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2024年11月24日
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近日，廣州金融業協會、廣州互聯網金融協會、廣州市房地產中介協會等3家行業協會聯合下發《關于停止開展首付貸、眾籌購房等金融業務的通知》(下稱《通知》)要求，各會員單位從即日起全面停止開展首付貸、眾籌購房等金融業務，并徹底開展自查和業務清理工作。
實際上，央行已明確禁止首付貸，且指出房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應資質，是違法從事金融業務，將對此進行清理整頓，首付貸最為普遍也影響較大的一線城市如深圳、上海和北京亦陸續出臺清理措施。廣州3月份也已對首付貸狀況展開調查，本次正式叫停更是三個自律協會聯合發文，一方面是對首付貸清理的重視，另一方面也有責任分配的考量在———誰的問題誰來處理。
各大城市嚴陣以待，首付貸究竟是何方神圣？首付貸，顧名思義就是融資貸款來付購房的首付。通常是在購房人首付資金不足的時候，由地產中介或金融機構為其提供資金拆借。常見的方式有幾種，一種是開發商和地產中介為了成交量而自建金融機構為購房者提供首付分期貸款，而貸款的資金來源很有可能是銀行，具體做法是中介交付一定比例的保證金(通常為10%)和銀行合作，將銀行理財資金對接到房屋配資項目上；還有一種則是中介通過“高評高貸”，簽下“陰陽合同”將房屋價格虛增至實際價格的兩倍，于是銀行批下來的貸款就可以覆蓋房屋的實際全款或大部分款項，這樣一來，在房價高企的一線城市，首付貸可以讓消費者實現5%-10%的超低首付甚至零首付。而變相的首付貸則是銀行的消費貸轉化的，消費貸無需抵押、不計入征信，對信用要求比較低，最高可貸30萬元，銀行把錢打到客戶卡內，客戶按月還款，客戶如果用于購房則實際成為了首付貸。
首付貸和資本市場場外配資一樣，都是用于交易的信用借貸，不過一個是借錢炒股一個是借錢買房。叫停首付貸，主要是為了防止系統性風險。因為無論是上述何種形式，都與銀行有著千絲萬縷的關系，而且都直接或間接地模糊了首付對于購房人信用評估與房貸風險控制的作用。這本質上看起來和向朋友借錢付首付無甚區別，實際不然，在朋友之間的借貸中，是可以以借款人平日真實的信用度、收入及親密關系作考量評估的，且即使出現逃債也是微觀個體之間的選擇與個人代價。而銀行對于該筆資金用于購房未必明晰，中間很可能存在信息不對稱甚至信息造假，因此未能對其進行信用評估，很容易錯估風險，雖然不排除首付貸客戶中有一部分是短暫流動性缺失的人，但肯定會有不少本不具備購房信用資質的人，一旦房價下跌或其個人收入出現波動容易斷供造成大量壞賬而引起系統性風險。現在首付貸規模不算大，但由于中國優質投資品短缺，對買房又有著歷史性偏好，一旦首付貸發展起來很容易以乘數級擴張。美國次貸危機發生的導火索之一新世紀金融公司，其業務模式與鏈家的首付貸模式非常相似。
目前去庫存的大背景下，首付貸這種為購房加杠桿的方式是利于樓市交易的，要慎防清理變為打擊非關系戶保留關系戶首付貸的行動。首付貸未必不能存在，但必須是評估過風險、有嚴格標準下由持牌金融機構來提供。對于首付貸的監管，始終以防范系統性風險為底線原則。
