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2024年11月24日
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邵念強：城市化委員會商業不動產專委會常務副主任、城市規劃與房地產策劃專家、北京海渤灣投資顧問有限公司總經理
《意見》強調了要完善政策環境，提升生活性服務業的品質，擴大生活性服務業的內涵；非常細致地描述了在家庭服務、健康、養老、文體、法律、教育、日常消費等十大領域的發展要求，這在以往的文件中是不常見的。《意見》將對我國商業地產產生怎樣的影響，未來我國商業服務業的發展趨勢如何，這些都是我們需要認真思考的問題。
我認為，《意見》的出臺不會也不應該推動新一輪商業地產的建設高潮，而是為消化大量庫存商業地產創造了契機，也為后續新建的商業建筑如何更加契合市場需求指明了方向。近十年來，我國商業地產飛速發展，供給量巨大，由于服務品質和內容跟不上，導致了過剩，這種情況在全國各類城市都有出現，三、四線城市尤甚。因而，商業地產發展的關鍵問題不是缺乏空間和場所，而是如何豐富服務內容、提升服務品質。《意見》的出臺，首先是建立了一系列服務標準，加強來自政府和市場的監管與引導，促使原有商業地產項目升級改造，使之更適應于現代新型消費需求。其次，在后續商業項目開發時，要充分考慮《意見》的精神與政策引導，推動商業地產在規劃、設計、建設、招商、運營、管理等環節能夠與時俱進，采用新的理念與手法，全面提升建設及服務品質。
不可忽視的是，近年來，隨著電子商務及物流業的發展，以貨品買賣為特征的傳統商業中心、百貨商場、大型超市及家電商城等正遭遇前所未有的挑戰，逐漸被電子商務所取代，因為越是標準化、簡單多頻次、缺乏個性的商業業態越容易被線上購物所替代。可以預見，傳統商業在電子商務大潮下的生存空間越來越小，存在變革的壓力。與此同時，以體驗式商業為特征的城市時尚休閑生活中心，即被稱作第四代商業中心的商業業態卻大行其道，發展迅速。比較典型的是日本福岡的博多運河城。博多運河城是日本十分著名的購物休閑娛樂場所，集聚了極其有個性的專賣店、大型零售店、餐廳、影院、展覽室、酒店等等，具有多樣功能，它就像一個街市，包羅萬象，人們可在這里盡情享受購物、美食、娛樂、藝術展覽等。開業十多年來，它已成為城市名片，為城市和投資人帶來巨大收益，成為第四代商業中心的樣板。民眾要體驗消費，就必須走出家門，這種親臨現場的消費快感在電子商務消費中是體會不到的。從這一角度看，存量的百貨商場和商業中心，都存在變革的可能。當然，電子商務與傳統商業并不是必然對立的，未來的發展方向是線上虛擬商業空間與線下實體商業的互動和配合，即所謂O2O。《意見》所提到的十個服務業領域中，涉及貨品交易的僅一項，即批發及零售服務，其它如家政、健康、養老、文體、法律服務、教育培訓、旅游等多個層面，都有可能在電子商務平臺上提供更經濟、更有效率、更大范圍的服務。
商業業態既包括大型集中式商業MALL、專業主題商業街區，也包括與生活性服務業更加貼近的社區型商業。以往我們定義社區型商業時，考慮更多的是柴米醬醋、洗衣、餐飲等生活必需品的供應問題，顯然，目前這些內容已遠不能滿足百姓的現實需求。《意見》的出臺，要求我們在規劃設計新的商業項目時，就要充分考慮家政、養老、健康、法律服務、教育培訓、文化、旅游等商業服務類型對建筑空間的需求。
近年來，國內一些品牌房地產開發商在進行社區型商業項目規劃和建設時，從商業運營角度和未來發展趨勢出發，已經將與百姓生活息息相關的社區型商業業態系統化地引入到項目之中。例如，萬科推出了“五菜一湯”的社區商業標配模式，把貼近居民生活的商業類型集中整合，整體提供給住區居民。再如恒大把社區型影院、劇院及文化交流場所引入社區中；龍湖星悅薈將時尚消費元素整合，提供給住區居民。開發商們在規劃、設計環節就充分考慮了商業項目未來的招商和運行模式，這與以往“零打碎敲”、被動式的臨街商鋪已完全不是一個概念，當然，這也逐漸形成了中國未來社區商業發展的基本模式。
社區型商業具有小體量、十分鐘步行、一公里范圍、多樣化、便于服務植入等特征。據統計，我國社區商業消費比例占整體商業構成的60—70%，服務范圍涵蓋從出生到終老，服務內容從衣食住行發展到身心健康。正如《意見》所指，在目前現狀的基礎上，我國的社區商業將還有很大的發展空間。隨著《意見》的不斷落實，既對社區商業的規劃、設計和建設提出了更高要求，也促使其成為商業地產未來發展的主流。
