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2024年11月22日
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百瑞·威爾遜：英國注冊景觀設計師、中國國際城市化發展戰略研究委員會委員
住房負擔能力對許多城市來說都是一個嚴峻的問題，而且是一個多方面的問題。這一復雜問題，需要使用各種綜合辦法進行解決。其中，保障性住房是目前被頻繁使用的一個術語。那么，我們為什么需要保障性住房？它對社會的影響又有哪些?
德國近一半人口選擇租房住
不是每個人都可以擁有房產，也不是每個人都想擁有房產。例如，在發達國家中，德國房產所有權持有水平最低，跟香港比起來，德國的與眾不同在于，大部分德國人會選擇不購買房產而租房住。即使是在老百姓對于買房和租房都能負擔得起的情況下也是如此。可以說，德國房客就像一位“國王”，能從業主那里享有更多的權利和更強有力的保護。德國房客能自由地對租房進行裝飾(盡管退房前，他們得重新粉刷墻壁)，也會把租房當成自己真正的家，對租房所做的維護遠遠高于香港的房客。平均而言，德國房客每租一次房，會住三至七年，遠遠超過其他國家。
房地產繁榮帶來的負資產加強了德國人對房價上漲的懷疑。就餐時，他們并不會坐在餐桌前討論他們的房產在過去幾個月價格上漲了多少。據位于巴黎的經濟合作與發展組織數據顯示，經合組織國家在1970年至2008年間，房價平均增長了83%，而德國的房價卻下跌了17%。即使這樣，買房也很難獲得抵押貸款，因為貸款需要有一大筆存款。這說明在強大的德國文化里，德國人并不愿意冒風險和借款。
收入決定住房負擔能力
相比之下，在中國，擁有一套房子是中國人最重要的生活愿望之一。房子代表著安全感，目前中國的年輕人仍然面臨著娶老婆之前要先買房這一文化上的壓力。年輕人沒有一套房子，那么就很可能會晚婚晚育，甚至不結婚。面對上升的房價，對年輕人來說，買房已是不可缺少的金融投資，否則就只能眼睜睜地看著有錢人通過房地產投機變得越來越有錢。
根據易居中國提供的資訊，2014年底，在中國深圳買一套100平方米的房子，要花費一個家庭平均21.7年的收入（不能有任何額外的開銷）。數據表明，截至2015年6月，北京的房價收入比率更是高達34.7年，全國的平均比率達22.3年。同樣是買一套100平方米的房子，在房價一直貴得離譜的香港則需要34.3年，這使之位居高房價收入比率第三位。雖然提供的數據之間有些許差異，但不管怎樣都可以確信——中國各大城市的生活成本對于老百姓來說實在太高了，尤其是在房價方面。與中國相比，美國的全國平均水平只需3.38年。美國是世界上房屋租金回報率最高的國家之一。但是在中國，房屋租金回報率遠低于房價回報率，使得房屋持有者對買房出租失去興趣，干脆讓新房空置一段時間，有時一空就是幾年。
可以說，房價和房屋的數量不是決定人們住房負擔能力的主要因素，收入才是決定人們住房負擔能力的主要因素。因此，要了解保障性住房的挑戰就需要了解人們在收入和財富方面的趨勢和差距。住房往往是低收入和中等收入家庭的最大開支。
此外，顯而易見的是，無論是租賃還是購買，都不僅應該讓人們租得起、買得起房，還應該租得起、買得起任何地點的住房，不管是在城市中心還是在城鎮的邊緣。但如今，在許多地方，特別是香港，人們買不起房，尤其是買不起市區的住房。這對社會產生了各方面的影響。
價格壓力迫使低收入者搬離城中心
隨著老居民區的重建和改造，住房租金價格快速上漲，因為業主發現，很多新租戶愿意支付更高的房租。收入較低的家庭，許多人一直生活在這種老居民區，房租一上漲，由于負擔不起，他們只能被迫離開那里。在當地再尋租與他們的收入水平相匹配的房子，這也意味著租房的面積會更小、條件會更差。最終會導致生活在收入底層的人們，只能租住那些條件差到不能接受的私人出租房，如在香港那些隔斷的板房和籠屋。
作為一種解決方法，搬到房價便宜的地區也有其相應問題。搬家會帶來尋找新學校、新工作或者為了維持之前的生活圈子而多地長距離往返所造成的創傷。住房在工作單位附近，不僅節省時間、降低生活成本和減少對市政服務的影響；最重要的是，人們能維持社會凝聚力，和朋友待在一起，保持自己的生活習慣。
建在軌道交通附近和工作單位附近的保障性住房，在這一快速城市化和城市密度急速增加時期，已出現嚴重的不平衡了。城市需要各種層次的勞動者，從銀行家到街道清潔工等。每個人都需要在當地有住房，住房最好就在他們工作單位附近，并且他們憑工作的收入能負擔得起住房。馬路清潔工需要打掃銀行家的道路，這意味著銀行家和街道清潔工應該住在彼此附近。
城市保障性住房的短缺可能會導致像警察、消防員、教師和護士這樣至關重要人員的流失，因為他們都找不到離工作單位近的和支付得起的住房。低收入的租房者通常都是不可缺少的服務類工人，其中包括餐廳服務員、零售文員、收銀員、托兒所工人、理發師、維修技術員、保安以及殘疾人和退休人員。
形勢正在發生變化？
當前形勢是由規劃師規劃、政府贊成造成的。它導致了一個個隔離的、收入特定的社區的出現，社區位于工作機會稀少的城外，上班通勤距離長。這一形勢在發達國家已結束。在中國，除了收入低、城市邊緣化和大規模住房計劃等問題外，這一形勢還沒有結束。
過去十年，混合收入住房——保障性住房發展中一個相對較新的概念，在全美人氣上升。發展好的城市為低收入者和富裕點的居民一起提供城中住房。地方政府似乎更喜歡為低收入居民提供混合收入住房這一解決方法，因為之前的政策教訓告訴他們，貧民窟這一解決方法并不理想。
奧斯汀的S.M.A.R.T. (安全，混合收入，方便，價格合理，交通便利)住房方案，為開發商提供了一個基于保障性住房水平的激勵計劃。這座城市提供了額外的密度和高度差異，或者說是住房面積/土地面積比，鼓勵建設保障性住房和其他社會福利，如開放的空間及街道景觀。開發商預計將建25%的保障性住房或支付代理費到城市住房公積金中。
香港繼續推進快速解決方案——勞累但可靠的大規模郊區公共住房項目，但是郊區只能提供很少的工作機會，因此給現有的交通系統制造了很大的壓力。同時，這一方案不允許在CBD地區內建設住宅，因此它促進了像觀塘這種新CBD地區的發展。而在中國，上百年的城中村社區在年輕的城市規劃師筆下逐漸消失，取而代之的是新鮮熱辣的有著天價租金并且空置的國際風格的樓房。
即使在像深圳這樣的新城市，絕大多數人口也是那些住在逐漸被拆除的城中村中的務工人員。根據分析師溫德爾·考克斯分析，美國人口的國內遷移跟美國的住房負擔能力密切相關，從2000年到2009年，美國主要的大都會城市由于房地產泡沫失去了近320萬移民。在大規模城鄉遷移時期，人們遷移到城市的整體欲望肯定受住房成本的影響，特別是對低薪工人來說。在多樣、混合的市中心街區沒有保障性住房，所有的工人都住哪里？沒有他們，他們的工作誰來做呢？
