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2024年11月24日
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今年以來，南京城市綜合體建設風起云涌、遍地開花，一批整體布局完整、功能特色鮮明的城市綜合體項目相繼涌現、逆市熱銷，城市綜合體迅速成為2010年南京樓市的一大熱詞。
對于大多數人來說，城市綜合體雖非新鮮事物，但此前存在或多或少的仰視或者是盲區。城市綜合體究竟該如何定義？城市綜合體對于城市的發展有哪些意義？開發商一窩蜂上馬城市綜合體項目，如何做才能真正收獲成功？城市綜合體是否會成為未來房地產發展的主流方向？《揚子樓市》就此連線了中國房地產理論研究屆的泰斗級人物——中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌，一解業界和購房者心中對于城市綜合體的種種疑問。
城市綜合體提升質量和效益
揚子樓市：國內現在許多城市都開始蓋綜合體，在城市綜合體的概念上，目前市場上有些魚龍混雜，您認為我們應該建怎樣的城市綜合體？
顧云昌：城市綜合體的興起應該說是人們對于城市功能逐步認識的過程。大家知道，城和市的概念怎么形成，在古時候我們的人必須居住在一起，防止外來的侵略，在外面蓋一個墻，這叫城，然后里邊必須有市場，要搞交易，這叫市。起先城和市是脫離的，我們許多城市搞了一個經濟開發區，經濟開發區就是搞市場的，搞生產的，商業都很少，有的又蓋了臥城，大型居住區，造成了交通的堵塞。所以在現代化的過程當中，我們不斷地總結經驗教訓，發現城和市必須結合在一起，住宅地產和商業地產要互相促進、互相影響。
第二點，是由于人和地的關系，大家知道，我們國家要貫徹資源節約，環境友好的國策，城市化的水平已經超過了46%，未來會有更多，城市的土地越來越稀缺，所以我們的城市規劃必須是緊湊型的，我們不能像美國一樣，做車輪上的國家，而應該向歐洲國家學習，歐洲的城市很緊湊的，這樣的人地關系，必然導致我們在城市建設和房地產開發當中必須是緊湊的，節約的。
這兩個關系加在一起，就可以看出我們現在的城市綜合體是什么概念，應該是緊湊型的，綜合型的功能，這一點人們現在已經越來越重視了。緊湊到一起可以提高質量和效益，提高我們的生活質量和整個的經濟效益，因為在很集中的土地上，我們集中了住宅、辦公、商業、賓館，讓住在這里的人生活方便、上班方便，購物方便，還有休閑的環境，這就是我理解的城市綜合體。
根據中國的國情，我們未來的發展當中，城市綜合體應該成為主要的發展方向。
要調查100多個問題
揚子樓市：今年國家對住宅市場頻出重拳，樓市前景變得撲朔迷離，因此近期不少開發商紛紛做起了“加法”，要增加商業地產的開發比重，城市綜合體的概念也急劇躥熱，對于想要進軍這個領域 (論壇 新聞)的開發商，您有何建議？有人說，但凡有城市綜合體的地方，周邊樓盤似乎都能“傍大款”，配套上去了，房價也跟著上去了，對于城市綜合體和房價之間的關系，您是怎么看的？
顧云昌：作為一個新生事物，城市綜合體掀起建設熱潮說明大家都看好它的前景。
至于有人所擔心的開發過度問題，我的看法是中國的商業地產既多又少。“多”是指在一些成熟地段已經過多了，“少”則是指在一些城郊接合部，城市綜合體仍然很稀缺。
城市綜合體是未來城市發展的主要方向，但真正要搞一個成功的綜合體還是很有難度的，比開發住宅要復雜得多。打個比方，開發住宅地產就像是在游泳池中游泳，開發寫字樓是在江河里游泳，而開發城市綜合體就是在大海里游泳了，在大海里游泳雖然很過癮，但搞不好的話會嗆死人的。市場是無情的，不是所有的開發商都能去做城市綜合體，做了商業地產的開發商也未必能賺錢，大家在進軍這個領域之前，一定要做好充分的調研。據我所知，萬達廣場就不是隨便選址的，僅僅建在什么地方就有100多個問題要調查。
至于房價問題，城市綜合體能聚合起大量的人氣，是當地的標志性建筑，地塊的價值提升了，房價也自然會跟著提升，但一個城市的整體房價絕不是由城市綜合體決定的。
