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2024年11月24日
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北上廣深之外的城市90平方米以下二套房契稅只收1%的房產(chǎn)新政，明確把一線城市排除在外，反映出決策者試圖重新啟動(dòng)二線以下城市房地產(chǎn)交易的用心。
包括一線城市在內(nèi)，所有地方政府都對(duì)土地財(cái)政存在程度不同的依賴。但在過去一段時(shí)間全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，即便政策嚴(yán)控之下，一線城市和部分二線城市交易仍較活躍，因此，同樣是依賴土地財(cái)政，一線城市與大部分二線以下城市很不一樣，前者仍像過去一樣應(yīng)付裕如，后者顯得相當(dāng)吃力。
而有鑒于二線城市和部分三線城市基本都是各省的省會(huì)城市，它們占有著該省范圍內(nèi)最大最好的財(cái)政資源，即便土地財(cái)政“不給力”，也可以比該省其他地方擁有更為寬裕的財(cái)政收支狀況。
因此很明顯，承受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷壓力最大的，實(shí)際是省會(huì)以下的地縣兩級(jí)城市，盡管它們擁有城市化意愿最強(qiáng)，人數(shù)最多的農(nóng)村人口。
在過去將近20年時(shí)間里，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)呈幾何級(jí)增長(zhǎng)的原因很多，但巨量農(nóng)村人口移居城市是一個(gè)根本性因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)要繼續(xù)活躍，除了為大城市改善型住房打開方便之門，根本仍要靠持續(xù)吸引外來人口，使城市化率和城市化水平持續(xù)提高。
但要注意到，今天中國(guó)大陸農(nóng)村的居住環(huán)境差距有擴(kuò)大趨勢(shì)。既有日趨衰敗，越來越不適合現(xiàn)代居住要求的大量村莊；也有居住環(huán)境日趨改善，某些方面已經(jīng)勝過大中城市的“新農(nóng)村”。從購(gòu)房意愿上講，既有移居城市的強(qiáng)烈愿望，但隨著農(nóng)村“汽車社會(huì)”的到來，人的活動(dòng)半徑數(shù)十倍地放大以及對(duì)食品安全問題的擔(dān)憂，在城鄉(xiāng)之間自由切換居住的也不在少數(shù)。換言之，全體農(nóng)民向往城市生活的趨勢(shì)正在出現(xiàn)拐點(diǎn)，拼命搬往城市的時(shí)代正在過去。
如果說前一階段的城市化是一種“農(nóng)村的城市”，即農(nóng)民被吸引到城里居住，那么今后的城市化將會(huì)出現(xiàn)一種“城市的農(nóng)村”，即在做到公共資源基本集約化使用的基礎(chǔ)上，農(nóng)民更愿意就地城市化，而未必是搬遷到數(shù)十?dāng)?shù)百乃至上千公里之外的城里。這種城市化不再是想方設(shè)法把房子賣給農(nóng)民那么簡(jiǎn)單粗暴。
當(dāng)前的城市化思路和做法，像抽水機(jī)一樣把農(nóng)民卷?yè)P(yáng)到城市里，本輪房產(chǎn)新政無疑加大了抽水機(jī)的功率，但目前的問題是，這臺(tái)抽水機(jī)還能抽到多少水？在農(nóng)民就地城市化的意愿增強(qiáng)之時(shí)，如果固守舊的土地政策等制度要素，城市化的步伐，將隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)速度的放緩明顯放慢，乃至出現(xiàn)倒退。
