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2024年11月24日
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2月21日，中央公布了一份重磅文件，創(chuàng)新性地提出“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。”一時(shí)間，這條新聞刷爆了朋友圈等社交媒體，也刺激著不少人的神經(jīng)。
圍繞這份文件“拆除小區(qū)圍墻”的要求，贊同者有，質(zhì)疑的聲音也有。大家關(guān)心的是：沒有圍墻，物業(yè)怎么管？陌生人隨意進(jìn)出怎么辦？噪音問題怎么解決？華西都市報(bào)記者采訪四川省、成都市有關(guān)人士發(fā)現(xiàn)，成都已在9個(gè)示范片區(qū)試點(diǎn)“小街區(qū)”理念，逐步推行“住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”等做法，而且取得了一定效果。
A、解讀
道路“窄路幅、高密度”
四川一個(gè)月前已明確推行
在這份名為《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》）中，明確提出“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”。
“所謂的住宅小區(qū)逐步打開，從目前來看，指的是放開小區(qū)道路，實(shí)現(xiàn)住宅內(nèi)部道路公共化。”省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)人士表示，一個(gè)月前，四川省已明確將推行上述做法。
華西都市報(bào)記者注意到，在1月份召開的省委經(jīng)濟(jì)工作暨城市工作會(huì)議上，根據(jù)中央城市工作會(huì)議精神，四川提出建立“窄路幅、高密度”的城市道路，優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，改善城市交通擁堵問題，明確“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”。
中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長楊保軍說，《意見》基于大量的征求意見和專項(xiàng)調(diào)研，把脈準(zhǔn)確，也提出了很多實(shí)實(shí)在在的舉措。看起來，有人會(huì)一下子覺得比較“生猛”，仔細(xì)琢磨，它改變了我們過去的一些習(xí)慣，而這恰恰是符合下一階段城市發(fā)展的需要。
楊保軍認(rèn)為，封閉小區(qū)是農(nóng)耕文明的理念，一個(gè)個(gè)樓盤都是一個(gè)個(gè)獨(dú)立“王國”，彼此不共聯(lián)，公共服務(wù)設(shè)施不共享。但是現(xiàn)在的城市應(yīng)該是開放的，以公共活動(dòng)、公共空間作為特征。
B、路徑
可在新區(qū)先推行
高校機(jī)關(guān)等單位應(yīng)做表率
針對(duì)“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”的意見未來如何落實(shí)？我省一不愿具名的城鄉(xiāng)規(guī)劃專家表示，這個(gè)《意見》方向是對(duì)的，想法是好的，因?yàn)闅W洲大部分國家都是這樣做的。
該人士表示，任何一項(xiàng)新舉措的推出，都面臨各種現(xiàn)實(shí)困難和挑戰(zhàn)。最早城市開始修建高層小區(qū)，也一度不被購房者接受，如今卻被廣泛接受。他表示，“住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”可以率先從城市新區(qū)推行，例如開發(fā)商拿地后按照開放式住宅小區(qū)修建，讓市場通過房價(jià)、銷售情況來檢驗(yàn)上述舉措。同時(shí)，高校、機(jī)關(guān)等比較大的單位，可以做表率。
小區(qū)道路公共化
首先服務(wù)步行者或騎行者
小區(qū)道路相對(duì)于城市干道來說，就是次級(jí)路，車速和能容納的車流量肯定不如主干道。如果要把小區(qū)的道路放開，讓外面的車通過，豈不是更加擁堵？
“小區(qū)道路公共化，首先考慮的不是車行，而是慢行系統(tǒng)。”成都市規(guī)劃局詳規(guī)處副處長劉鵬認(rèn)為，小區(qū)道路的放開并不會(huì)“添堵”，因?yàn)榈缆芬獌?yōu)先服務(wù)于選擇步行或者騎自行車的人。
