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2024年11月22日
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前不久，習近平主席在中央財經領導小組會議上強調加大房地產去庫存力度的呼聲還縈繞耳際，2015年12月14日，中央政治局會議再次重點提到中國房地產的去庫存問題。在中國進入2016年，也就是“十三五”頭一年的關鍵時刻，中央一再提房地產去庫存，顯然這件事對于“十三五”期間的中國經濟能否穩步健康發展至關重要。去庫存，一不小心成了中國的頭等大事！
一、中國樓市庫存是個神馬概念？
根據國家統計局的數據，截至2015年10月底，中國樓市在售商品房庫存房源總面積為6.8億平方米。這個庫存量值得大驚小怪嗎？當然不必。因為，中國2013年全年銷售面積是13億多平方米，2014年是12億多平方米，這樣看來，目前的在售庫存量也就是半年的去化期。既然在樓市去化6—9個月的安全期內，為什么還要擔心？
我認為，庫存有大庫存、中庫存、小庫存之分。建成在售的庫存算是小庫存，加上在建的部分，算中庫存，全國有多少在建面積呢？55億平方米；加上在售部分，大約有62億平方米。按照2014年的去庫存總量，需要5年以上的去化期。如果再加上已經出讓土地上規劃完成的建筑面積，就是大庫存，已規劃建筑面積有多少呢？大約70億平方米。由此看，大庫存總面積大概為132億平方米，按照2014年的去庫存總量，需要10年的去化期！
這下知道為什么中央喊話再提去庫存了吧。這些年，看見房地產賺錢，什么企業都擠進去了，全國搞了七、八萬家房地產公司，各地政府拼命出讓土地，賺土地出讓金，大家一門心思蓋房子，都想著靠房地產大撈一把，沒想到一古腦兒把2020年的房子也蓋好了。可是2020年的需求不會提前兌現呀！房子賣不掉，銀行貸款還不了，整個上下游五十多個產業都僵在那里了。這就可怕了，如此下去，必然拖累甚至拖垮全國經濟。
所以，中央發聲：加快去庫存！
二、去庫存如何從供需流程中的正常機制發展成一個問題？
實際上，房地產去庫存本來是個專業術語和行為，正常情況下任何樓盤、任何城市都有去庫存的問題，只是這個問題在中國被異化了，搞到要深刻影響全國經濟健康發展了。
我們知道，一般樓市供需流程中，要求供應量保持適度存量以平衡樓市，如果樓市供應始終處在無存量狀態，一有開盤就賣光，那就是供不應求，甚至是嚴重的供不應求，房價會飚到天上去。存量現象應該是常態化的，必須保持一定的存量，以形成正常健康的樓市銷售格局。這樣的情況就會引導樓市制定合理的去化機制。去化機制由動態供應量、現實需求量和去化速度（存銷比）構成。
經驗和規律表明，中國樓市的合理去化率大約在6—9個月。據此分析，樓市可能出現三種情況：其一，供需平衡，樓市去化率為6—9個月左右；其二，供大需小，樓市去化率超過9個月，房價可能下跌；其三，供小需大，樓市去化率不足6個月，房價可能上升。
政策調控的直接目的就是通過維持正常的樓市去化速度穩定房價。過去十年中，從中央政府到地方政府，不斷出臺一系列的調控政策，主要目的就是力圖遏制住不斷上漲的房價。而今天，多年積累的庫存量已經成為中國房地產乃至中國經濟的一大痛點，中國樓市發展中的去化機制碰到的最大問題是過量庫存的去化問題，與此相呼應，政策走向已經反轉，強化中國樓市的去庫存已成為未來幾年房地產的核心任務。
三、樓市去庫存問題在不同階段是如何表現的？
縱觀中國樓市的發展，去庫存問題大體經歷了三個不同的階段。
第一個階段，就是2003年以前，中國房地產處在探索發展階段，土地出讓沒有實行招拍掛制度，樓市市場動能偏弱，去化相對均衡，問題不突出。
第二個階段，2003—2010年，中國房地產進入快車道，特別是土地招拍掛制度極大地刺激了房地產的發展，樓市需求異化，整體長期處于供不應求狀態，特別是熱點城市的去庫存通常速度都比較快，與此呼應，房價也處在長期快速上升的通道里。這個階段，為了避免房價過快上升，從中央到地方出臺了非常多的調控政策，包括限購、限貸、限外等等。
第三個階段，2010年以后，中國房地產業已經積累了過量的庫存，加上宏觀政策走向趨緊，樓市總體去庫存速度開始減慢，樓市產生結構性分化，一線城市及部分強勢二線城市的樓市庫存壓力相對不太大，但是偏弱的二線城市以及三四線城市去庫存問題已經比較嚴重，部分城市的去庫存周期需要幾年時間。去年以來，國家及地方政府已經出臺了連環政策刺激樓市，去庫存速度有所提升，但是，從全國整體看，去庫存速度仍然緩慢，存銷比仍然偏高。同時，全國城市樓市去庫存速度分化嚴重，像深圳這樣的一線城市，其去庫存周期僅有6個月左右，而大部分三四線城市的去庫存周期在1—3年。在這種情況下，因城施策成為大趨勢。
