批貸函3至5個工作日就能下來。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，銀行對住房信貸進行結構調整，房地產市場將落實差別化且收緊的信貸政策，對于住房信貸管理有積極作用，未來不排除財稅政策也會收緊。
配資潛行
隨著監管的加強，此前火熱的房地產配資業務正在隱退。
“如果首付資金不夠，你們能不能想想辦法？”當中國證券報記者以購房者身份詢問時，某房地產中介工作人員謹慎地表示已沒有此類業務。在記者的反復追問之下，工作人員才透露，“現在監管部門查得非常緊，如果你真的需要，我找經理問一下，月息1.5%，最多只能貸50萬元，最長期限1年。如果你資質不錯，還是找銀行做信用貸吧。”
當記者質疑其利率太高時，該工作人員直言“是冒著巨大風險在做”，并表示此前類似的房地產配資業務即“首付貸”額度可以做到300萬元，最長期限可達3年，但現在做不到了。
央行上海總部19日召集25家在滬主要中資商業銀行行長以及房貸部門和資產負債部門負責人召開會議，要求商業銀行強化對首付資金來源的審查，加強居民收入證明真實性的審核，切實防范各類資金違規流入土地市場。
銀監會近日下發的《P2P網絡借貸風險專項整治工作實施方案》提出，在全國范圍內開展網貸風險專項整治工作，對涉及房地產配資業務的網貸機構進行重點排查。
銀監會主席尚福林日前強調，要加強對房地產的信貸壓力測試和風險測試。多個地區的銀監局人士透露，今年以來，對于房地產相關貸款的核查愈發審慎。除房地產開發貸款外，還要嚴格核查個人住房貸款首付款資金來源，審核借款人收入證明真實性及還款能力。監管部門引導銀行業通過建立房地產金融風險研判機制，及時把握房地產市場形勢和相關風險狀況。
嚴防風險
專家表示，監管升級有助一二線城市樓市降溫，能適當降低居民杠桿率，防止金融系統產生不必要的風險。
央行最新數據顯示，前三季度個人住房貸款增量在各項貸款增量中的占比為35.7%。其中，9月份個人住房貸款新增4759億元，同比多增2055億元，占新增人民幣貸款的39%。飆升的個人房貸業務引發多方關注。央行調查統計司司長阮健弘認為，個人住房貸款增長較快，一個重要原因是今年全國房地產市場走勢分化，部分一二線城市房地產成交活躍。同時，個人住房貸款快速增長也與金融機構、居民部門的資產配置選擇有關。
民生銀行首席研究員溫彬表示，從國際經驗看，盡管我國房貸余額占GDP的比重在合理范圍內，但如果短期內居民快速加杠桿特別是投資和投機需求過度，容易引發金融風險，也會對其他實體經濟部門的信貸需求產生擠出效應。監管部門及時進行風險提示有助于銀行信貸結構優化和平穩運行。隨著各地房地產調控的緊縮效應顯現，投資和投機需求會快速回落，預計個人房貸增量會逐月回落。
興業證券地產首席分析師閻常銘表示，對商業銀行給予一定的微觀約束是必要的。商業銀行在配置按揭的過程中，微觀層面存在相互競爭行為，包括爭奪優質按揭資產和優質客戶，要避免房地產金融發生系統性風險。
2013至2014年，溫州、鄂爾多斯等部分房價過快上漲的城市出現“斷供”和“棄房”現象。對于本輪房地產調控是否會出現類似現象，第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤表示，本輪調控主要針對一些熱點城市，而全國大部分城市去庫存壓力仍較大，政策仍會予以支持，所以出現“斷供”和“棄房”現象的概率很小。此外，為了沖刺年終業績，部分開發商可能加快推盤節奏，并在價格上有所優惠以促進成交。