比如，現(xiàn)在一些大的樓盤，占據(jù)了幾個(gè)街區(qū)的位置。本來直線距離很近的兩個(gè)地方，也許步行10分鐘就能到達(dá)。但由于封閉的小區(qū)阻隔，走路可能就得花費(fèi)40分鐘，市民不得不依賴于“一腳油門”。
劉鵬說，如果這個(gè)小區(qū)的道路開放了，市民有機(jī)會(huì)不開車而選擇步行或者騎自行車，那么對(duì)于道路也是一種減負(fù)。“成都二環(huán)以內(nèi)的街道，路網(wǎng)密度都還不錯(cuò)，有的甚至超過了此次《意見》的指標(biāo)，達(dá)到了10公里/平方公里。”劉鵬介紹，如中心城區(qū)的玉林、少城片區(qū)，本來就是以密集的小街道構(gòu)建的。“需要重點(diǎn)改造的，在三環(huán)到繞城區(qū)域，有很多新建的大樓盤，周邊的道路需要再密集。”劉鵬介紹，目前規(guī)劃局正在對(duì)全市的路網(wǎng)情況進(jìn)行評(píng)估。
C案例：小區(qū)街區(qū)制
宜賓萊茵香街堪稱范本
小區(qū)街區(qū)制，其實(shí)四川已有不少成功案例，成都也已開始試點(diǎn)。華西都市報(bào)記者從成都市規(guī)劃局了解到，目前成都開始在9個(gè)示范片區(qū)試點(diǎn)“小街區(qū)”理念，逐步推行“住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”等做法。
在宜賓市南岸東區(qū)，一個(gè)借鑒歐洲萊茵河畔小城規(guī)劃的空間組織和功能架構(gòu)修建的大樓盤，已經(jīng)做到了小區(qū)主干道路和綠化向公眾開敞服務(wù)。
宜賓市民郭阿姨雖然沒有住在這個(gè)高檔社區(qū)，但她的日常活動(dòng)，都和這個(gè)社區(qū)有著密切的聯(lián)系。每天早上，她會(huì)提著菜籃子，從社區(qū)的主干道——萊茵香街步行到大潤發(fā)超市，這里有新鮮的蔬菜早市。到了晚上，萊茵香街入口的大廣場上，幾個(gè)廣場舞隊(duì)伍擺開陣勢，載歌載舞，郭阿姨就是其中一員。而到了周末，她會(huì)和老姐妹們約上，在社區(qū)的萊茵影城里，看上一部電影。
在萊茵河畔，記者看到，主干道萊茵香街聯(lián)系著社區(qū)的各個(gè)組團(tuán)，社區(qū)住戶的門禁系統(tǒng)，退到了臨近主干道的單元門口。萊茵香街隨著地形有起有伏，沿途設(shè)置了供人們休息的座椅。在香街的兩邊，有社區(qū)銀行、面館、咖啡廳、服裝店、寵物美容店、理發(fā)店等公共服務(wù)點(diǎn)。街道兩旁的樹木，也不是千篇一律，而是精心設(shè)計(jì)了各式造型，一些散步的市民還會(huì)駐足留影。此外，香街的每一條支路盡頭，都連通了市政道路。也就是說，雖然萊茵河畔占地好幾個(gè)街區(qū)，但是每一個(gè)方向的市民，都可以找到路口進(jìn)入，并抵達(dá)核心區(qū)域。
“這里以前是一個(gè)大型的化工廠，工廠搬離以后，原址蓋上了高檔住宅。”郭阿姨說，別的小區(qū)，幾乎不可能讓沒有門禁卡的市民隨便進(jìn)入。而在萊茵河畔，不管是否居住在這里，都可以享受社區(qū)的綠化、參與社區(qū)的活動(dòng)。
記者還了解到，萊茵香街2012年曾獲得“四川十大最美街道”的殊榮。
成都少城片區(qū)
老小區(qū)開放煥發(fā)活力
發(fā)源于歐洲的“小街區(qū)”規(guī)劃理念，成就了巴黎等國際大都市獨(dú)特的城市形態(tài)，而成都的玉林小區(qū)、寬窄巷子所在的少城片區(qū)，很早已呈現(xiàn)出了“小街區(qū)”的雛形。
2月22日，記者用步行的方式，探訪少城片區(qū)，體驗(yàn)不一樣的“慢生活”。沿奎星樓街東南方向進(jìn)入，地道老街的模樣映入眼簾。初春午后的陽光，懶洋洋地打在街面上，偶爾有騎自行車的人和行人經(jīng)過。街道兩旁是接二連三的美食鋪面。
街道一側(cè)的住宅樓，沒有圍擋，單元門也直接挨著街面。兩棟樓之間的空地，擺放著乒乓球臺(tái)和健身器材。居民們就著好陽光，嬉笑玩樂。穿過這片空地，竟是隔壁的一條小街了。
在奎星樓街的一頭，一棵百年老樹下，擺著五六張咖啡桌，年輕人們抱著電腦坐在桌前，悠閑地敲敲打打。再往里走，這個(gè)名為“明堂文創(chuàng)區(qū)”的地方，竟是名堂多多。這座曾經(jīng)是社會(huì)大學(xué)的五層教學(xué)樓，現(xiàn)在搖身一變成為文化味兒十足的文創(chuàng)區(qū)。你可以在這里喝著咖啡看美劇，也可以吃個(gè)私房小菜，還可以觀賞小眾畫展，以及參加創(chuàng)意市集。
“以‘明堂文創(chuàng)區(qū)’為例，就是老城區(qū)通過有機(jī)更新的方式，貼近小街區(qū)的例子。”劉鵬解讀，小街區(qū)的打造，不是非要推倒重來，而是保留了歷史和文化的基因，就地重生。以前市民也許只是路過，但現(xiàn)在愿意停下腳步，在這里坐一坐，曬曬太陽，發(fā)發(fā)呆。這里的人氣增加了，街道的經(jīng)濟(jì)活力也起來了。
