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2024年11月24日
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如果說(shuō)萬(wàn)科銷售過(guò)千億僅是個(gè)案，那么地產(chǎn)商百億軍團(tuán)個(gè)數(shù)在2010年迅速翻番則令人費(fèi)解。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)最新數(shù)據(jù)顯示，2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過(guò)百億的企業(yè)接近40家，前30家企業(yè)的銷售額超過(guò)110億元。房?jī)r(jià)暴漲的2009年，銷售過(guò)百億的房企也不過(guò)20家。
這背后的真實(shí)原因是什么？
一個(gè)被忽略的現(xiàn)實(shí)是，當(dāng)絕大部分聚焦點(diǎn)放在調(diào)控重點(diǎn)的少數(shù)一線城市時(shí)，三四線城市無(wú)論是銷售還是房?jī)r(jià)，都正以“熱火朝天”的速度攀漲。
中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認(rèn)為，這種現(xiàn)象實(shí)際上說(shuō)明了房地產(chǎn)帶動(dòng)了三四線城市的城市化。這種被動(dòng)城市化的主因是通脹保值因素驅(qū)動(dòng)下，全國(guó)范圍發(fā)生的“存款搬家”、全民貸款買房現(xiàn)象。
“逆境中”高速成長(zhǎng)
組合拳頻繁出擊的2010年，開發(fā)商業(yè)績(jī)?nèi)钥焖僭鲩L(zhǎng)。
根據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比2009年，進(jìn)榜企業(yè)在金額和面積上均呈現(xiàn)量級(jí)的提升。銷售金額方面，500億元以上的超大型房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)6家，其中萬(wàn)科以1026億元遙遙領(lǐng)先；第二梯隊(duì)銷售金額上升至200億-500億元之間，有10家企業(yè)入榜；銷售金額在100億-200億元的第三梯隊(duì)企業(yè)也達(dá)14家。銷售金額在百億以上的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)近40家。
而2009年銷售額達(dá)到400億以上的房企僅4家；銷售額在200億-400億之間的僅7家，銷售額在100-200億之間的僅9家。
中房信研究中心總經(jīng)理陳嘯天把2010年房企表現(xiàn)出的高成長(zhǎng)歸結(jié)于二三線乃至三四線城市的集中放量。“這些地區(qū)的購(gòu)買力正被嚴(yán)重低估。”
龍湖地產(chǎn)[11.56 1.76%]相關(guān)人士也表達(dá)了同樣的看法。“以無(wú)錫、杭州、青島等新城區(qū)很給力。”該人士表示，這些地區(qū)的共同特點(diǎn)就是“藏富于民”，民間資本很充裕。龍湖地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額約336億元，新進(jìn)入的二三線城市項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了快速銷售。
而銷售基本與2009年持平的某品牌房企，正因增長(zhǎng)速度慢于其他房企而“自責(zé)”。該房企不愿透露姓名的高管表示，通過(guò)總結(jié)，他們認(rèn)為之所以銷售額跌落至20名，主要是因?yàn)榧瘓F(tuán)產(chǎn)品布局單一，過(guò)分集中于一線城市的中心城區(qū)，產(chǎn)品也過(guò)于高端。據(jù)另外消息，該公司正在試圖改變思路，準(zhǔn)備進(jìn)軍二三線城市。
該人士沒有說(shuō)的另外轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線的原因是，一線城市由于受調(diào)控影響，漲幅正被嚴(yán)重壓縮。從而導(dǎo)致利潤(rùn)空間也在降低。而二三線在開發(fā)商看來(lái)則“大有可為”。
“鑄就”百億軍團(tuán)的開發(fā)商們，還總結(jié)出了一條調(diào)控鐵律：中國(guó)城市分為一線、二線、三四線，但調(diào)控要反過(guò)來(lái)看，一線城市影響三個(gè)月，二線城市影響兩個(gè)月，三四線城市最多跟著影響一個(gè)月。
城市化對(duì)沖調(diào)控
陳嘯天認(rèn)為，40家房企銷售過(guò)百億背后是，一方面調(diào)控主要針對(duì)一線等熱點(diǎn)城市，輿論熱點(diǎn)也重視這些城市，但事實(shí)上，房企早已經(jīng)迅速轉(zhuǎn)移陣線。據(jù)其提供的數(shù)據(jù)顯示，十大熱點(diǎn)城市成交量占比已從2009年的26%下降至16%。
中原集團(tuán)分析師劉淵也認(rèn)為，近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了大幅的波動(dòng)和調(diào)整，房地產(chǎn)格局也出現(xiàn)了新的變化趨勢(shì)。各城市房地產(chǎn)發(fā)展水平間的差距進(jìn)一步縮小，一線城市的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)出現(xiàn)明顯下降。從幾次市場(chǎng)波動(dòng)起伏看，二線城市的調(diào)整普遍滯后于一線城市，而反彈速度則普遍領(lǐng)先于一線城市。他表示，城市化則是房企成功轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。
中原集團(tuán)通過(guò)選取人均GDP 和城市化率兩項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)40 個(gè)中心城市的分析表明，鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽(yáng)等城市有望成為未來(lái)市場(chǎng)的新興熱點(diǎn)。
但中原集團(tuán)的調(diào)研僅是反映了一個(gè)正常的層面。在被地方政府和開發(fā)商“發(fā)掘”出來(lái)的三四線城市中，有相當(dāng)一批存在被動(dòng)城市化現(xiàn)象。
一位從一線城市轉(zhuǎn)移至河北固安的某開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，他剛到固安時(shí)，區(qū)域內(nèi)樓盤不過(guò)賣到三四千元/平方米，而僅半年時(shí)間，已經(jīng)漲至6000元/平方米。作為開發(fā)商，他自己看著房?jī)r(jià)瘋漲后都心有余悸。他擔(dān)心，在調(diào)控的背景下，一線城市可能漲幅不大，但二線三線四線都可能照著北京、上海的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)漲。
據(jù)該人士透露，固安2011年樓盤的供應(yīng)量將達(dá)到250萬(wàn)平方米，但據(jù)其調(diào)查，固安整個(gè)縣城人口不過(guò)30萬(wàn)，而稍有購(gòu)買力的城市人口也就幾萬(wàn)人。對(duì)于月收入不過(guò)兩千元的固安人而言，顯然不是主力購(gòu)買人群。該人士透露，固安80%以上樓盤都是針對(duì)北京投資客，且該比例還在不斷上升。并非因產(chǎn)業(yè)升級(jí)等提升帶來(lái)的城市化背后，主要是土地財(cái)政利益驅(qū)動(dòng)。而整個(gè)“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”均存在同樣的問題。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)[3505.86 0.00%]系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2010年12月，漲幅排名靠前的均為二三線城市。一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，該集團(tuán)旗下銷售特別好的項(xiàng)目主要集中于一線城市周邊的二三線城市，未來(lái)會(huì)通高鐵，能夠吸引大量的一線城市投資者進(jìn)入。
“投資者基本已被高房?jī)r(jià)綁架，同時(shí)也令目前的房?jī)r(jià)騎虎難下。但房?jī)r(jià)不降，就很難使得其他產(chǎn)業(yè)獲得投資發(fā)展。”曹建海認(rèn)為，目前三四線基本上存在的都是由房地產(chǎn)推動(dòng)的被動(dòng)城市化。
