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2024年11月24日
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馬路的南邊，是北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府村。村口臨街的牌坊上已經(jīng)落滿灰塵，看上去灰暗破舊。
馬路的另一邊，則是完全不同的景象。對(duì)著平西府村口牌坊的是一條寬闊整潔的大道——宏福大道，縱深一箭之地內(nèi)，立著另一塊村子的牌坊——“鄭各莊”。牌坊整潔嶄新，锃明瓦亮。
大道西邊就是京城小有名氣的溫度水城和幾家巍然聳立的度假酒店。時(shí)近寒冬，每到周末都會(huì)有大批游客從城里到這兒來泡溫泉。大道西邊則是一大片教學(xué)園區(qū)，北影、中戲、北郵在這兒建立了分校區(qū)。
鄭各莊，曾一度被視為集體土地資本化和村莊集團(tuán)化的成功典范。但如今，鄭各莊，這個(gè)以村為基礎(chǔ)，以一個(gè)單一的村鎮(zhèn)企業(yè)為支柱的“村企合一”經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系，開始在發(fā)展中遇到新的挑戰(zhàn)——集體建設(shè)用地入市問題。
不僅如此，鎮(zhèn)里年初下發(fā)的集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革通知又讓鄭各莊原先的股權(quán)結(jié)構(gòu)面臨重新分配的格局。由此引發(fā)的利益格局的調(diào)整，或同樣困擾鄭各莊。
如今，在新一輪城市化運(yùn)動(dòng)大幕再次在中國(guó)大地驟然拉開的時(shí)候，集體建設(shè)用地再度被各方利益集團(tuán)所虎視眈眈。鄭各莊所遇到的現(xiàn)實(shí)困境，提供了一個(gè)值得解讀的樣本。
農(nóng)地上的城市化
鄭各莊村，隸屬昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，村域面積4332畝，原住村民有576戶、1493口人。其中勞動(dòng)年齡人口近668人。
1985年，“能人經(jīng)濟(jì)”開始催化鄭各莊。
1985年初鄭各莊生產(chǎn)隊(duì)解體。1986年，在一個(gè)叫黃福水的村民的帶領(lǐng)下，村里十幾個(gè)人自發(fā)地組建土方施工隊(duì)，用借來的5萬塊錢做資本走進(jìn)了市場(chǎng)。到1995年的10年間資產(chǎn)積累到3000萬元。
1996年，宏福集團(tuán)在鄭各莊誕生，并隨即創(chuàng)立了以村為基礎(chǔ)，以企業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體的“村企合一”的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，農(nóng)民逐步進(jìn)入企業(yè)。
1999年，宏福集團(tuán)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行了改革，按照法人控股67%、村委會(huì)參股16%，村民以自然人的身份出錢認(rèn)購(gòu)參股17%的比例進(jìn)行股權(quán)確認(rèn)。
在產(chǎn)權(quán)制度改革中，創(chuàng)業(yè)者以及參與創(chuàng)業(yè)集資的村民，沒有實(shí)行配股，原始資本金按份額轉(zhuǎn)為股份，由此確立了一種既非農(nóng)村集體所有制，又不是絕對(duì)股份制，更不是私有制的新型集體經(jīng)濟(jì)模式。
宏福集團(tuán)成立后，推行了多元化發(fā)展。在原有單一的土石方機(jī)械施工的基礎(chǔ)上，先后組建了建筑、市政、建材、裝飾裝修、機(jī)械修理等經(jīng)營(yíng)實(shí)體，并在其它產(chǎn)業(yè)如生態(tài)旅游、休閑產(chǎn)業(yè)上開始發(fā)展。曾一度直屬子公司15家，參、控股等各種形式的合作企業(yè)38家。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉守英曾用“在農(nóng)村集體土地上長(zhǎng)出一座城市來”評(píng)價(jià)鄭各莊的迅速發(fā)展。
而在鄭各莊的發(fā)展過程中，農(nóng)地、宅基地開始陸續(xù)入市。
1998年，村委會(huì)找專家制定了《鄭各莊村21世紀(jì)生態(tài)莊園》的規(guī)劃。把4000多畝轄區(qū)劃為生活居住、文化教育、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)這四大板塊。
該村首先對(duì)村民的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，通過公司、村委會(huì)和個(gè)人出資的方式集資500多萬元，蓋了4棟樓，根據(jù)自愿“上樓”和舊房估價(jià)折抵樓房的原則，第一批144戶首先搬進(jìn)了樓房，開始了農(nóng)民“上樓”的過程。
通過這種平房置換樓房的方式，從1998年到2003年，全村共建設(shè)村民住宅23幢，完成住宅面積33176平方米。全村村民分四批（第一批144戶，第二批80戶，第三批227戶，第四批81戶）實(shí)現(xiàn)了村民居住方式的轉(zhuǎn)變。到目前為止，全村搬遷上樓427套，未搬遷19戶。
