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2024年11月24日
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“以房養學，包租5年，投資收益可以供兒子在美國讀書生活……”經不住投資中介公司誘人的宣傳，家住浦東的潘女士一口氣買下了位于美國的10套雙拼別墅，并與投資中介公司簽了包租協議。
可是，潘女士未曾料到：她所購買的房屋每個季度都要支付近千美元的維修費，更讓她始料未及的是，近日投資中介公司以“歇業”為由，拒絕代理其在美房屋出租事宜。
近日，記者暗訪發現，該投資公司并沒有“歇業”，只是變更了上海辦事處地址，且繼續對外招攬客源。
雙拼別墅一套僅7萬美元
潘女士講述說，2013年10月，她在網上搜到了“逸鼎投資”。“據稱是一家海外投資公司，想著有點名氣，應該不會坑人。”于是撥打了網頁上的“400”咨詢熱線。當時，公司的王小姐向潘女士推薦了一個自稱投資性價比很高的雙拼別墅項目，位于俄亥俄州的州府哥倫布，保證凈回報10%。“她說這些是舊房翻新，這個小區其余的房子都是100%出租掉的，所以他們承諾包租兩年。買10套以上能包租5年。”按照報價，雙拼別墅一套只要7萬美元，10套也不過是上海一套普通商品房的價格。潘女士覺得很誘人，于是一口氣買下了10套。
沒談幾次，雙方簽訂了購房合同。2013年11月交房，次月簽訂了《包租協議》。但問題很快來了。去年4月，一份租賃清單發到了潘女士的郵箱。郵件寫道：151號更換電氣爐300美元；130號安裝新水表200美元、翻新公寓材料人工費用620美元；68號粉刷墻面、清潔地毯、搬移廢棄物等1093美元；107號更換熱水器422美元……
之后的每個季度，都有近千美元這樣那樣的維修費用。“房子在美國，我也不方便經常飛過去考證這些費用的真偽，查看租客是誰。”
還有更大的麻煩在等著潘女士。去年10月初，距離簽協議還不到兩年，潘女士收到了一份落款是“逸鼎投資（上海）有限公司”的通知書，稱公司無力繼續經營，目前處于歇業狀態，通知潘女士終止履行包租協議。潘女士忙致電該公司，“對方最初以為我是來咨詢的，表示未歇業。但了解我的情況后，又說公司準備關門了，辦公室在清場，只有幾個工作人員在做收尾工作。”
“后來我查到，公司還在的，只是法人變了。最近好像連幾個股東也發生了變化，公司由原先的自然人投資控股變成了一人有限責任公司。”幾經波折，潘女士找到了公司的CEO傅浩強。“他當時聽聞我的情況，也表示公司經營不下去，關門了。”他給了潘女士一個建議：可以幫她繼續租，但不包租，能租出去幾套算幾套，且租金不是當初約定的10%，能租出去多少錢算多少。
潘女士很是懊悔自己的這筆海外“以房養學”的投資。想出手，可是投資公司告訴她，美國房市不好，她所擁有的10套物業目前的價格比當初購買時跌了一半。
“歇業”投資公司仍在攬客
在接到潘女士的投訴后，記者致電了“逸鼎投資”咨詢熱線，接線的工作人員表示，公司CEO傅浩強和上海分公司的負責人目前都在美國，聯系不到他們。于是，將記者的電話轉給了公司市場部負責人鄭先生。鄭先生明確表示，上海的公司只是搬家而已，工作地點由原先的浦東南路855號世界廣場，搬至東方路971號的錢塘大廈，還在照常運營，不存在“歇業”現象。且依舊對外推銷房源。
隨后，記者以投資客的身份前往該公司，負責接待的銷售人員告訴記者，目前公司有很多海外投資房屋的項目，主要集中在達拉斯、休斯敦和奧蘭多一帶。房價不貴，租金又高，“很好賣，幾乎每天都有人過來簽單”。說著，還拿出一疊訂單合同示于記者。見記者有所顧慮，他繼續介紹說，目前雖然沒有“包租”的服務，但是他們公司出售的房屋基本上100%都能租出去，和租客都是一年一簽租賃合同。
有意思的是，此后有一位許先生主動聯系了記者。他說自己曾經是逸鼎投資（上海）有限公司的副總，現在已經離職。“因為現在的老總在國外，我又對潘女士的事情比較了解，所以公司找到我，讓我過來解釋一下潘女士的事情。”
對于過多的維修費用，許先生解釋，潘女士購買的是1940年代的老房子了，雖然之前翻新過一遍，但里面仍存在其他問題。“這個都是有據可查的，你們可以去美國的租賃公司調查。”至于取消“包租”一事，他說，上海的公司確實關門了，辦公室都沒人在了。至于總部為什么說還在經營，他就不知道了。
記者又撥打了逸鼎投資總公司的電話，接線工作人員稱，好像最近公司的領導是在處理上海公司關門的事情。“公司以前的總部在上海，現在設到杭州，我們都是新招進來的，之前的事都不知道。”至于為什么上海分公司一邊稱關門，一邊還在對外招商，她表示，目前沒有負責人可以解釋這個問題。
海外置業投資要當心風險
根據潘女士的陳述，北京盈科（上海）律師事務所國際貿易與投資部姚華律師表示，逸鼎投資公司在《包租協議》履行不到兩年時，就單方面提出終止履行協議義務，這是非常嚴重的違約行為。
姚華認為，潘女士手持的這份《包租協議》太過簡單。“消費者在海外投資房產時，有必要對相應合同條款進行細化。物業的持有期限一般都較長，難免出現各種問題。”逸鼎投資作為海外置業的推介方，承諾該海外物業的租金回報，并簽訂《包租協議》，因此對該物業的維護保養預算、維護修理費用的承擔、物業管理人的管理責任、違約責任等相關條款應明確約定。作為消費者，當物業出現問題時，如何劃清責任，維護自身合法權益才是關鍵。
房源若真那么好，何必越洋找買家
對于潘女士在美國投資房屋的經歷，記者昨天連線了美國加州一位有著近30年住房買賣經驗的經紀人王女士，對于潘女士購買的房產第一個月就產生如此高的維修費，她也表示詫異。
不過，王女士坦言，每個州的租房規定不同，根據加州的情況而言，房屋的維修費確實是需要房東承擔的，但果真如投資中介公司所言，是租客破壞導致，則有權讓租客賠償，且租賃管理公司可以與該租客中止租賃合約。
王女士介紹說，現在很多投資公司通過房展會招攬大陸投資客。“其實很多（美國）城市對外交通并不便利，買了房子也沒有上升空間。只能靠租，想出手也很難。”
她更強調，如果美國的房源真的像那些投資公司說的那么好，開發商何必要到國外尋找買家。王女士提醒道，海外投資還需要謹慎，投資者最好能親臨現場考察一下，找靠譜的購房經紀人。