成功的關鍵
是做好“四態”
揚子樓市：城市綜合體是城市功能升級的引擎，但是我們看到并不是所有的城市綜合體項目都能成功，也有不少城市出現了失敗的綜合體案例。開發城市綜合體，應該注意哪些問題呢？
顧云昌：一個城市綜合體項目要成功，關鍵是要做好“四態”。第一是形態，不少城市綜合體都是當地的地標性建筑，既然是一個城市的地標、名片，外在的形態當然一定要做好。
其次是業態，大城市綜合體中既有住宅、酒店式公寓、寫字樓，也有商場、酒店、主題公園等，是多業態、全功能、大規模的建筑，但整個城市綜合體如何規劃設計、不同業態之間的比例如何科學合理？這些要隨著當地城市發展進程、家庭收入情況、居民的購買力和消費結構來決定。像有些中小城市開發的城市綜合體，就不一定需要那么多的商務樓，因為你蓋了也租不出去，當地沒有這么大的需求。
第三個是動態，人流的組織、交通的組織，空間的組合等，不同業態之間要做到互相不干擾，使綜合體真正發揮緊湊型的，綜合性的功能。比如說車庫，白天是寫字樓白領用，晚上上班和逛商店的人走了，當地的居民就可以用了，有很多的空間可以節約，很多人在當地生活、工作，減輕交通的壓力，對資源和能源是有好處的，
最后一個是生態，這一點容易被開發商忽視，生態首先指的是自然環境，要有一定的綠化面積，不能全部都是混凝土建筑；其次是人文生態，讓城市綜合體的居民，商場和酒店里的客人，寫字樓里工作的白領們等這么多的人與人之間要和諧。
新聞鏈接
國內外知名城市綜合體品鑒
洛克菲勒中心是全世界城市綜合體開發的成功典范。這是全世界最大的私人擁有的建筑群，位于美國紐約最繁華的商貿金融中心——曼哈頓島中部，于1913-1973年建成，共有建筑19座，總建筑面積74萬平方米。每天在這里上班的總人數達6.5萬人，每天將近25萬人穿梭于此間。它的商務中心形象深入人心，成為繼華爾街之后紐約第二個市中心，被視為現代美國商業文明的象征，同時也是一個十足的不夜城。
拉德芳斯是現代巴黎的象征，原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地。1985年，拉德芳斯新區的建設工程正式上馬，其總體設計體現了現代和未來城區的多功能設計思想，別具匠心。拉德芳斯的商務建筑采用了集中與分散相結合的方式，輔之以相應的居住和生活配套，設施的規模也是大小結合，既有數萬平方米的大型商場，又有多個“鄰里中心”分布在商務、居住樓宇的底層，為人們提供方便快捷的服務。
東京六本木
總建筑面積78萬平方米，歷經17年完成建設，是一座集辦公、住宅、商業設施、文化設施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體，具有居住、工作、游玩、休憩、學習和創造等多項功能。
六本木將大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大量的露天空間交織在一起。建筑間與屋頂上大面積的園林景 (論壇 新聞)觀，在擁擠的東京都成為舉足輕重的綠化空間，已經成為國際著名的舊城改造、城市綜合體的代表項目。
華潤萬象城
華潤集團在深圳投資開發的“深圳華潤中心·萬象城”，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性商業建筑群，總建筑面積55萬㎡，總投資逾40億港幣。首期項目包括超大規模室內購物及娛樂中心“萬象城”、國際標準5A甲級寫字樓“華潤大廈”。二期項目包括五星級商務大酒店、酒店式服務公寓及一個由商業步行街串聯而成的特大型室外娛樂休閑廣場。
香港太古廣場
在香港金鐘地鐵站上蓋的太古廣場，是商業、購物、娛樂、文化薈萃之地。整個項目包括樓高四層的大型購物商場、3座甲級寫字樓、2座酒店式住宅、1所會議中心及3間五星級酒店，是體驗香港人吃喝玩樂生活消費模式的極佳去處。廣場擁有3家五星級飯店、高級辦公樓、住宅及200多家專賣店，云集了多種世界名牌。雖然這里的歐洲品牌沒有置地廣場那么多，但物品豐富，價格也比較合理，是許多香港人的購物首選。