開始建第一棟樓時(shí)，為了拿到把農(nóng)業(yè)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的指標(biāo)，村集體公司通過復(fù)墾荒灘和溝邊土地的方式置換了原始的建設(shè)用地。隨著村民上樓人數(shù)的逐漸增多，騰退出來的宅基地通過開發(fā)逐漸成為了產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地。
鄭各莊村樓房置換宅基地并非無償，而是按照“六、三、一”折抵后定價(jià)。即對(duì)原宅地房屋及地上建筑設(shè)施評(píng)估作價(jià)、搬遷上樓后讓百分之六十的家庭富富有余，百分之三十的家庭基本持平，百分之十的家庭稍有不足，確定樓房單價(jià)為每平方米建筑面積628元。與此同時(shí)，村里專門推出了內(nèi)部經(jīng)濟(jì)適用房安置辦法，以更加優(yōu)惠的條件讓困難戶同享舊村改造成果。
宅基地整治之后，村里的農(nóng)用地除了留下74畝作為現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)園用地之外，其他已經(jīng)全部流轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地。
村企業(yè)成托管者
1999年村里按照依法、自愿、有償、規(guī)范的原則，推出了“確權(quán)、確利、保收益”的土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制。首先，把耕地量化到每個(gè)農(nóng)民，再引導(dǎo)農(nóng)民把個(gè)人承包的土地以委托經(jīng)營(yíng)的方式流轉(zhuǎn)到企業(yè)，用于發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)；其二，由村民授權(quán)，用地企業(yè)按每畝年租金不低于 5000元的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，所收租金全部分配給有土地承包權(quán)的農(nóng)民，農(nóng)民不承擔(dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
農(nóng)民上樓失地之后，宏福集團(tuán)董事長(zhǎng)辦公室的郝主任告訴記者，村里現(xiàn)有688個(gè)勞動(dòng)力，除了部分個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶和在外自謀職業(yè)者外，剩下的496人全部安排在集團(tuán)就業(yè)。
針對(duì)村民擔(dān)心上樓后養(yǎng)不起樓的顧慮，村里及時(shí)制定了水、暖、燃?xì)饧拔飿I(yè)管理等一系列費(fèi)用報(bào)銷和減免制度。比如：全額報(bào)銷垃圾清運(yùn)費(fèi)以及每人每月5立方的水費(fèi)和8立方的天然氣費(fèi)，按50%的比例報(bào)銷溫泉水費(fèi)，按宅基地以及家庭人口等因素報(bào)銷取暖費(fèi)。
記者拿到的一份2010年度鄭各莊村民福利報(bào)銷明細(xì)清單顯示，報(bào)銷項(xiàng)目包括：自謀人員保險(xiǎn)補(bǔ)貼、老人工資、村民用水、天然氣、溫泉入網(wǎng)費(fèi)、取暖費(fèi)、公共照明費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、農(nóng)民糧油款、村民平墳遷墳補(bǔ)助、計(jì)生開支、教育開支和超轉(zhuǎn)老人醫(yī)療費(fèi)。
“村里每年還給村民發(fā)放口糧，100斤面，100斤米，10斤油?？梢哉f，村里給村民的福利已經(jīng)覆蓋了村民生活的方方方面，從衣食住行到生老病死?！焙轮魅畏Q。
記者拿到的一份2010年鄭各莊村農(nóng)民收入統(tǒng)計(jì)顯示：村民在集團(tuán)就業(yè)月工資能拿到1998元。上年（2009年）土地收益年總收入是2573300元。各項(xiàng)福利人均是7325元，村民出租房屋給外來人口和周邊校區(qū)的學(xué)生，人均收入7149元。在集團(tuán)有股的村民每年從股份分紅中拿到的收入人均是11516元。加上個(gè)體經(jīng)營(yíng)和在外就業(yè)人員的收入，鄭各莊農(nóng)民人均年收入是44566元。
土地產(chǎn)權(quán)問題成上市障礙
劉守英將鄭各莊的成功模式歸結(jié)為集體土地的資本化和村莊的集團(tuán)化。在此前提下，鄭各莊實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村的內(nèi)生工業(yè)化和城市化。
然而，鄭各莊的產(chǎn)業(yè)和發(fā)展都建立在一個(gè)薄弱的基礎(chǔ)上——集體土地或直接或曲線被商業(yè)性開發(fā)，而目前的土地管理法規(guī)不允許集體建設(shè)用地上市流轉(zhuǎn)。
這讓宏福集團(tuán)的進(jìn)一步發(fā)展遇到了很大的難題。
