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2024年11月24日
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值得關注的是，當天發布的住房綠皮書指出，今年全國35個城市平均房價泡沫為29.5%，其中7個城市泡沫超過50%，須警惕經濟房地產化，助長投機心理，吞噬企業家精神，掏空中國經濟增長基礎。
明年房價將穩中略降
住房綠皮書指出，幾方面理由支持明年房價穩中略降，包括：中央在住房調控問題上態度堅決、意志堅定，對房價采取了露頭就打的策略；2011年保障性住房的投資會大幅增加，住房保障力度會明顯加大；住房投機已經受到抑制，住房消費者的預期繼續發生分化；對房地產緊縮的貨幣政策，會給開發商帶來極大約束等。
但綠皮書同時指出，當前中國房地產調控也面臨著宏觀經濟對房地產依賴性較高、貨幣流動性充裕、調控本身目標不明確、任務不具體，以及房價長期上漲預期難改等諸多挑戰。
“對于2011年房地產市場，可以肯定的是中央政府會繼續加強調控，特別是加大保障性安居工程建設。但是，對房價的預測跟預報天氣一樣，很難。”中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一說。
國家統計局投資司趙培亞直言，2011年房地產價格是升是降不好說，但房價反彈壓力大。而國務院發展研究中心市場研究所研究員廖英敏也一樣態度謹慎。
“明年是‘十二五’開局之年，中央提出發展方式實現實質性轉變的目標，這意味著明年整個宏觀經濟增幅和今年比將稍有回落，但仍將保持平穩發展。這和2008年陡然下降是不一樣的。”廖英敏說。
她分析指出，房地產市場多種需求還在，僅僅是暫時受壓。“一旦調控政策實施不力，這些投機投資性需求就會抬頭，而且當房價回落到一定程度后，自住性需求也將反彈。”廖英敏指出，明年應該繼續貫徹落實房地產調控政策，特別要強調地方政府守土有責。而高房價問題的最終解決，要靠包括房產稅、土地制度改革等長效機制的建立完善。
7個城市房價泡沫超過50％
綠皮書指出，當前中國應警惕經濟房地產化的風險。據其統計分析，去年我國房地產行業的平均毛利潤率為55.72%，高回報招引了越來越多的非房企投入樓市。目前通過股權投資和關聯企業直接涉足房地產業務的上市公司(含房地產業上市公司)802家，占比超過6成。而且一些城市的房價泡沫嚴重。
“今年我國大中城市房價泡沫程度偏大，部分城市房價泡沫程度過大。”社科院財貿經濟研究所鄒琳華博士說。
據對2010年9月全國35個大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。
其中，泡沫指數最高的前七個城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實際價格比例的50％以上；11個城市泡沫成分占實際價格比例在30%-50%之間；8個城市泡沫成分占實際價格比例在10%-30%；9個城市泡沫成分占實際價格比例在10%以內。
為此，綠皮書提醒，經濟房地產化將導致社會資源短期向單一行業集中，將助長投機心理，吞噬企業家精神，掏空未來30年中國經濟增長的基礎。“房地產對于整個國民經濟發展是很重要，但不能太高估，國家長遠發展要靠實體經濟的支撐。”趙培亞說。
住房綠皮書：7城市樓市泡沫超50% 明年房價將降
2010年12月8日，社科院舉行《住房綠皮書》發布會，以下是綠皮書執筆人、中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室鄒琳華對當下房地產市場的走勢的預測。
從2009年初到2010年4月，中國的住房價格出現快速飆升，為了了抑制房價的過快上漲，政府出臺了一系列的調控政策。房價長勢初步得到遏制，成交量大幅度萎縮，政策與市場的活力逐漸進入膠著狀態。從開發市場看，經歷了2009年的房價上升和庫存消耗，2010年房地產開發企業資金充裕，對未來的預期也較為樂觀。投資開發出現較快的增幅。2010年在房價企穩的同時租金出現暴漲，房租房價出現上漲的態勢。
