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2024年11月24日
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自從被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，備受各方關注的房地產(chǎn)稅已然漸行漸近。記者采訪的市民普遍預期，房地產(chǎn)稅或?qū)⑵鸬浇o房價降溫的效果。事實上，與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。
一字之變：
從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅
上海黃先生：“我們這種改善型需求家庭只能承受，無論稅負增加還是降低。”
白領小陳：“如果到時候還是買不起房，房東可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租金上面。”
2011年1月，上海開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點。針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》浚彝ト司幼∶娣e超過60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。
與此同時，重慶也啟動了房產(chǎn)稅改革試點，征收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%－1.2%之間。
從2011年上海與重慶試點房產(chǎn)稅，到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌旆康禺a(chǎn)稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產(chǎn)領域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設。那么，這種變化對百姓和政府來說會產(chǎn)生哪些影響？
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前，與房地產(chǎn)有關的稅收包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現(xiàn)房買賣合同”上看到，僅買房人需要讓開發(fā)商代交的稅費，就有契稅、房屋所有權證印花稅、房屋登記費、產(chǎn)權代辦費、分戶發(fā)放圖表費等多項。
中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示，很多相關稅費集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，且以間接稅為主，在以賣方市場為主的情況下極易造成稅負轉(zhuǎn)嫁。
但經(jīng)濟學家賈康認為，“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費簡并，其最終的大方向可能是結構性減稅，老百姓的稅負有可能是降低的。
記者采訪的市民普遍預期，房地產(chǎn)稅或?qū)⑵鸬浇o房價降溫的效果。但針對個人或單個家庭來說，其未必是降低負擔。
上海的黃先生與妻子正準備“要小孩”，屬于改善型需求家庭，他認為“房地產(chǎn)稅還比較遙遠，無論怎么征收，我現(xiàn)在的居住面積肯定不夠，我肯定要買第二套改善型的房子。將來還要讓沒有上海戶口、身在外地無法買房的父母過來看孩子，那么我第一套房產(chǎn)也必須留著。因此，我們這種改善型需求家庭只能承受，無論稅負增加還是降低”。
還沒買房、沒有上海戶籍的陸家嘴金融城白領小陳對于房地產(chǎn)稅的看法是喜憂參半。喜的是，增加持有環(huán)節(jié)稅負可能會增加市場供給，未來房價可能降低；憂的則是，如果到時候還是買不起房，房東可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到他的租金上面。
雙城之稅：
滬渝試點影響有限
上海納稅者謝先生：“這筆錢差不多等于多交一份物業(yè)費，沒有對家庭支出造成很沉重的負擔。”
重慶業(yè)內(nèi)人士：這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式堪稱房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。
2011年1月，上海與重慶率先試點向居民住宅征收房產(chǎn)稅。從試點執(zhí)行情況看，兩地房產(chǎn)稅試點大多以戶型面積劃分，并采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。專家表示，房產(chǎn)稅試點中的內(nèi)容雖然只是未來“房地產(chǎn)稅”這個綜合概念中的一部分，但其在實施中體現(xiàn)出的一些問題，對未來房地產(chǎn)領域整體稅收改革也具有參考價值：