“集團(tuán)要跟銀行借款，但是土地資產(chǎn)不能抵押，銀行就不借給你?！焙轮魅畏Q。資本市場(chǎng)也同樣讓宏福集團(tuán)心動(dòng)又無奈?！耙肷鲜?，也需要首先解決土地產(chǎn)權(quán)問題?！?。
“要實(shí)現(xiàn)土地同權(quán)同價(jià)，國(guó)家要放開農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)，與國(guó)有土地獲得平等權(quán)利，允許上市流通轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，可以自征自用，所建的廠房和商品房在法律上認(rèn)可，并核發(fā)產(chǎn)權(quán)證件，政府在這些環(huán)節(jié)中只收取相應(yīng)的稅費(fèi)，不再是土地交易的操控者，對(duì)平抑建設(shè)用地土地價(jià)格和平抑商品房?jī)r(jià)格都十分有利。”宏福集團(tuán)董事長(zhǎng)兼黨支書黃福水稱。
另外一個(gè)問題，同樣讓鄭各莊和宏福集團(tuán)頭疼。即小產(chǎn)權(quán)房問題。目前，宏福集團(tuán)打造的宏福苑小區(qū)，現(xiàn)有75棟樓房。鄭各莊本村的村民已經(jīng)都成了這里的社區(qū)居民。而大量的城里人和外來人口在這里買房和租房，使這里的外來人口已經(jīng)占到了整個(gè)小區(qū)的三分之二左右。
宏福苑小區(qū)31#二單元的鄭大明告訴記者，他是附近天通苑的居民，2005年的時(shí)候在這里買的房。同是在北京五環(huán)外，天通苑的房?jī)r(jià)目前是18800元/平方米，而宏福苑則是11000元/平方米。
“這里的低房?jī)r(jià)吸引了很多人過來買房，但是買房辦不了房產(chǎn)證，因?yàn)檫@是小產(chǎn)權(quán)房?！编嵈竺髡f。
鄭大明很希望能夠有自己的房產(chǎn)證?！艾F(xiàn)在只是權(quán)宜之計(jì)，房子只能住，不能上市流通，將來也是個(gè)很大的麻煩。”
難題待解
實(shí)際上，鄭各莊所遇到的問題，在當(dāng)下的中國(guó)非常普遍。尤其是在江浙這樣的沿海城市，存在著大量的“鄭各莊模式”。他們也都遇到了同類的困境。
劉守英建議國(guó)家盡快出臺(tái)宅基地商品化的政策。其建議，在傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)仍實(shí)行以各省制定的宅基地福利分配制度，在大中城市郊區(qū)及東部沿海土地非農(nóng)化程度較高的地區(qū)，試行取消宅基地福利分配制度。宅基地上建設(shè)的物業(yè)和房產(chǎn)，應(yīng)該參照國(guó)有土地上的物業(yè)和房產(chǎn)，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。允許宅基地上的物業(yè)和房產(chǎn)可出租、出讓、可抵押。
而在集體建設(shè)用地放開入市上，劉守英建議，在用途管制和符合規(guī)劃條件下，允許集體建設(shè)用地出租、出讓、轉(zhuǎn)讓、可抵押。加快建立集體建設(shè)用地交易市場(chǎng)，允許省內(nèi)地區(qū)之間集體建設(shè)用地指標(biāo)的交易。對(duì)于合法進(jìn)入集體建設(shè)用地市場(chǎng)的土地、物業(yè)，頒發(fā)集體建設(shè)用地使用權(quán)征和物業(yè)權(quán)征。
郝主任則稱，集體建設(shè)用地入市之后，小產(chǎn)權(quán)房變成了商品房，它的市場(chǎng)價(jià)參照周邊地區(qū)的價(jià)格應(yīng)該能達(dá)到16000每平米左右，而且隨著將來北京規(guī)劃開發(fā)不斷北移，物業(yè)的增值還會(huì)有很大的空間。農(nóng)民現(xiàn)在人均占有70平米的樓房，如果這塊能上市流通，農(nóng)民的資產(chǎn)將會(huì)實(shí)現(xiàn)大幅度增值。
要實(shí)現(xiàn)鄭各莊的永續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵問題還是需要一個(gè)合理的產(chǎn)權(quán)界定。鄭各莊所在的北七家鎮(zhèn)在今年年初給各村下發(fā)了農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革的通知，通知要求各村以“資產(chǎn)變股權(quán)、農(nóng)民當(dāng)股東”的改革方向，破除農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)的“共同所有”，變?yōu)檗r(nóng)民的“按股享有”。改革的程序?qū)凑杖丝谇宀?、清產(chǎn)核資、量化配置股權(quán)和成立新型經(jīng)濟(jì)組織的過程來。
“村里現(xiàn)在正在清產(chǎn)核資，但是由于資產(chǎn)情況比較復(fù)雜，有些資產(chǎn)的性質(zhì)不好界定，價(jià)值不好評(píng)估，工作很難進(jìn)行下去?！编嵏髑f村的馬支書稱。
郝主任稱，如果集體建設(shè)用地?zé)o法上市，清產(chǎn)核資就是空談，“目前這種股權(quán)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期來看不會(huì)改變?！?/p>
?。ㄗ髡撸簩O春芳）（應(yīng)受訪者要求，文中鄭大明為化名）