“一刀切”政策將不在適用
關于2010-2011年的市場預測，我們初步推測在沒有出現重大的內外部危機的情況下，可能會呈現出繼續調整、穩中有降的態勢。關于市場存在的問題與挑戰，主要體現在以下四個方面：
首先，城鄉差別和城市間[最新消息 價格 戶型 點評]差距的擴大使人口呈現單向流動，部分城市供給增長速度無法趕上需求擴張速度。在城市化和大城市化趨勢不出現逆轉的情況下，作為人口流向目的地的大城市，供給的速度無法趕上需求擴張的速度，無論是擴大供給都將很快被新一輪的流動人口所填滿。
其次，商品房供給被地方政府與開發上交替掌控，供給有效增長困難重重。地方政府掌握了土地出讓權，可以通過調控土地出讓節奏來調節供給，開發商特別是大開發商則掌控了已經出讓土地中尚未開發的存量部分。當囤積暴利已成公開秘密時，剩下的只是地方政府和開發商誰來囤積，這樣市場的過給很難擴大。
再次，不同城市住房市場存在顯著差異，“一刀切”式的調控政策副作用突出。有些城市住房的供求矛盾很突出，有些城市住房空閑嚴重，有些城市需要保障的對象很龐大，有些城市保障房少有人問津。
最后，開發商兩極分化，調控政策實際上助長了大開發商的供給壟斷。大開發上資金雄厚、土地儲備眾多且融資能力強；小開發商融資能力差，拿地困難，在夾縫中圖存；歷次的房地產市場調控，大開發商往往毫發無損，而小開發商卻極可能因此而資金鏈斷裂，調控政策實際上幫助大開發商輕易的減縮了市場競爭對手。此外，大開發商還可以通過調控資金，在下一個上升期中哄抬房價，獲取暴力，通過這樣的調控，大開發商的市場控制能力大大增強。
政策調控應有保有壓
基于以上問題，政策建議可以概括為抓大促小、刪繁就簡，有保有壓，以空間換時間。
縮小城鄉差距和區域差距。從長期看，住房市場的健康發展依賴于城鄉和區域的均衡發展，一些地方片面地把人為推動城市化進程作為發展戰略，不僅使城鄉差距進一步擴大，也造就了大量“被城市化”人口，增加了局部住房市場的供給壓力。
全面收緊大開發商融資渠道，削弱開發商整體囤地能力。開發商可以通過多種途徑來合法規避土地閑置的處罰，囤積土地需要大量的資金，資金就成為囤地企業的生命線，融資方面就成為企業最薄弱的環節。這樣大開發商為市場主導，小開發商可能面臨巨大的波動風險。另一方面，全面收緊的開發商的融資渠道，開發商可以通過緊縮供給來要挾政策。禁止大開發上上市融資，限制各類基金、信托計劃委大開發商提供股權或債權融資，嚴格限制或全面叫停對大開發商的各種貸款。
將大開發商作為主要調控對象，加大對中小開發商的扶持引導力度。改變歷次調控板子都只打在小開發商身上的事實，將大開發商作為主要調控對象，從而進一步分化瓦解開發商陣營，優化住房市場結構。
嚴控一線城市住房投資投機，放開對非核心城市住房投資投機的限制。一線城市是中國房地產市場的龍頭與風向標，房價高、供求矛盾突出，對其它城市房價預期的影響很大。而一些非核心城市住房市場則以跟風炒作為主，實際供求矛盾并不突出。應重點加強一線城市住房投資投機的控制，強力遏制一線城市房價過快上漲，使住房炒作呈現龍無首之勢，削弱住房投資投機者的市場造勢能力。
35城市平均房價泡沫為29.5%
35個大中城市住宅價格泡沫指數，泡沫估計采用的房價指標為2010年9月35個大中城市地段普通商品住宅集中成交價。估計結果顯示，2010年9月，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。分城市看：泡沫指數很高，泡沫成份占實際價格比例在50%以上有福州、杭州七個城市。實際價格比例在30%-50%之間的有北京、深圳等7個城市。存在一定泡沫，泡沫成份占實際價格比例占10%以上，30%以下的有南昌、濟南8個城市，泡沫降低，泡沫指數比例不在10%里面的有南京、成都等等。