D焦點(diǎn)1、內(nèi)部道路公共化是否合法？
《意見》提出逐步打開封閉住宅小區(qū)，而物權(quán)法規(guī)定“（小區(qū)）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”，兩者之間是否存在沖突呢？
四川省政協(xié)委員、盈科律師事務(wù)所律師曾文忠表示，“實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”和物權(quán)法并不矛盾，只要政府在打開封閉住宅過程中，依法進(jìn)行權(quán)屬劃分，處理好經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)葯?quán)益分割問題就行。
“換句話說，無論提出‘小區(qū)內(nèi)部道路公共化’的是政府還是小區(qū)之間，如何操作才涉及是否違法的問題，”曾文忠表示，從法律層面來講，如何確定道路綠地和收益分配模式，以及小區(qū)原有停車庫的使用權(quán)、收益權(quán)、分配權(quán)及管理責(zé)任等，都是焦點(diǎn)所在。
2、開放了是否還交物管費(fèi)？
“逐步打開封閉住宅小區(qū)”后，是否就不需要物管了？物業(yè)費(fèi)也免了？小區(qū)安全如何保障？對(duì)此，曾文忠分享了他在英國生活時(shí)的經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)年他在英國生活時(shí)，發(fā)現(xiàn)大學(xué)沒有圍墻，完全對(duì)外敞開，這意味著任何人都可以走進(jìn)大學(xué)，但如果想進(jìn)入教學(xué)樓、圖書館等設(shè)施，則需要刷卡。
“因?yàn)殚_放大學(xué)內(nèi)的每棟樓并不開放，都有門禁也有保潔物管等服務(wù)，”曾文忠說，未來我們的封閉住宅小區(qū)打開后，可能沒有了小區(qū)大物管，也可以增加樓棟“小物管”，負(fù)責(zé)保潔安全等問題。
3、車輛通行小區(qū)是否需收費(fèi)？
打開封閉小區(qū)后，小區(qū)的綠地、道路和廣場等設(shè)施變成了社會(huì)化設(shè)施，由于上述設(shè)施的公攤每個(gè)業(yè)主都出了錢，“開放小區(qū)”后涉及政府出錢回購的問題；如果政府不回購或退回部分土地出讓金，即意味著進(jìn)出小區(qū)的其他車輛使用了小區(qū)的私產(chǎn)，相應(yīng)產(chǎn)生的過路通行費(fèi)，應(yīng)該歸業(yè)主所有。
曾文忠建議，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)不同小區(qū)所屬地段，進(jìn)行收費(fèi)估價(jià)；其次，封閉小區(qū)的打開必然伴隨著小區(qū)車庫的公共化，這是否意味著車庫可供所有社會(huì)車輛使用？在此背景下，如何保障小區(qū)等就近業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)，以及不胡亂漲價(jià)也是操作難點(diǎn)。
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成都小街區(qū)長啥樣？路寬小于25米街區(qū)規(guī)模50畝左右“如果以為小街區(qū)是單純把街區(qū)切成‘豆腐塊’，那就錯(cuò)了。街區(qū)之所以要小，是因?yàn)橄胍黾映鞘械幕盍Γ尳值莱錆M‘街坊感’，人們?cè)敢馔ㄟ^走路的方式，在這條街上駐足品味，也有時(shí)間在臨街的鋪面里買東西。”成都市規(guī)劃局詳規(guī)處副處長劉鵬解讀，中央出臺(tái)的《意見》提出要發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)，而成都探索試行的小街區(qū)規(guī)制，與《意見》不謀而合。
記者了解到，目前成都已有錦江賓館片區(qū)、文家片區(qū)等9個(gè)示范片區(qū)的小街區(qū)編制工作已經(jīng)完成，9個(gè)片區(qū)共計(jì)約25平方公里。根據(jù)功能需求，這些街區(qū)單元尺度不宜大于200米*200米，街區(qū)單元規(guī)模為50畝左右。道路寬度不宜大于25米，其中人行道寬度不宜小于3米，機(jī)動(dòng)車道的寬度可為3米。
街區(qū)制推廣是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。