一是對房價影響不大。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告，上海及重慶試點房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產(chǎn)稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。
二是對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預算草案報告》，2014年上海市預計征收房產(chǎn)稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7%。
三是涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn)，由于房產(chǎn)稅試點不涉及存量住房，其中上海試點中還有六條稅收減免政策，這就使房產(chǎn)稅試點沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶，主要針對豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標準，對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。
記者輾轉(zhuǎn)找到一家納稅家庭——兒子2歲的謝氏夫婦，原先在上海擁有一套80平方米的學區(qū)住房。2014年初，為改善居住條件，購置了另一套200平方米總價700萬元的住房，同時保留原學區(qū)房。
2014年3月，謝先生資金和相關資料準備齊全，準備進交易中心交易。交易前領取了《原有住房信息查詢申請表》，提交交易中心查詢房產(chǎn)情況，并將結果交至稅務局。經(jīng)認定，購置新居后，謝先生家庭三口人總計擁有280平方米的住房，人均超出60平方米，須繳納房產(chǎn)稅。稅務局就此出具了《上海市個人住房房產(chǎn)稅認定通知書》。
謝先生家庭超出房產(chǎn)稅限額的房產(chǎn)面積部分為(80＋200)－(60×3)＝100平方米，這100平方米為應稅面積。由于新購住房單價700萬元÷200平方米＝35000元／平方米，大于2013年上海新建商品住宅單價16192元／平方米的2倍，稅率為0.6%。
上海房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為參照應稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估，試點初期暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。目前上海房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
因此，謝先生家庭的房產(chǎn)稅年度繳納額為：100平方米×(35000元／平方米×70%)×0.6%＝14700元。謝先生購房是在3月份，故此2014年當年的房產(chǎn)稅計算時限為4月至12月，因此2014年應該繳納的房產(chǎn)稅為14700÷12×9＝11025元。
謝先生說，“這筆錢差不多等于多交一份物業(yè)費，沒有對家庭支出造成很沉重的負擔，但自己也不是大富之家，錢也不能任性花的”。
未來之難：
不動產(chǎn)登記、擦邊球、房價評估
重慶避稅者：在獨棟別墅間加蓋附著物，繞過“獨棟”概念。
北京房地產(chǎn)中介：實際每平方米5萬元的價格可“做”到3萬元。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，房地產(chǎn)稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調(diào)節(jié)財富分配、抑制房地產(chǎn)市場投機等方面有重要作用。
出臺綜合性的房地產(chǎn)稅是未來的大勢所趨，但從此前房產(chǎn)稅試點探索和現(xiàn)實情況來看難點多多。
難點一：作為房地產(chǎn)稅開征基礎的不動產(chǎn)登記何時完善？
記者了解到，國土資源部近日下發(fā)通知，要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺。這被業(yè)內(nèi)看作是加快推進不動產(chǎn)登記制度乃至房地產(chǎn)稅立法的重要前提。
盡管如此，業(yè)內(nèi)人士認為從現(xiàn)實操作層面來說，不動產(chǎn)登記仍需加速。記者在多地采訪得知，推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作存在諸多困難，其中包括地方部門協(xié)調(diào)配合難、登記專職部門人員隊伍建設難、技術容易到位但機構難以到位等問題。
難點二：如何確定房地產(chǎn)稅征收范圍和稅率，防范稅收“擦邊球”？
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時，是否設置“免征額”也同樣是立法難點之一。
經(jīng)濟學家賈康建議，中國的房地產(chǎn)稅應在低端范圍給予一定的免征稅額，這樣可以抑制投資投機性消費，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲表示，房地產(chǎn)稅改革需要對擁有多套住房的高收入群體多收稅，對中低收入群體免稅乃至反哺。
