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2024年11月24日
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最近，北京通州商品房庫(kù)存量創(chuàng)過(guò)去18個(gè)月以來(lái)的新低，開始實(shí)施史上最嚴(yán)限購(gòu)了。據(jù)說(shuō)有開發(fā)商連夜坐地起價(jià)，揚(yáng)言通州房?jī)r(jià)“奔四迎五”指日可待。在這些開發(fā)商眼里，“行政副中心”似乎給樓市送上了新賣點(diǎn)。然而，行政部門搬遷到哪里，哪里的房?jī)r(jià)就一定會(huì)暴漲嗎？
行政部門搬遷常被視為樓市升溫的助燃劑，但樓市漲跌根本上還是由人口規(guī)模與土地供給決定的。從理論上講，在土地規(guī)劃已經(jīng)明確供應(yīng)量受限的情況下，行政部門及事業(yè)單位的搬遷可能會(huì)帶來(lái)新的人口聚集，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。然而，從現(xiàn)實(shí)中看，行政機(jī)構(gòu)遷移并不是樓市暴漲不跌的保證書。人口流動(dòng)雖然受行政機(jī)構(gòu)遷移的影響，卻并不總是以其為中心。從近幾十年我國(guó)城鎮(zhèn)化實(shí)踐看，以行政機(jī)構(gòu)搬遷為契機(jī)打造的新城，有不少也是“虛火一場(chǎng)”。鄂爾多斯康巴什新區(qū)，在喧囂過(guò)后就經(jīng)歷了房?jī)r(jià)腰斬，成了著名的“鬼城”，蕭索至今。
噱頭從來(lái)都不是支撐樓市健康發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。不僅是政府搬遷，這些年，樓市炒作的噱頭不一而足，從高鐵開通到新區(qū)設(shè)立，行政規(guī)劃“大動(dòng)作”總能引發(fā)一輪樓市火爆。可是，這其中新城變空城的也不在少數(shù)。今年7月末，我國(guó)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積分別增加98萬(wàn)和136萬(wàn)平方米，增量分別是6月末的2.8倍和近1.3倍。非住宅地產(chǎn)的持續(xù)蕭條正是不少新城、新區(qū)“未興先衰”的縮影。而這樣的新城、新區(qū)，即便住宅銷售良好，恐怕也是一座死氣沉沉的“睡城”。
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，特別是產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的繁榮，才是城市的主心骨，“城市”一詞，“城”即防御的土墻，“市”則指買賣場(chǎng)所。人因市聚集、定居，最終需要城的保護(hù)，這才是城市的本意和本質(zhì)所在。一座新城能吸引多少人口，可能受其環(huán)境質(zhì)量、教育資源、醫(yī)療保障、生活便利性等諸多因素影響，但一座新城能容納多少人口，其創(chuàng)造就業(yè)的能力才是至關(guān)重要的。繁榮的工商業(yè)創(chuàng)造充分的就業(yè)，帶來(lái)可持續(xù)的消費(fèi)與稅收，支撐起城市的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，讓其散發(fā)勃勃生機(jī)。
特別是隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，舊城改造與自住房購(gòu)置已漸入尾聲，要打造活躍的城市“副中心”，必須以產(chǎn)業(yè)立命。像從破敗郊野發(fā)展成金融貿(mào)易中心的上海浦東，就是典型案例。過(guò)去上海人常說(shuō)，“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，而現(xiàn)在，不僅浦東住宅變金貴了，去年浦東的寫字樓平均租金也超越了浦西。可見(jiàn)，引領(lǐng)樓市前行的不是行政機(jī)構(gòu)遷移的力度，也不是樓宇本身的高度，而是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的熱度。換言之，產(chǎn)業(yè)的熱度決定了置業(yè)的熱度。
今天，我們依然面臨一億人進(jìn)城的考題。“攤大餅”式的城市建設(shè)已廣受詬病，打造“副中心”式的衛(wèi)星城市無(wú)疑是中國(guó)特大城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的必由之路。這些“副中心”可能以行政機(jī)構(gòu)搬遷等緣由起始，但最終只能因業(yè)而興。我們期待眾多的衛(wèi)星城鎮(zhèn)都不再重蹈康巴什新區(qū)的覆轍，而能再傳產(chǎn)業(yè)興區(qū)的“浦東佳話”。
