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2024年11月23日
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2月21日，中央公布了一份重磅文件：《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，《意見》提出，要加強街區的規劃和建設，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。
其中，“原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”這句話，引發熱烈討論。已建成小區誰有權決定開放？今后沒有封閉式小區，是否意味著小區不再有物業？小區開放后安全如何保證？小區打開之后，有沒有什么配套措施來保障大家的權利？對于這一系列的問題，看看專家怎么說。而對于拆除圍墻是否違反《物權法》，最高法相關人員今天上午也進行了回應。
1、打開小區是拍腦袋之舉？
對于中央的這份《意見》，有質疑者認為在執行的過程中會遇到很大阻力，這是不是拍腦袋之舉？為什么現在這個時候提出要拆除小區的圍墻？實際上，出臺這一文件的背景是經過37年發展，中國城市日新月異，但問題也不少，尤其是各種“城市病”，必須得治，刻不容緩。
以北京為例，堵車已經成為十分嚴重的問題。城市規劃專家說，其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個原因，就是城市支路等毛細血管不通暢，道路微循環不好。
此前在網絡上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網一般密布的干路支路，而北京地區只看得到成片的大院、小區和稀疏的城市道路。
國家發改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國家城市發展一直是小街區，路網密，不會像我們一些城市經常出現交通毛細血管堵塞的情況，
而封閉式的大院或小區不僅割裂了路網交通，而且從多個方面影響了城市生活。專家說，大部分生活性的街道上，應該有更良好的關系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環境、步行空間、綠帶、休憩場所等，會讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會覺得這條路很長。
從這個角度講，打開小區的決定恰逢其時，并非拍腦袋之舉，因為在中央看來，封閉小區是造成當前城市病的一大病因。
2、打開小區違反《物權法》？
既然打開小區是為了解決城市病，讓城市更加宜居，那么問題來了，誰有權打開小區？畢竟，小區是否打開涉及到業主的利益，在《物權法》已經出臺的背景下，業主的權益如何得到尊重？北京市房協秘書長陳志認為，對于已有小區是否開放，應該充分尊重小區土地的使用權人——業主的權利。
陳志說，一個小區使用的土地，無論是小區內建設道路、綠地，還是建設住宅樓的土地，都先是開發商從政府手中獲得使用權，建設完成后出售給業主，而小區使用的土地也被劃分到每個購房的業主“頭上”。同時，《物權法》中規定，小區道路如果沒有明確規定屬于市政道路的，產權屬于全體業主。因此，對于已有的小區來說，是否開放，應該由業主共同決定。
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區土地使用權70年到期時再變更，或小區住宅樓已經無法居住需重建時再變更。
中國政法大學教授王衛國認為，政府的出發點是好的，但推行時應尊重大家意愿和需求。王衛國表示，小區道路如果沒有明確規定屬于市政道路的，從產權來講屬于小區業主，按照物權法的規定，住宅小區的土地使用權是屬于小區內部業主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區業主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《物權法》。
從專家的觀點來看，在依法治國的背景下，要打開已建成小區需要充分尊重業主的權利，在充分協商的背景之下，才能逐步打開，這應該是大概率事件。
最高人民法院民一庭庭長程新文23日上午在回答“拆小區圍墻是否違背物權法”的提問時表示，目前，黨中央、國務院提出的這一《意見》屬于黨和國家政策層面的問題，涉及包括業主在內有關主體的權益保障，還有一個通過立法實現法治化的過程。這也就是說，具體如何執行還需要通過立法來落實。
3、開放使用小區道路如何補償？
如果業主同意打開小區，將小區道路變為公共道路，會有補償嗎？中國政法大學教授王衛國認為，從法律上講，政府要協商推進，比如與小區業主大會進行必要協商，還要進行補償。
同時，要區別對待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區業主等各方進行協調；對于有些小區根本不存在這方面的需求，圍墻打開對于緩解交通沒有實質性的意義，反而增加了安全隱患，就應保證小區內道路的生活功能，以及業主寧靜和安全的需求”。
此外，對于單位大院，王衛國表示，比住宅小區的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業單位，因此也不能一概而論。
這里面的關鍵問題是土地使用權，它包括兩類，劃撥土地使用權和出讓土地使用權。國有企業通常屬于劃撥土地使用權，而企業單位還要看看是劃撥土地使用權還是出讓土地使用權。
王衛國表示，劃撥土地使用權是無償取得的，這個使用權政府可隨時收回，只要適當補償即可；對于出讓土地使用權，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進行補償。補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金、給小區居民帶來不便的補償、道路建設成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問題，都要統籌進行。
4、街區化后小區物業將被取消？
如果沒有了小區，沒有了小區內的道路和綠地，那是否還需要物業？是否還要交物業費？
對此，北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，所謂物業，是負責小區的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施，只是按照屆時的規劃來確定。
“物業的本質不會變，只是管理服務的方式會有所變化。”樓建波說，因此物業公司不會消失，業主們仍然需要物業公司提供服務，只是服務形式的變化，如過去是一個小區封閉起來，門口有保安值守，將來物業的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。
5、圍墻打開怎么保障小區安全？
推行街區制后，很多人擔心，以后小區的物業如何管理？小區的安全隱患是不是會增加？中國人民公安大學治安學院教授王太元認為，小區的治安并不僅僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題，要靠管理和防范等多個方面，如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。實行街區制，也不意味著治安就會有問題。比如南方一些城市的騎樓，就是典型的街區制，居民們往來密切，鄰里關系融洽，并沒有因此而出現治安惡化的問題。
小區打開后，通行車輛多了，噪音問題如何解決，是否會擾民？王太元認為，首先要看擾民到什么程度，通過調查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對于不同的問題。包括噪音，涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進行解決，不能一刀切。
6、學區房劃分是否會受街區影響？
現在很多人買房，都會考慮所屬小區的房子是否屬于學區房，小區打開了，學區房還會存在嗎？對此，中國教育科學研究院研究員儲朝暉分析說：“街道和小區，是過去學區如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區打開后，如果不改變街道的管轄，應該不會有太大的直接影響，如果打開后改變街區的管轄，可能會影響到學區房”。
儲朝暉認為，對于學區房應總體考慮，一方面，一個好學校是長期積累起來的，周圍居民也較為穩定，除了新建小區，要改變是一個長期的過程，不會出現劇烈的變化；另一方面，學區房從推動教育均衡來說，屬于浮在水面上的“浮標”，顯示水位在哪里，但不要把目標盯著浮標，實際問題是教育均衡問題，這個問題解決之后浮標自然會往下降，“學區房只是浮標，如果水位改變，浮標高低也會改變。水位就是指房子的價值” 。
儲朝暉表示，作為城市社區管理，從長期發展來看，從公共資源提供上應該注重公平、均衡，公共服務職能應由政府整體考慮，而不是根據社區和周圍單位部門過多掛鉤。（ 來源：央視新聞、新華社、人民日報）