與此同時，征稅范圍的難點還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶，為了規(guī)避房產(chǎn)稅，有人在獨棟別墅間加蓋附著物，繞過了“獨棟”概念；還有開發(fā)商將一套單價遠超房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權房分成“住房”和“車庫”兩個產(chǎn)權進行捆綁銷售。
難點三：征稅房產(chǎn)的房價如何評估確定？
按照此前上海房產(chǎn)稅試點的計稅方法，試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，目前暫按應稅住房市場交易價格的70%計算評估價格，再按照稅率計算繳納。
但從現(xiàn)實情況看，房產(chǎn)評估價格如何確定還存在一定難題。記者暗訪北京多個房地產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)，長期以來，出于避稅的考慮，部分二手房交易的實際交易價格和官方系統(tǒng)登記價格差距較大，比如可以將實際每平方米5萬元左右的價格“做”到3萬多元。
有專家表示，評估的房價是計稅的重要依據(jù)，如何真正反映房地產(chǎn)市場的真實情況，對政府來說將是挑戰(zhàn)。
樓市之辯：
房價會漲還是跌
正方：住房供應量會增加，供求關系變化將帶來價格的變化，對于房價理論上有利空效應。
反方：最終還是要取決于當時的市場處于買方還是賣方市場，而且房地產(chǎn)稅可能降房價，但未必降置業(yè)總成本。
易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房地產(chǎn)稅進入立法規(guī)劃后，對于房價理論上有利空效應，從房地產(chǎn)稅推出的過程來看，將使得后續(xù)市場預期發(fā)生改變，但影響力并不大。
“房地產(chǎn)市場的分配環(huán)節(jié)也存在貧富差距的問題，部分群體持有多套住房，并且享受了房價上漲的各類利好。而部分群體首套住房的持有還有很大的壓力，并且因為房價的上漲而必須支付更高的費用和成本。所以如何在特定的住房持有結構下改變住房資源和經(jīng)濟利益的分配，這個是必須突破的問題。房地產(chǎn)稅本身就是一類稅收，在調(diào)節(jié)收入分配方面必然有積極的作用。通過房地產(chǎn)稅的制度落實，能夠適當抑制多套住房持有的行為，并且把創(chuàng)造出的經(jīng)濟利益導入到剛需購房群體中。”嚴躍進建議，政府應重點抑制多套住房持有者的投機投資行為。著眼于將房地產(chǎn)稅化繁為簡，把一些房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進行歸并，統(tǒng)一冠名為房地產(chǎn)稅。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌表示，取消或減少建設環(huán)節(jié)的各種費用，有利于降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負和融資成本，同時加大土地供應，住房供應量就會增加，供求關系變化將帶來價格的變化。
仲量聯(lián)行發(fā)布研報認為，房地產(chǎn)稅對于房價和租金的實際影響很難簡單地斷定。價格會漲還是跌，最終還是要取決于當時的市場處于買方還是賣方市場，定價權在買方還是賣方手上。不排除不同市場的價格走向可能會出現(xiàn)較大分歧。
業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)稅確實能在一定程度上抑制持有多套房，但并非打壓房價的工具。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，房地產(chǎn)稅落地會帶來房屋持有成本的大幅上升。相對應的，會凈化樓市投資投機氛圍，對于刺激二手房供應也有直接效果，早期入市的投資客必然會大量拋盤，短期內(nèi)顛覆樓市供求格局。
但盧文曦提醒，房地產(chǎn)稅變革可能降房價，但未必降置業(yè)總成本。“雖然房地產(chǎn)稅可以使買房這個環(huán)節(jié)的成本低了，但是后續(xù)持有成本不能忽視。尤其房地產(chǎn)稅是伴隨物業(yè)的存在終生交稅。所累積起來的家庭總支出未必比現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)一次性搞定來的少。”
中原地產(chǎn)研究認為，房地產(chǎn)稅落地降低了房價和交易環(huán)節(jié)稅費，將帶來更自由的物業(yè)流轉(zhuǎn)；同時門檻降低帶來大量的新增需求涌入，不僅可以化解當前多地的存量過剩壓力，更為未來開放了更大的城市住房開發(fā)需求，形成新房開發(fā)和二手房流轉(zhuǎn)兩個市場的發(fā)展。
從方案設計上，賈康建議，中國的房地產(chǎn)稅作為在消費住房保有環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)，一定要在中國的國情下設計好基本改革方案，不能夠簡單照搬美國的普遍征收模式，而必須堅持調(diào)節(jié)高端的原則，“就是要給出第一單位的免稅額”，而不是住一平方米征一平方米，并給予低端一定的免征稅額，比如首套房免征、二套房稅率優(yōu)惠、從第三套起以全額稅率征收等。這樣不但可以抑制投資投機性消費，也給廣大普通百姓一顆“定心丸”。
