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2024年11月24日
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化解房地產庫存將是明年經濟工作重要任務，而化解房地產住宅庫存需要因地制宜、多措并舉，既要增加有效需求，也要改善供應狀況，化解房地產庫存絕不應該是開發商心中的房價繼續上漲。
事實上，房價上漲對需求的擠出作用大于漲價刺激的需求效應，會顯著降低化解庫存措施的效果。部分房地產開發企業通過營造房價上漲預期化解房地產庫存，實質仍是刺激需求，但由于房價嚴重偏離普通家庭收入水平，漲價會導致交易量增長空間日益縮小。據中國指數研究院數據，百城新建住宅均價從今年5月份“負轉正”后已經連續七個月環比上漲，房價上漲預期存在一定程度固化危險。與此同時，年初以來穩定住房消費政策效應衰減，四季度以來商品房銷售增速回落，庫存壓力繼續上升。截至10月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，比上一個月末增加1004萬平方米。這些情況表明，房價上漲及其預期僅能帶來短期效應，房價對需求的擠出效應大于漲價刺激的需求效應，庫存壓力只增不減。
有效去庫存需要對房地產需求和供給兩方面進行有效調節，如果僅僅重視需求調節，而忽視供給側約束，將在一定程度加劇市場矛盾，導致“熱點更熱”、“冷點更冷”，非熱點城市住宅去庫存壓力繼續凸顯。如果不能優化供給，住宅高庫存城市依然過度開發建設，則住宅庫存“越積越多”。無論是住宅市場需求調整，還是優化住宅供給及結構，都是以房價基本穩定為目標。只有房價基本穩定，才能引導住宅需求持續穩定釋放，住宅供應平穩有序增加。
一是推動房地產開發企業積極主動去庫存，保持房屋出售價格基本穩定。如果房地產開發企業不能犧牲利潤、或接受虧損來積極去庫存，那么必然由全社會來承擔房地產業去庫存的成本。因此，需要包括加強房地產開發企業在金融稅收制度等方面的約束，采取有力措施，促使開發商加快住宅去庫存進程。
二是警惕熱點城市“面粉貴過面包”導致的“豪宅化”風險。熱點城市市場較好，最近幾個月來一線城市“地王”頻現，住宅被豪宅化風險已經凸顯。當住房成為資產品后，房價進入了一個“擊鼓傳花”的傳導鏈條，當前熱點城市住房價格炒作日漸顯示出非理性特征。“面粉貴過面包”式土地開發，蘊含了巨大的金融風險隱患。
三是優化土地供應結構，平抑一級市場價格波動。住宅供應需要做好控制與調節，針對熱點地區土地價格不斷創出新高形勢，適當加大土地供應規模，緩和房價上漲預期，推動房地產開發企業加快住房建設，平抑房價上漲;適當收縮非熱點地區土地供應規模，以避免形成新一輪住宅庫存壓力。
四是將房價與政策支持相掛鉤，著力提升外來就業轉移人口購買能力。目前看，包括農民工在內的外來就業轉移人口是消化房地產高庫存的主要潛力，除了行政上的限制需要解除外，關鍵還要提升這部分人群的購買能力。政府既要限制房價上漲，也要優化補貼方式，間接提升貸款買房能力。
綜合來看，化解房地產庫存，促進房地產業持續發展，需要發揮市場機制的決定性作用，努力平衡市場需求與供給的關系，同時也要允許適度風險釋放，以促進房地產市場減負健康前行。
