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2024年11月22日
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經歷國慶前的房價上漲，又經歷國慶假期親友間關于樓市投資心得的“口口相傳”，估計更多的人不淡定了。
這么多年，房價為何跌不下來，原因眾說紛紜。筆者認為，除了貨幣多發的宏觀因素外，其根源是：賣地是地方政府的一門重要生意，是地方財政的重要經濟來源。同時，在相當長時間里，房地產經濟又扮演著經濟火車頭的角色，與金融、建筑、鋼鐵、水泥、家電等一大批產業息息相關?？梢哉f，房價不斷上漲是各級政府希望的結果。
眾所周知，房價的大頭不是房子本身，而是地價，所以房產市場的核心是土地市場。你會發現，買賣土地是地方政府的獨門生意，開發商其實不容易，老百姓更是弱勢。一方面，在這門生意上，農民是不能把地直接賣給開發商的，地方政府完全壟斷“貨源”，從而實現經濟學上說的“要素低價”。這相當于，很多茶農手里有茶葉，但收茶的茶商只有一個。要買茶和賣茶，只能找這個茶商。
另一方面，其實中國面積這么大，土地多的是。但是，為了盡量賣高地價，政府往往會不自覺地人為限制土地用途，制造稀缺和土地緊張，并擠牙膏一樣，一點一點賣地。同時，還通過學區、交通等配套建設來增加賣點，進行包裝，增加稀缺性。
這種人為制造稀缺模式在當前經濟社會中是比較常見的，只是形式各異。比如，汽車多的是，但政府限定了出租車牌照數量，人為制造稀缺。如果沒有專車，出租車和出租車牌照自然搶手。
“在土地出讓低迷的時候，有的地方政府還會叫我們先高價拍地，交易完成后再私下給我們補貼，以制造假象?！币粋€地產商私下對我說，為了做好土地這門生意，很多事你根本想不到。
由此分析，可以看到，基于土地市場的樓市其實是一個高度壟斷的，偽市場化的市場。在這樣的市場中，樓市泡沫不斷放大，什么限購、提高首付等調控措施都是“紙老虎”，沒有效用。一旦樓市降溫，地方政府比誰都著急。
說到這里，很多人會問，難道房子就會這么一直漲下去？泡沫一直吹下去？當然不可能。
我們知道，相比西方國家，國內各級政府的權力往往很大，邊界更模糊，有很大的配置和動員資源的能力，所以，其合力下的泡沫也自然會更持久。但是，任何泡沫始終要破裂的，只是時間問題。而且泡沫越大，后果越嚴重。
目前的樓市中，我們看到很多人已開始恐慌性買房，讓人們很自然的想起去年的股市。在去年股市漲到4300點時，我曾在新浪財經《意見領袖》發表專欄文章《4300點怎么辦？》，文章提醒 “支撐當前行情靠的是幻想，應該去掉杠桿，降低倉位，甚至選擇離場”。
后來，指數一路漲到5000多點。盡管如此，如果現在回想起來，當時4300點離場，甚至4000點離場也是不錯的選擇。
這次以“去庫存”和“穩增長”引發的樓市熱潮，和去年的股市有點相似。筆者不知道現在的樓市相當于“去年股市”的4500點，還是4800點?；蛟S，房價會繼續漲，但會在大家對樓市一致看多和合理時，開始掉頭向下。
至于具體的拐點，是不可能預測的，只能靠猜。所以，不管是什么投資品，希望賣在高處拐點的想法是幼稚的。在上漲的路上和泡沫吹大的過程中賣出，當時可能感覺賣虧了。但從大的周期來看，應該不會虧。
筆者覺得，目前這個階段，應該是時候開始考慮避險或樓市風險的對沖預案了。
(陳恩摯：青年經濟學者、財經專欄作家,近期出版《經濟十字路口的投資者窘境》。)
