以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道（記者賈海峰 師同）一個保障房的樣本項目建設了10年之久，至今仍有40余萬平米建筑面積尚未完工，而項目承建方為此巨虧21億元。
1月20日，北京市人大代表、北京住總集團董事長張貴林的一份議案，引起了參加北京“兩會”的諸多媒體的關注。這份名為“發(fā)揮國企主導作用參與保障房建設”的提案中，提出了保障房建設中存在的激勵機制問題，以及如何鼓勵國有企業(yè)進一步積極參與保障房建設的建議。
這份議案直指當前保障房投建領域中的虧損現(xiàn)象——前述出現(xiàn)巨虧的保障房樣本項目，正是由北京住總集團承建的北京翠城經(jīng)濟適用房項目。
這不是孤立的個案。記者了解到，北京及其他城市均存在保障房領域投建虧損的情況。
住建部政策研究中心一位專家表示，目前各地保障房建設的主要力量是當?shù)貒蟹康禺a(chǎn)企業(yè)，2007年和2010年下半年建筑行業(yè)成本連續(xù)兩次大幅度上升，讓很多參與保障房建設的企業(yè)陷入虧損。
2011年，全國計劃建設保障性安居工程房屋1000萬套，其中近半是公共租賃房，主要依靠市場化融資來解決建設資金，如果保障房投建回報及激勵機制的設計問題得不到解決，社會資金參與保障性安居工程建設的積極性就難以調(diào)動起來，保障房大規(guī)模建設的中長期可持續(xù)性亦無法獲得保證。
10年巨虧21億
在10多年的建設期間，投建企業(yè)遭遇巨額虧損，致使項目屢屢步入危境
1月21日上午，家住“翠城馨園”的張大爺，正在翠城公園里鍛煉身體。
由于舊宅拆遷，張大爺成為北京市最早一批的經(jīng)濟適用房保障對象，2003年，他分到了翠城的一套2居室，現(xiàn)在同老伴、孫子住在一起。
作為翠城首批住戶之一，他見證了這片北京東部規(guī)模最大的經(jīng)濟適用房社區(qū)10年建設歷程。
2001年，翠城項目一期開工，到2005年初，一期和二期的業(yè)主如愿以償住進了新房。然而，隨后的四期業(yè)主卻遭遇延期交房的困境：他們在2004年6月與項目開發(fā)商北京住總集團簽訂了2年后收房的合同，但到了預定交房的日子，他們卻無法如期收房。
2006年，翠城小區(qū)延期交房一事，曾引起北京市建委等多個部門的高度關注。
北京住總集團一位不愿透露姓名的人士告訴記者，翠城項目早在1998年即已立項，彼時立項定價為3180元/平方米；而待2004年小區(qū)一期落成之時，項目已經(jīng)出現(xiàn)嚴重虧損。
由于繼續(xù)建設要承擔更大的虧損，翠城項目施工暫停，住總集團與北京市建委就虧損問題展開交涉，但補償方案沒有立即起效，該項目遂開始持續(xù)拖延工期，由此造成延期交房。
說起翠城的這段歷史，張大爺猶歷歷在目。他告訴記者，盡管業(yè)主目前已經(jīng)入住，但由于開發(fā)商和政府仍舊沒有協(xié)調(diào)好項目虧損的問題，如今翠城的配套物業(yè)運營、小區(qū)衛(wèi)生等后續(xù)管理問題還有一大堆，尚待解決。
而記者了解到，這個已動工整整十年的保障房項目，目前仍有40萬平米的建筑面積尚未完工。
翠城項目是北京市第一個由政府出面協(xié)調(diào)、用來安置拆遷戶的經(jīng)濟適用住房項目。項目位于北京東四環(huán)的四方橋東南，距離CBD商圈中心區(qū)8公里，總規(guī)劃建筑面積為230萬平米，分為五個區(qū)域，住宅約為17000余戶，總居住人口5萬人以上。
根據(jù)北京住總集團網(wǎng)站資料，翠城項目于1998年立項，2001年動工。其中一期開發(fā)面積8萬平方米，由12棟多層板式住宅組成，南北通透、戶戶朝陽，戶型面積70-150平方米，于2003年5月31日如期交用。
