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2024年11月24日
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楚雄樓市調查之2
目前，楚雄的房價尚在“沉睡”，除了之前本報曾報道過的公務員住房的沖擊之外，還有什么方面在“拖后腿”呢？如果現在投資楚雄的房產，是否能夠升值呢？本期的楚雄地產調查，將為您一一分析。
沉睡的黃金地段
和一些聽聞政府要建公務小區就如喪考妣的開發商不同，一些有實業背景的企業對此不屑一顧，他們“被招商”來楚雄的目的是發展實業，比如生物制藥等等，他們在早些年就進駐楚雄，得到了大批當時還是郊外的地皮，但隨著城市化的進城，這些地皮已經成了市區。
按照李嘉誠地產理念，好的地產項目標準就是：“地段”“好地段”“黃金地段”，比照上述理論，這些企業的地皮已經成了好地段，而且正朝黃金地段發展。他們中的一些企業不急于搞地產開發不代表他們以后不搞，而是真正的待價而沽。
在楚雄的工業規劃中，生物醫藥產業將是楚雄未來的支柱產業，多家生物制藥公司因而落戶楚雄，這些企業在楚雄經濟技術開發區內大多持有大批土地，一名官員說，這些企業的用地一般在50畝，甚至更多。
說白了，招商企業占地似乎是目前全國招商實質優惠中地方政府最容易做到的，這也成為三四線城市的招商重武器，企業到來后所獲得的土地在未來也許能成為左右楚雄地產業不可忽視的力量。
在楚雄開發區，已經有企業把一些地皮出租作為土特產交易市場，這是不是在做一種過渡呢？
縮水的二手房市場
楚雄地產市場今年來最大變化就是二手房交易的縮水。據市建設局一份分析資料說，今年一季度，楚雄市二手房銷售515套，面積4.37萬平米，銷售金額8428萬元，比去年同期有上升，但比去年第四季度分別下降55%、63%和79%。資料分析稱，造成上訴原因主要是住房轉讓環節各種稅收優惠政策到期終止。但不可否認的是，楚雄大批待價而出的房子找不到合適的買主，買家面臨的選擇太多。
趙女士有一套彝人古鎮黃金地段的三層商住樓，開價80萬，從去年開始就尋找買家，一年過去來看房子的買家不下20多起，但仍未交易成功，她說，現在好像很多人不急于出手，他們都在觀望，她非常羨慕昆明那種一個月飛漲幾百幾千的狀況。她說，如果漲成那樣她就不會著急了。
另外，由于楚雄沒有啟動大規模舊城改造，人們依舊過著那種低租金的幸福生活，再加上楚雄城市面積不大，電動車可以“通吃”全城，因此城市中低收入者不急于吃進二手房也就是再正常不過的事了。一位從四川過來開餐館的老板總結說：“新房也就2000上下，城市中心的房子住著還吵呢，買二手房不大劃算”。
混亂的地產市場
實際上，楚雄嚴格意義上的房地產業發展不到10年，這個“工齡”在省內和除昆明之外的其他城市是同步的。
據來自楚雄地房協介紹，房地產及相關企業從2001年的8個增加到2010年6月的133個。房地產投資2008年完成14.3億元，同比增長18.7%，2009年完成投資20.5億元，同比增長43.5%，2010年1至6月全市完成房地產開發投資10.04億元，同比增長78.70%。
而楚雄近年來的關于房地產的糾紛起訴到法院的也就是300多起，據楚雄市法院一位資深法官介紹說，楚雄市地產類的訴訟案件在2006年也就不到10宗，而且有一些還屬于遺產類的糾紛，之后逐年上升。他介紹說，楚雄市這幾年的地產糾紛訴訟基本上就是：建筑質量、房產證照和逾期不交房。
這些案件包括了楚雄市一些名氣較大的樓盤。他說，一些房產證照的糾紛在經過一些訴訟之后，地產商也學會了如何規避此類責任，該類案件也開始減少，但逾期不交房的案件卻時有發生，這如果是在一個房地產業發展較好的城市是不可想象的。
一位做土特產生意的商人陸先生就遭遇到這種窘局。他在2008年一次性付全款購買了一套由一著名鋼鐵企業旗下地產公司開發的住宅，合同中約定今年春節交房。但到今年5月陸先生回到楚雄帶著老婆孩子去看房時，發現該房居然未建，當他找到開發商后得到的回答是該房由于土地征用未果，至今未建。陸先生覺得不可思議“連地都沒征怎么可以預售呢？這不成詐騙了嘛。”
無獨有偶，在楚雄一政法機關工作的李先生也遇到了類似情況，他在去年年初購買的一套房子被開發商賣給了另一個顧客，“不知道他們是怎么想的，居然這樣藐視法律。”
在這個“工齡偏短”的市場上，有些事是必然發生的，這也可以看成是楚雄這個有待崛起的地產新星所必須的一個“成長經歷。”
楚雄樓市如何升級
從投資的角度去判斷是否該去楚雄走一趟的話，那么一些專業AFP理財師的回答會讓楚雄人大失所望，“云南省房產投資潛力州市旅游型州市：大理、麗江、騰沖、西雙版納、彌勒；龍頭產業型州市：玉溪、曲靖、紅河；邊疆貿易型州市：紅河、瑞麗等。”
實際上，地產飆升與慘跌的鐵律只有一個，那就是政策，政策就是當下點石成金的指揮棒，所有拋開這個主題的預測更像是在忽悠，如果把政策的不可預知性單獨提出來的話，楚雄很難說在哪一天摸到大獎，最差也可以搭上滇中一體化的便車，在不可預測中其實也有規律，而這個規律就是發展。
如果要讓楚雄的地產商描述他們最喜愛的前景會是如何呢？換句話說，楚雄房地產的春天會是怎么以最短的時間來臨呢？
首先是擴城可能。按照今年楚雄州兩會上，州長的《政府工作報告》中所提：2010年楚雄城鎮化率提高1.2個百分點。這個數字落到楚雄市的發展規劃中就是：楚雄全市詳細性規劃覆蓋率已達城市規劃區面積的90.5%，基本形成了城市戰備規劃、總體規劃、專項規劃和詳細性規劃以及近期建設相銜接、配套的規劃體系。
第二，真正落實滇中四城市一體化中的各項舉措。比如取消高速公路收費、高速城際列車開通、昆明-楚雄間另一條高速交通干道開建（比如城際輕軌）。
以上兩點即可迅速“催肥”楚雄房地產業，當然其房價標準也向昆明看齊，楚雄大部分人即可心安理得的成為包租公、婆，從此過上幸福生活。
但現實的情況是，楚雄地產開發商的愿望是向大理看齊。盡管這個標準要實現還有相當的距離。
(本文來源：云信網 )
