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2024年11月28日
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種種跡象表明，為穩定樓市，決策層在下一盤很大的棋。
前不久，一則住建部官員論述“設立國家住房銀行條件已成熟”的文章透露了政府主管部門對樓市調控頂層設計的構想。住建部住房公積金監管司司長張其光、處長崔勇撰文稱，以住房公積金制度為基礎，設立類似國家住房銀行的政策性住宅金融機構，是增加住房消費需求的有效措施，應抓緊組織實施。
“設立國家住房銀行的想法在這一時間節點上提出有特殊的意義。在住建部官員的分析中，穩定房地產市場、增加住房消費需求是設立住房銀行的重要條件，這與當前樓市調控最主要的市場目標相統一，更容易獲得認可。”國務院發展研究中心金融研究所一位負責人告訴《華夏時報》記者。
雖然設立國家住房銀行并非一朝一夕的事，但如果將它與之前9·30政策中提出的MBS、REITs以及本屆政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融機構”放在一起，就能更清楚地看到中央穩定樓市的思路。
探路國家住房銀行
按照張其光的設想，這一以公積金制度為基礎的國家住房銀行，將整合各地住房公積金管理中心為其“網點”，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。同時，公積金在國家住房銀行匯總，將可以實現地區之間的調配與流動，解決地區之間的公積金使用矛盾。
“目前，各地分開管理的事業化住房公積金管理體制，對公積金這一大筆資金沒有進行投資和金融風險管理的能力。住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾，也與保障性住房投資需求不匹配，但在分割體制下，各地資金很難調用流通。”一直關注公積金體制改革的上海社科院研究員張泓銘指出。
長期以來，一邊是銀行房貸利率高、放款難，一邊卻有數萬億公積金沉淀資金“沉睡”，這樣的矛盾現狀早已被各方詬病。張其光文章中引用的數據顯示，截至2014年底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。目前，全國共有管理中心342個，業務網點2651個，從業人員3.8萬人。
“從技術層面來講，設立國家住房銀行的這一做法可操作性較強。如果各地住房公積金管理中心可以直接整合，那么住房銀行的資本金、組織架構及人員配備就已基本齊全。”中國銀行(4.80, 0.09, 1.91%)金融研究部研究員張偉指出。
公開數據顯示，目前，全國住房公積金貸款風險準備金已接近800億元，其中500多億元為超額撥備，這可轉化為住房銀行資本金。
業內分析人士陳劍波告訴記者，作為一個專業的政策性住房金融機構，國家住房銀行初期只需實行標準的金融機構運作準則，形成全國集中決策、分散管理、資金統一調撥的特殊住房金融系統，納入國家統一的金融監管體系。
但真正實施起來，實現這樣的角色轉換并非易事。
“公積金制度改革之所以難以推進，正是因為其中涉及到各種復雜的利益。”一位接近住建部的知情人士告訴記者，一方面目前住房公積金主要由地方公積金管理中心管理支配，如果設立國家住房銀行，那么地方利益將受到影響；此外，當前的住房公積金主要存入中國建設銀行(7.20, 0.16, 2.27%)的賬戶中，一旦建立住房保障銀行，資金池發生改變，也將帶來重大利益調整。
實際上，由于此前在推進國家住房銀行過程中遇阻，中央在2014年設立了國家開發銀行住房金融部作為政策性住房金融機構的最初嘗試，主要解決棚改和保障性住房的建設資金需求。
業內分析人士陳劍波指出，與國開行主要針對保障房、基礎設施和開發商解決貸款需求的定位不同，國家住房銀行應著眼中低收入購房者，發揮低利率、普惠性金融作用，滿足個人住房需求。
政策的通盤考量
“設立類似國家住房銀行的政策性銀行，這樣的想法早幾年住建部就曾提出過，但因為改革阻力較大，一直沒有繼續推進。如今住建部再次提出這一想法，也充分說明穩定樓市的緊迫性。”上述接近住建部的知情人士對記者表示。
就在4月10日，國務院出臺意見，明確要求住建部、發改委、財政部等15部委要負責堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，并要求加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。
“當前穩定樓市的關鍵在于釋放購房需求，而釋放需求最好的辦法就是通過金融機構降低購房者的資金成本，從去年的9·30政策到今年的3·30政策，都體現了這樣的調控邏輯。同時，按照市場歸市場、保障歸政府的調控原則，設立國家住房銀行的思路與這樣的政策邏輯也一脈相承。”上述國務院發展研究中心金融研究所負責人指出。
陳劍波指出，設立國家住房銀行，將沉淀的住房公積金統一調配，用于保障中低收入者購房，這將釋放很大一批剛需及剛改需求入市。去年的9·30政策是從銀行信貸方面尋找刺激剛需入市的突破口，但由于商業銀行的市場經營逐利性，政策落地效果并不理想。這也要求用于“政策保障”端口的國家住房銀行能盡快推進。
“盡管從2014年開始，中央及相關部委很少再提樓市調控的頂層設計，但實際上，對樓市調控的頂層設計一直在加速搭建及細化。”國務院發展研究中心一位負責人指出。
“其中，類似國家住房銀行的這種政策性住房金融機構對于穩定購房需求有著重要的意義。”陳劍波指出，一方面，國家住房銀行提供低利率資金，有利于緩解中低收入者的購房壓力；另一方面，國家住房銀行與MBS分別是擴大公積金和商業貸款這兩類資金流動性的必然通道，這在中央提出“盤活存量”的政策背景下更具有實際作用。
MBS是指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的資金池，利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券，并由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。
在去年的央行[微博]9·30政策中，中央曾明確提出要增強金融機構個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
也正是從去年開始，銀監會已經批復了多家銀行的信貸資產證券化(ABS)業務資格申請，ABS的發行規模和頻率都在不斷增加。作為與之并行的住房抵押貸款支持證券(MBS)也在政策推動下成為銀行業務研究的主要對象。
此外，在樓市調控的頂層設計中，作為穩樓市、調節存量房市場的重要政策，房地產稅也在加速推進中。
財政部財政科學研究所原所長賈康此前曾表示，房地產稅目前正在加快立法。從具體時間表來看，2015年房地產稅應該進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年將正式依法全面實施。