翠城一、二、三期經(jīng)濟適用房完工后，2005年8月，翠城經(jīng)濟適用房四期工程獲批。四期總建筑面積約59萬平方米，總投資估算約8.6億元，全部由北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司籌措解決。
然而，就是這被稱為“國貿(mào)商圈高品質經(jīng)濟適用房”的翠城項目，在10多年的建設期間，投建企業(yè)遭遇巨額虧損，致使項目屢屢步入危境、進度滯后。記者獲悉，北京市住建委最終核定的翠城項目虧損額約為21億元。
記者了解到，當時與翠城一起出現(xiàn)虧損的，還有金隅嘉業(yè)的朝陽新城項目，該項目在2009年底已經(jīng)虧損約13億元。此外，亞洲最大的經(jīng)適房小區(qū)回龍觀項目也面臨高達10億的虧損。
保障房投建成本之壓
“這么好的位置，誰拿到這樣的經(jīng)濟適用房，光收租金就夠買房了！”
是什么原因，造就了政府高度關注的保障房項目的巨額虧損？
北京住總集團的一位人士告訴記者，項目虧損的一個重要原因，是拆遷成本的大幅上升。立項規(guī)劃時的拆遷成本預算，每平方米僅約五六千元，到2004年時已上升至接近1萬元，而到了2008年，該小區(qū)所在地塊的拆遷成本已升至2萬元/平方米。
北京住總集團董事長張貴林表示，北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司當時是以劃撥的方式取得土地一級開發(fā)資質，需要自行拆遷。隨著建筑時間的推移，拆遷費用逐年上漲。
“征地拆遷，起初一畝地20萬，現(xiàn)在則要好幾百萬。”上述人士說。另外，由于所處地段當時尚屬于城郊農(nóng)村地區(qū)，拆遷戶農(nóng)轉非需要安排工作，這都要投建企業(yè)來負責，從而進一步增加了企業(yè)負擔。
北京市經(jīng)濟信息中心經(jīng)濟研究部主任劉嵐芳表示，這十年來，房價地價上漲、土地資源的稀缺以及《物權法》的實施，加大了征地拆遷的難度，這使得土地開發(fā)成本大大提高。
“影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的價格因素包括兩方面，一是房地產(chǎn)投資成本價格，包括地價、資金價格、勞動力成本，其中地價和資金成本影響最為突出。二是房屋銷售價格。”張貴林說。
這十年正是北京樓市狂飆的十年。現(xiàn)在，翠城周邊區(qū)域的商品房價格已高達2萬元每平方米，但是翠城經(jīng)濟適用房的售價在立項時已經(jīng)核定，需保持以3180元/平方米的固定售價售出，不得改變。
2011年1月20日，記者在翠城小區(qū)采訪時看到，在其周邊的房地產(chǎn)中介店鋪，已經(jīng)有入住滿5年的翠城早期經(jīng)濟適用房上市交易，其均價在2.5萬元/平方米左右；相比之下，仍在施工中的翠城最后一期經(jīng)濟適用房，其交付房價仍然為3180元/平方米。
“這么好的位置，誰拿到這樣的經(jīng)濟適用房，光收租金就夠買房了！”一位房地產(chǎn)中介公司的店員不無感慨地說。
此外，近年來房地產(chǎn)業(yè)普遍面臨的建設成本上漲浪潮，也涌進了保障房投建領域。
比如，鋼材等建筑材料價格推動建筑原材料價格漲幅屢創(chuàng)新高，給翠城小區(qū)投建成本帶來了沉重壓力。從2001年開始，鋼材價格幾乎漲了2倍，每噸建筑用鋼的價格從不到2000元漲到了5000多元。
天則經(jīng)濟研究所所長茅于軾在近日的搜狐新視角高峰論壇上表示，2007年以來，全球范圍內(nèi)包括石油、煤炭、天然氣在內(nèi)的所有能源產(chǎn)品價格均出現(xiàn)了全面快速上漲，加之物流成本提高，建筑原材料價格的上漲呈現(xiàn)出長期化態(tài)勢.
