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2024年11月24日
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樓市“去庫存”，近來被密集提起。這并不是先下點(diǎn)毛毛雨的政策“信號”，而是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)工作的要?jiǎng)?wù)之一。2016年，將迎來一個(gè)去庫存的小高潮。
其實(shí)，關(guān)于如何才能“去庫存”，思路也大體已經(jīng)明確：其一，推進(jìn)農(nóng)民工市民化。據(jù)說如果有10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前樓市庫存壓力。其二，在稅費(fèi)等交易成本上，可能會(huì)有一定優(yōu)惠。其三，以各種辦法促使地產(chǎn)商主動(dòng)降價(jià)讓利。
這幾個(gè)辦法都是從需求端打主意，而從供給方面，目前似乎沒有看到什么政策動(dòng)向。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的本質(zhì)，就是一個(gè)供需問題。樓市“去庫存”，其實(shí)首先應(yīng)該想到的是如何把供應(yīng)給降下來，也即把產(chǎn)能先給控制住。2015年11月末，全國房地產(chǎn)在建面積高達(dá)72.4億平方米，還有待售的6.9億平方米，合計(jì)總面積相當(dāng)于1-11月銷售面積的8倍。如此之大的產(chǎn)能供給，按照當(dāng)前的銷售速度需要8年才能消化完，顯然，僅靠激發(fā)提升需求難以湊效。
控制、壓縮樓市產(chǎn)能，可以想到的現(xiàn)實(shí)做法一是兼并重組，二是堅(jiān)決“關(guān)停并轉(zhuǎn)”一些在技術(shù)和環(huán)保等方面落后的在建項(xiàng)目。說白了，要有一批項(xiàng)目出現(xiàn)“爛尾”的心理準(zhǔn)備。
可是，這種心理準(zhǔn)備說起來容易做起來難。最大的難點(diǎn)，不僅在于地方財(cái)政過于依賴房地產(chǎn)，還因?yàn)榉康禺a(chǎn)本質(zhì)是金融問題。
一般邏輯上，樓市“去庫存”最為順手的工具就是降價(jià)。但是如果真正了解中國社會(huì)的現(xiàn)實(shí)，就會(huì)發(fā)覺在幾個(gè)“去庫存”設(shè)想中，降價(jià)是風(fēng)險(xiǎn)最大的方法。首先，買漲不買跌是永恒的心理，降價(jià)力度越大，期待更大降價(jià)空間的心理就越發(fā)強(qiáng)烈。降價(jià)未必會(huì)激發(fā)購買，反而有可能強(qiáng)化持幣待購。其次，一旦形成降價(jià)預(yù)期，預(yù)期的自我強(qiáng)化必定會(huì)轉(zhuǎn)化為恐慌性的現(xiàn)實(shí)。而這將重創(chuàng)中國所謂的中產(chǎn)階層，形成顯而易見的社會(huì)問題。其三，價(jià)格下跌一旦把握不好，將會(huì)給銀行等金融系統(tǒng)帶來巨大壓力。
盡管建議開發(fā)商降價(jià)被決策高層主動(dòng)提及，可真正的降價(jià)空間未必有多大。而這有限的降價(jià)空間，也不一定全然為開發(fā)商所掌握，真正起決定作用的可能是地方政府以及銀行等金融系統(tǒng)。坦率說，它們能承受多少降價(jià)空間，樓市降價(jià)才有多少可能。