四、為什么中國樓市去庫存難？
庫存高了，就忙著去庫存，不管其它，這是典型的頭疼醫頭，腳疼醫腳。要知道，去庫存難，到底是為什么？
第一，地方土地財政助推土地過量出讓。看看香港、新加坡，那么小的面積，那么多年，仍然有很多土地沒有進入建設流程。而中國的財政分稅制，讓地方政府撈到了土地出讓金這塊大肥肉，任命制官員的短期行為又迫使各地政府急于出讓更多土地，以在短期內獲取更多的土地出讓金。土地出讓多了，房子自然蓋得多，這就為高庫存埋下了伏筆。
第二，各種力量無節制地紛紛加盟房地產開發隊伍，導致住宅開發和銷售總量激增。如果多年來房地產開發力量控制得好，不批準那么多企業進入房地產，也會客觀上控制和縮小開發規模，不至于釀成如此龐大的庫存量。
第三，貨幣供應過快增長，客觀上刺激了房地產的開發量和開發速度。過去十多年中，中國的貨幣供應量一直處在快速增長中，目前M2已經超過130萬億，是全球貨幣供應量最大的國家。超量的貨幣供應極大地助推了房地產的開發量，庫存量伴隨著貨幣增量急速提升。
第四，投資投機大量進入樓市，助推樓價虛火上升，直接導致大量常規消費人群無法進入樓市正常購買住房，形成供過于求的扭曲格局。
第五，調控政策不斷加碼遏制了改善性需求甚至傷及到首套房消費。多年中，政府為了遏制樓市的投資投機行為，推出了一系列調控政策，出發點本來是好的，但也伴隨出現了一些傷及剛需的政策，如提高首套房首付，讓大量剛需難以入市購房，導致庫存難以正常去化。
第六，三四線城市投資者快速進出導致存量房大量積壓。2010年后，一二線城市的樓市受到政策擠壓，大量開發商涌入三四線城市投資房地產，但是，大量房子蓋起來以后，政策走向又發生重大變化，眾多來自一二線城市的投資者迅速返回一二線城市，導致三四線城市住房大量積壓。
第七，房價收入比普遍走高，普通市民難以應對高企的房價。過去一些年，居民的收入水平上升速度遠低于房價上漲速度，導致房價收入比普遍走高。一二線城市的房價收入比普遍在十幾、二十幾倍的水平，遠遠高于國際認定的三至六倍的平均水平。市民買不起房，導致庫存量上升。
五、樓市去庫存，高招何在？
樓市去庫存被中央高層反復強調，可見高庫存的嚴重性和去庫存的重要性。幾十億平方米建成和在建的商品房，加上幾十億已規劃要建的商品房，去庫存的確“壓力山大”！但是，我覺得還是要有信心，因為常言道，辦法總比困難多。有哪些高招呢？
一是“供地截流”。要嚴控土地出讓，特別是要因城施策，對三四線城市的住宅土地出讓要嚴格管控，必要時停止土地出讓；對一二線城市的住宅用地出讓也要合理管控。
二是“裁減力量”。通過兼并重組收購等手段合理有效減少和調整房地產投資力量配置，把房地產開發項目更多地集中到規模化、品牌化的開發商手里，有效減少項目供應端的擴張壓力。
三是“建面瘦身”。一方面對出讓土地上已經規劃完成的住宅建筑面積進行必要調整，大幅縮減建面，另一方面對在建項目進行功能調整，從住宅建面中騰出部分建面來合理調配到其他功能項目中去，以調結構降壓力。
四是“定向轉身”。各地政府應積極協調把部分積壓商品房和在建商品房合理轉化為保障房。
五是“農民購房”。住建部正在“以人為本”的新型城鎮化框架下，制定一項龐大的落實農民進城住房的計劃，積極創造條件為未來幾年從農村進入城市的農民提供商品住房。這是一個非常具有前景的戰略安排，如果實施到位，將對去庫存產生重大積極影響。
六是“政策扶持”。適當松綁財政稅收貨幣政策，降低稅收及貸款利率吸引需求入市。例如近日公布的以房貸利息抵扣個稅的政策、公積金貸款以及普通信貸資產證券化政策等等都是有效的政策扶持。
七是“降價走量”。鼓勵樓盤積壓大的開發商特別是三四線城市的開發商應積極采取降價走量的銷售策略。
八是“社會導入”。引入多種社會協調機制，推進住房成交量明顯提升，加快去庫存速度。高手在民間，近來國內有一些民間力量實施了有效的金融創新，用公共基金的方式介入樓盤去庫存工作，取得了很好的成績。
九是“制度保障”。國家要進一步完善樓市去庫存機制和相關制度建設，保障去庫存均衡化和樓市健康發展。
十是“創新富民”。政府要創造條件鼓勵全民創業大眾創新，讓民眾實實在在增加收入水平，從而有效提高房產購置的支付能力。
中國樓市去庫存，現在是頭等大事，但總有一天，中國樓市再也不用為賣不動房子而發愁，樓市必將回歸到正常的供需關系中，我們有理由充滿期待。