此外，曲美家具董事長趙瑞海介紹，近期天然木材漲了15%，人力成本則每年增加10%。
“今年以來，銅、鋁等金屬價格持續(xù)上漲，特別是家裝必備的銅線價格漲了25%，鋁扣板吊頂?shù)膬r格漲幅也在10%左右。”在北京藍景麗家建材市場，一位賣鋁扣板的個體戶告訴記者。
北京住總集團人士稱，保障房項目的配套市政道路等基建項目，往往也需由開發(fā)商墊資投建，這進一步加劇了成本壓力。
“雞肋”保障房
按照目前的經(jīng)濟適用房定價，翠城項目接下來的40萬平米建筑，“基本上是建一平米虧一平米”
2009年末，為解決經(jīng)適房項目的虧損問題，保護企業(yè)參與經(jīng)適房建設的積極性，北京市政府決定，要求銷售價格不做調(diào)整，而將項目中的一部分調(diào)整為商品房或限價房出售。限價房與經(jīng)適房同屬保障房體系。
2010年初曾有消息稱，翠城項目的一部分剩余土地可能變?yōu)樯唐贩块_發(fā)。在北京的房地產(chǎn)市場上，一度出現(xiàn)一個案名為“歡樂1+2”的商品房項目在進行推廣，其開發(fā)商也是住總房地產(chǎn)公司，但是由于項目一直沒有預售證等手續(xù)，遲遲沒有開始銷售，最后不了了之。
這種可能由開發(fā)商試圖彌補保障房建設虧損的做法，最終都沒有得到北京住建委等部門的同意。
記者了解到，北京住總集團2010年綜合經(jīng)營額150億元，利潤總額1.7億元，利潤率僅1.1%，盡管其利潤總額去年同比增長了113%，但遠不足彌補21億元的翠園項目虧損。
前述住總集團人士說，按照目前的經(jīng)濟適用房定價，翠城項目接下來的40萬平米建筑，“基本上是建一平米虧一平米”，每平米成本平均為6000元，集團還需要往項目上投入24億元。
金隅嘉業(yè)一位不愿具名的人士表示，2010年是北京保障房項目開工較多的一年，經(jīng)濟適用房和限價房項目利潤率一般在8%以內(nèi)，如果施工進度比較慢的，也就是2011年底如果還不能竣工的項目，就有可能陷入虧損。
據(jù)記者了解，金隅嘉業(yè)建設的朝陽新城項目同樣陷入嚴重虧損，虧損額高達13億元。其小區(qū)定價為3310元/平方米左右。
張貴林說，2010年北京住總承擔的旗勝家園58萬平米的保障房項目，由于實施“一體化”施工，在一年之內(nèi)就完成了主體建設，但這種速度是少有的。“一般這么大的項目都會分期開發(fā)，商品房分期開發(fā)是由于盯著后期房價的上漲，而保障房價格是提前定死的，分期開發(fā)意味著開發(fā)商資金成本、人工成本、材料成本的大幅度上升。”
自2004年8月31日以來經(jīng)營性土地全部實行“招、拍、掛”方式轉讓后，投建經(jīng)濟適用房等保障房的開發(fā)企業(yè)，面臨著土地交易成本大幅上升的壓力。根據(jù)北京經(jīng)濟信息中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年，土地交易價格指數(shù)比2004年上漲19.5%，2008年則同比上漲13.2%。
而且，土地供應制度改革由原來的2-3年變?yōu)?-4年，拉長了項目開發(fā)周期，使土地供應速度明顯放緩。
“銀行貸款不能用于繳納地價款、要求入市交易土地在簽訂出讓合同半年內(nèi)付清全部地價款的規(guī)定，大幅度提高了開發(fā)門檻。”劉嵐芳說，2008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購置費用占比已由2006年的25%上升到30%以上。
一方面是成本的快速上升，一方面是保障性住房定價機制的設計困局，其決定保障房需要先定價、后建設，由此參加保障房建設的開發(fā)商不僅要承擔低利潤和高成本的風險，還要承擔成本上升可能帶來項目虧損的風險，甚至還有不可控的質量風險，以及由此帶來的政治風險。
“國企虧了還可以找政府要補償，民營企業(yè)虧了恐怕就只有認栽了。”說起保障房建設，某知名民營房企董事長表示，相比北京住總這樣的國企，民資進入保障房建設更是顧慮重重。
激勵機制求解：怎樣變“蛋糕”？
讓保障房建設變成一塊“蛋糕”，而非“雞肋”，才能吸引民間資金的積極性，才有可能完成北京市100萬套政策性住房的建設任務
北京市統(tǒng)計局1月21日披露，2010年，北京市全年完成政策性住房(包括限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房和定向安置房)投資412.7億元。年末政策性住房施工面積4023.4萬平方米；其中全年新開工面積為1958.5萬平方米。
