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2024年11月24日
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3月30日央行、住建部、銀監會發布的二套房貸款新政，終于在江蘇落地。人民銀行南京分行昨天發布通知，對于購買二套房申請貸款的，南京、蘇州兩市的最低首付比例分別由70%、60%統一降至45%，其他11個地市的最低首付比例由60%降至40%，貸款利率仍按不低于基準利率1.1倍執行。也就是說，南京、蘇州兩地的二套房首付門檻，比央行規定的最低要求上浮了5%。
新政
南京蘇州二套房首付門檻
比央行[微博]規定的最低比例上浮5%
昨天上午，人民銀行[微博]南京分行在其官網上掛出通知，按照“因地施策，分類指導”、不搞“一刀切”的差別化原則，由建設銀行(6.49, 0.11, 1.72%)江蘇省分行牽頭成立的江蘇省金融機構執行房貸政策自律機制經多次商議，于4月10日確定了執行央行、住建部、銀監會《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》的實施方案，明確了二套房首付比例的具體標準。
按照標準，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，南京、蘇州兩地最低首付比例分別由70%、60%統一降至45%，比央行規定的最低門檻上浮了5%，而江蘇的其他11個地市則按照央行最低門檻的4成執行。
在利率方面，江蘇統一規定二套房貸款利率仍然不低于基準利率1.1倍執行，這與原先沒有區別。
同時，江蘇也賦予各家銀行自主權，在上述基礎上，各銀行可根據每個借款人的具體信用狀況等因素，來確定各自的首付比例和利率水平。
一家上市城商行房貸部負責人與一家國有大行人士都表示，既然人行南京分行通知中標明，“即日起可依照執行”，各商業銀行肯定是要立即執行這個新政策了。不過，另一國有大行個貸經理介紹，昨天尚未接到行里通知，人行南京分行的政策估計周一會下發到手中。
算賬
買200萬元的二套房
南京人首付能少50萬，蘇州人能少30萬
由于新政前后，江蘇不同城市間的二套房貸政策有區別，因此新政對不同城市有不同的影響。
對于南京人來說，以一套200萬元的二套住房為例，之前購買需要首付7成也就是140萬元。如今降低到首付4.5成后，首付就變成了90萬元，首付門檻較之前下降了50萬元。
對于蘇州人來說，同樣以一套200萬元的二套住房為例，之前購買需要首付6成也就是120萬元。如今降低到首付4.5成后，首付就變成了90萬元，首付門檻較之前下降了30萬元。
江蘇除了南京和蘇州之外的其他城市，新政前后的二套房首付比例分別為6成和4成，如果仍然是一套200萬元總價的二套住房，那么首付比例則從120萬元下調到80萬元，下降了40萬元。
釋疑
為什么南京蘇州兩地不是4成首付？
“人行南京分行的二套房政策，是緊跟著央行的政策，但南京、蘇州兩地的二套房首付門檻設定為4.5成，又跟央行的不完全一致，感覺針對這兩地的政策要緊一些。”一名國有大行個貸部負責人表示。而對于為何挑出南京、蘇州，將這兩個地方的政策設置得比央行的政策更緊一些，這名國有大行個貸部負責人猜測，可能與考慮到這兩個地方的房價近期還在漲、應該穩一穩有關。“我沒有參加會議，具體情況不了解。”
對銀行來說，是更傾向于二套房首付4成的政策，還是更緊一些的4.5成政策？“談不上傾向，我們做房貸，主要考慮的風險有政策風險，還有就是信用風險。”上述國有大行個貸部負責人解釋，如果是4成首付，銀行發放的貸款占6成，而如果是4.5成首付，銀行發放的貸款占5.5成。“同等條件下，萬一出現了問題，后一種安排銀行承受的風險、受到的損失要小一些。”
“江蘇區別對待不同的城市，就是按照分類指導的精神。”南京房地產建設促進會秘書長張輝認為，對于南京和蘇州的二套房買房人來說，5%的首付門檻影響面并不算大，而同時也能反映出南京和蘇州樓市較其他城市要健康，預計政策落地之后市場回暖的趨勢確立無疑。
貸款沒還清，又想買二套房，怎樣操作？
市民王先生名下有一套住房還剩下40萬元的貸款沒結清，最近又看上了一套標價300萬元的房產。而他手上有135萬的資金，他是該將貸款還清，以3成首付重新買房，還是直接將135萬元作為二套房的首付？
一家國有大行的工作人員建議，還清貸款當做首套房來買對購房人更劃算。“可以算一筆賬，從135萬中拿出40萬還清名下的貸款余額，還剩下95萬，完全可以滿足300萬房產的3成首付要求。這種情況下，可享首套房的利率，現在不少銀行在基準上打9.5折。”而如果不結清名下貸款，135萬作為二套房的4.5成首付后，就只能按二套房利率來執行，最低是基準的1.1倍。“因為二套房利率上浮10%，首套房利率甚至可以打折，所以建議，能當首套房來買的盡量當首套房來操作。”
觀點
1
能激發購房欲望
“政策雖然早有預期，但是真正落地后，對市場的促進還是比較大的。”翠屏集團南京區域營銷總監汪煜認為，改善型買房人購買二套房時首付門檻有明顯降低，會激發購房欲望。同時，也無法阻攔投資客的入市。對原先有貸款沒還完，手中有閑錢的市民來說，可以更低的門檻貸款買下二套房，再以租金來填月供。他認為，新政的落地會將更多的房地產資金盤活。
2
有可能加劇觀望
南京一家房企的副總則預計，本次二套房新政對南京樓市刺激不大，理由是3月底國家新政出臺，大家期望值較高，本次南京新政卻并未達到預期。“新政首付在40%的基礎上增加5%的本意是想體現出分類指導的精神，畢竟江蘇的南京、蘇州樓市與其他三四線城市確實差別大。但買房人可能會理解為，政策存在進一步放寬的空間，進而放緩買房的步伐。”
3
市場回暖已是趨勢
南京房地產建設促進會秘書長張輝對南京、蘇州45%的最低首付門檻感到有些驚訝。“40%的最低首付門檻畢竟是國家三部委提出的。具體到江蘇省，如果將首付門檻的制定權交給各商業銀行，可能更加合適。”盡管如此，他認為這無礙南京和蘇州樓市回暖的趨勢。他表示，3月底三部委新政出臺后，南京樓市的活躍度已經在提升。
