以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
近期，隨著樓市快速回暖，深圳市二手房、新房平均成交價格環比上漲幅度連續多月領先全國。深圳樓市的火爆引發一些購房者的暢想：其他一線城市會否出現同樣行情？我們認為，深圳房價短期內出現的快速上漲現象，很難在其他一線城市復制。
市場機構克而瑞的數據顯示，自今年3月份開始，深圳一手房價格已連續三個月領漲。尤其是5月，深圳一手房價格指數環比上漲2.21%，二手房價格指數環比上漲0.53%。二手房市場共成交13378套，環比增長28%，同比更是增長181%，創下2013年3月以來的新高，接近2010年樓市調控前的高峰。事實上，自去年樓市“9·30政策”開始，深圳房價已經連漲8個月。使得深圳樓市在短期內陷入瘋狂，一時間“房價暴漲、業主提價、日光盤再現”等新聞屢見報端。
不過，細究而言，近期深圳房價上漲，除了得益于在“3?30政策”刺激下樓市全面趨暖的大背景，更重要的是這個城市自身的獨特因素使然。因此，這種上漲行情在一線城市中并不具有普遍性。不僅如此，就深圳而言，造成價格短期上漲的背后因素目前正在消弱，上漲勢頭難以為繼。
北上廣深等一線城市，在政策環境、市場環境和土地資源上各有特色。深圳是土地稀缺最為嚴重的一線城市。盡管深圳曾主導了我國早期的土地市場化改革，但是由于土地總量原因，住宅用地市場常年處于“零供應、零成交”的狀態，城市住宅供應主要依賴于舊城改造的“城市更新”模式。土地緊缺傳遞到住宅市場最終造成住宅供應緊缺，所以深圳市場短期內“供小于求”的局面尤甚于其他一線城市，這在全國市場并不多見。易居房地產研究院的針對國內35城市樓市庫存的統計數據顯示，截至2015 年4 月底，受監測的35 個城市中，作為一線城市的深圳存銷比數值最低，僅為7.4 個月。
據統計，自2014年1月以來，深圳只有兩幅純宅地出讓。這自然是促使深圳房價短期迅速上漲的第二大因素。新入市的樓盤紛紛冠以“絕版新盤”等美名，因此開發商普遍提價銷售。除此之外，配合以“排隊搶房”、“日光盤”、“天價房”等營銷炒作概念，進一步放大市場房源短缺現象，刺激購房者加速入市。
與深圳相比，北上廣三大一線城市盡管同樣處于限購政策背景之下，但是供求結構相對平衡，并未出現像深圳一樣的短期緊缺局面。從庫存去化周期來看，截至5月底，深圳商品住宅存量只能夠賣6個月左右，而上海、北京商品住宅的存量市場去化周期都在11至15個月。
按照同策咨詢研究部的判斷標準，市場去化周期如果小于8個月，該城市樓市則明顯供不應求，房價會快速上漲，深圳就是這個狀態；反之，如果去化周期大于15個月，那么該城市明顯供大于求。從該指標來看，北京、上海目前市場庫存去化周期處于合理區間，價格不具備快速上漲的因素。因此，一線城市除深圳外，其他三大城市無論新房而是二手房成交價格也相對理性。
如此看來，北上廣很難復制深圳近期的樓市火爆行情，而深圳房價在短期火爆后也恐將回歸正常區間。
