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2024年11月24日
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綜合開發研究院(中國·深圳）主任研究員
今后30年，中國人口還要不斷地大量地向城市聚集，社會沖突也會因此主要在城市聚集爆發。住房制度會是一大誘因，這將是一個非常重要的制度建設，是城市健康發展的重要因素。
住房制度中當下有很多問題，最近中央政府和社會關注的是控制房價。主流的政策建議好像是用物業稅，物業稅屬財產稅，是長期的國家制度安排，許多更基本的制度條件現在都不具備，為了打壓當下房價把長期的制度安排當作短期政策推出，成本高、效率低、后患無窮。我認為可通過壓抑過度投機，保障基本供給，穩定市場作用。具體的政策建議：利用既有稅種，在交易環節上把該收的稅收到，該調的調到，完全可能征剝投機客的超額暴利，簡單實用，足夠有震懾力，而且還方便根據宏觀形勢進行調整。
其次，要用公租房制度來建構城市的住房保障基礎。在我看來，省會以上城市的住房結構，大體上四分之一的公租房，四分之一的商租房，二分之一的商品房。商品房和商租房價格和供給由市場決定，政府少干預。
做公租房首先要取消各種形式的福利分配房，包括公務員的住房、安居房、經適房等等。這一方面體現了財富的分配不公，也是腐敗之源。其次，公租房可以分為幾類：廉租房，普租房，公職人員房，還有適當數量的官邸房。廉租和普租的平均面積約50平米，公職人員的可以適當提高，但最大不應超過70平米。在制度安排上要給所有人都有走出公租房的動力激勵。建議公租房制度主要在省會及計劃單列市實施，因為地市以下城區住房問題相對容易解決，而且中國城市化的自然和自發的趨勢是向大都市和大城市群聚集。
假定到2020年，中國人口14億、60%的城市化率、二分之一城市人口聚集在省會及計劃單列市，一半家庭需要新購或租住房。按上述公租房制度安排，共需要建造1750萬套共8.75億平米的公租房。假定含地價成本為4500元/平米，總共靜態投資就是3.93萬億，分10年實施，每年8750萬平米(相當于2008年全國住宅竣工面積的5%)，資金3930億。我覺得,這對于“十二五”期間擴大內需大有幫助。在投融資安排方面，我也粗略測算過,用租金支付，發行年收益率在6%的可交易基金是可行的。
公租房是城市的長期公共資產，在財務上也是安全健康的資產，對城市的公共治理和健康發展意義重大。