“十二五”期間，北京還將新建、收購各類保障性住房100萬套，并為10萬戶家庭發(fā)放租金補貼；各類保障房將占到所有住房的60%，公租房占公開配租配售保障性住房的60%。
在保障房的狂飆突進時期，目前保障房建設中存在的虧損問題，迫切需要找出解決之道。
北京住建委主任隋振江就保障房虧損問題曾表示，由于之前讓開發(fā)商承擔一級開發(fā)，拆遷成本上升較大，其次是項目規(guī)模過大，開發(fā)周期太長，造成了成本上升。
“北京市正在設法解決，目前已經(jīng)在補償虧損的事情上有了很大進展。”上述住總集團人士表示。
對于保障房項目的企業(yè)投建資金出路，政府回購成為一些較有財政實力的地區(qū)的選擇。
不過，金隅嘉業(yè)一位人士介紹，該公司2010年承建的公租房項目，雖然由政府回購，但是回購周期特別長，需要半年到一年的時間，原因是回購資金沒有列入地方政府財政預算。這么長的周期，要產(chǎn)生幾千萬元的利息，由此抵消了建設公租房的利潤。
但政府表明回購的項目，已經(jīng)是“比較理想”的項目了。北京市2011年投建的更多公租房項目，都是由開發(fā)商持有并管理的。由此造成開發(fā)商幾億元的資金占壓，而讓開發(fā)商在拿配建公租房項目的商品房用地的時候，顯得十分慎重。
北京大岳公司總監(jiān)李偉表示，土地成本是保障房建設的最大成本，而地方政府采取配建等方式建設保障房，也加大了商品房成本，推高了商品房房價，進而推高地價，再推高保障房建設成本，周而復始，形成一個惡性循環(huán)。
讓保障房建設變成一塊“蛋糕”，而非“雞肋”，才能吸引民間資金進入的積極性，才有可能完成北京市100萬套政策性住房的建設任務，并且不會因為大規(guī)模建設政策性住房而推高商品房房價。
北京市市長郭金龍此前表示，北京市將試點在集體建設用地上建設公租房，這樣不會產(chǎn)生土地出讓金，又可以讓農(nóng)民成為公租房管理公司的股東，實現(xiàn)長遠收益。
記者了解到，此方案已經(jīng)報國土資源部備案，準備在2011年開展試點。
北京國土局局長魏成林1月20日表示，除了在集體建設用地上試點建設公租房以外，北京市還準備在國有建設用地上推行改革，對給公租房的建設用地，采取“以租代賣”的方式，土地出讓金不是一次性繳納，而是按照房屋使用年限繳納，由此可以大大降低公租房建設的成本。
北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔表示，北京市2011年還準備鼓勵單位利用自有土地建設公租房，也鼓勵社會資金建設公租房。
除了土地供應機制外，保障房建設資金來源一向是保障房建設的最大難題。
張貴林說，一般商業(yè)銀行不愿意貸款給保障房建設項目，而保障房建好以后，需要給政府進行分配，從交付到分配期間也要半年左右的時間，這給開發(fā)商的資金占壓成本增加不少負擔。
對此，秦海翔表示，2011年北京市將繼續(xù)擴大公積金支持保障房建設的支持力度。
2010年8月，住建部、財政部和人民銀行共同決定以北京作為試點城市，并確定了36個項目為申請利用公積金貸款支持保障房建設的試點項目。試點投入公積金貸款總額度208.99億元。翠城的經(jīng)濟適用房建設項目，成為36個試點項目之一，可以享受到公積金貸款。
作為試點項目，翠城必須以在建項目、房產(chǎn)或土地使用權足額抵押，且足額抵押時抵押物的價值要比貸款數(shù)額更高。將來如無法償還貸款，抵押物所有權將收歸銀行。
張貴林表示，公積金支持保障房建設，給開發(fā)商有了資金保證，是一個很大的利好消息，尤其對于國有企業(yè)來說，可能是解決資金短缺的一個治本之策。
但是，記者了解到，作為支持保障房建設的公積金貸款，貸款期限只有3或5年，而且管理嚴格，手續(xù)復雜，利率比市場利率還高1%，不禁令許多開發(fā)商望而卻步。
此外，可作為一種融資渠道的房地產(chǎn)信托基金(REITs)，則始終是雷聲大雨點小，遲遲不能正式出臺。
浙商證券房地產(chǎn)業(yè)分析師戴方認為，國內(nèi)REITS推出之前，還需要修改《信托法》等相關法律法規(guī)，而公司制的REITS也面臨征收企業(yè)所得稅、個人所得稅的壓力。“除非REITS通過大宗交易平臺進行轉讓，不然這難以吸引大批個人投資者的參與。”
此外，市場人士亦冀望于保障房定價機制的突破。
翠城等保障房項目出現(xiàn)巨虧，一個重要原因在于保障房采取提前定價的方式，而非浮動定價。北京住建委主任隋振江曾表示，北京市住建委將積極研究浮動定價機制。
李文杰認為，過去的剛性定價有不足之處，是否可以形成一個根據(jù)市場情況在一定限度內(nèi)上下浮動的定價機制；另一方面，政府在提供政策支持上，需公開開發(fā)成本和賬目。
|
