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2024年11月24日
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中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議指出，要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。中央高層關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，是因為房地產(chǎn)行業(yè)對穩(wěn)定經(jīng)濟具有重要作用，而這一行業(yè)當(dāng)前正面臨著投資大幅下滑、庫存大幅上升兩極化的局面?！?/p>
據(jù)16日《人民日報》報道，當(dāng)戶均住房擁有量超1套后，中國還有可供2億多人居住的新房在建待售，中國房市已經(jīng)走向供需平衡的拐點。一面是樓市調(diào)整，加速地產(chǎn)行業(yè)洗牌，一面是一些房地產(chǎn)企業(yè)仍忙著搶“地王”、哄抬房價。一些地方政府仍在貪戀最后的“土地財政盛宴”，沒有把穩(wěn)定投資、消化庫存當(dāng)作主要任務(wù)。
今年以來，北上廣深等一線城市，合肥、武漢等二線城市都曾頻現(xiàn)“地王”。這直觀地反映了房地產(chǎn)企業(yè)從二三線城市向一二線城市“退守”的過程。企業(yè)都涌回一二線城市，土地市場火爆也就不足為奇。有人認(rèn)為這就是市場規(guī)律，但事實并沒那么簡單。一位長期在三線城市開發(fā)項目的房產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人滿懷憂慮地對記者說：經(jīng)濟下行期間，高負(fù)債的房企正陷入兩難——不拿地，等死；拿地，找死。
即便搶到“地王”，企業(yè)也很容易消化不良。不少企業(yè)以為只要周轉(zhuǎn)起來，還會有更多機會，但事實并不盡然。以南京的新“地王”為例，專家們估算未來這塊地上造出的房子需要賣到4萬元/平方米，開發(fā)商才可能回本。這將迫使企業(yè)加大后期投入，打造更高端的樓盤。然而，近幾年當(dāng)?shù)馗叨藰潜P恰恰是最難賣的產(chǎn)品，任憑銷售公司捂盤惜售、饑餓營銷，宣傳花樣百出，這類產(chǎn)品終究去化周期長、變現(xiàn)能力低。此前，就有過某國企在南京市下關(guān)區(qū)域高價拿下“地王”，多年未能開發(fā)結(jié)果被政府收回的舊事。
忽略了購房者需求這個核心，“地王”就會變成一個擊鼓傳花的游戲。真實的需求如何？仍以南京為例，當(dāng)?shù)孛磕耆丝趦粼黾s3萬人，但調(diào)查顯示這些人更偏愛總價百萬元以內(nèi)的房子，“地王”樓盤他們買不起。而多次降息之后，鼓起買房熱情的多是剛需和改善型消費者，對“地王”樓盤可是“高攀”不起。正如一些業(yè)內(nèi)人士所說，“地王”只是一個價格心理標(biāo)桿，房子最終要回歸住的基本屬性。經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該抓住機遇、及早轉(zhuǎn)型，跳出低質(zhì)競爭的怪圈。
擊鼓傳花時，如果擊鼓的人不作弊，沒人知道鼓聲停時，花究竟會落在誰的手里，不確定性太大，游戲也就很難玩下去。在“地王”頻出的當(dāng)下，對于開發(fā)商和購房者而言，穩(wěn)定的預(yù)期尤其重要。其實，暴漲暴跌都不是常態(tài)，在利息下降資本活躍的時期，相關(guān)部門更應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整供地規(guī)劃，引導(dǎo)企業(yè)合理競爭，為市場提供一個細(xì)水長流的穩(wěn)定環(huán)境。否則，不僅可能讓企業(yè)積重難返，更可能挫傷消費者的需求。
所幸的是，現(xiàn)在也有積極的轉(zhuǎn)變。例如，面對南京江北新區(qū)獲批設(shè)立前后的房價上漲情況，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門負(fù)責(zé)人就表示，為確保新區(qū)建設(shè)不被“房地產(chǎn)化”，當(dāng)?shù)貢Ψ績r和土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)業(yè)能平穩(wěn)發(fā)展，既保持投資價值，又不透支未來空間，進(jìn)而促進(jìn)優(yōu)質(zhì)人口的引入和產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。那么企業(yè)呢？如果手頭寬裕了，能否少搶些“地王”，多深耕幾個樓盤，多建幾棟綠色建筑，多造些老百姓喜聞樂見的房子？
