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2024年11月24日
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“城市化進程和商業地產之間是一種趨勢性發展的關系。城市化的快速發展促使商業地產迅猛發展，是商業地產發展的動力。商業地產適應了當代城市的發展要求，促進了城市化的繁榮。”這是國瑞興業地產有限公司副總裁張瑾在接受《城市化》雜志專訪時對于城市化與商業地產關系的解讀。
對于年輕，張瑾說，正因為年輕，沒有太多的經驗，所以要學的東西很多，只有一年當三年用，才能讓自己快速成長，才能跟得上城市快速發展的腳步。
對于時尚，張瑾認為，時尚是現在很多人都在追求的，但流行的不一定就是適合自己的，關鍵要在時尚中找到屬于自己氣質的流行元素。
結合市場因地制宜開發商業地產
30年間，我國城市化的快速發展促進了商品市場從貨攤—商店—商業物業的發展，商業地產反過來也促進了城市化的繁榮。曾經令國人羨慕不已的世界商業地產經典樣本——巴黎拉德芳斯、東京六本木、紐約洛克菲勒中心，已成為各大城市商業中心區的標準化國際通行生活模板體系，成為高品質城市生活的一種標志。
張瑾認為，這實際上表明，城市化進程和商業地產之間是一種趨勢性發展的關系。由于城市化的發展，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業地產的發展勢頭迅猛。
另外，從我國每年不斷增長的GDP、CPI指數可以看出，商業及其相關的物業形態的發展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業地產快速的發展。
同時在這一過程中也要認識到商業地產發展中存在的不足，張瑾舉例說：“比如不是所有的商業地產都做得很好，以及目前商業地產在大城市趨于飽和的狀態等等。”
她解釋說：“也就是說，對于一個城市，商業地產的發展是與城市規模的擴展相匹配的，目前有一些大城市在規劃設計中有100萬平米的商業就可以滿足整個城市消費需求了，但卻出現了商業地產面積盲目擴張態勢；另外，許多城市的商業網點布局也還不夠成熟，導致整個商業地產在發展上比較凌亂，劃分商圈也比較自由，沒有按照城市商業網點合理規劃、布點。”
作為商業地產的從業者、操盤手，張瑾自己的答案是：解決商業地產無序發展的根本就是要回歸理性。
張瑾直言，不是每一個商業地產項目都能夠成為城市的經典項目，也不是每一個項目都能夠對城市的發展起到積極的推動作用。對于開發商來說，項目做大也未必取得可觀的收益，要結合城市的規劃、房地產市場現狀，尤其是每一個項目所在的市場與之相對應的、相匹配的商業體量，以及支撐起其消費需求的人口總量等等各種因素再做論斷。
現在在一些城市普遍出現的問題是：一些大盤，特別是百萬平方米以上的項目，在推出住宅項目的同時，往往都有配套的社區商業緊隨其后、成片開發。
她進一步闡釋說，一般來說，開發商拿下住宅用地的同時就會配備一定百分比的商業物業，商業業態可能是酒店、街鋪、寫字樓，也可能是購物中心，因為這些都是商業的一部分，但要看到，商業地產對地段的敏感性非常強，所以選址和定位就顯得尤其重要，這需要針對區域規劃與產品進行篩選。否則，本應符合社區型的商業，蓋再多的寫字樓也是租不出去或賣不掉的，到最后空置率不但會導致開發商的投資回報率極低，而且會延緩資金回籠的速度，甚至積壓資金。
鑒于商業地產較之住宅地產存在的較大風險，張瑾建議，投資商業，最重要的一點就是要結合市場因地制宜地對產品進行定位，這樣才能做出符合區域發展、市場需求、促進城市功能不斷完善的商業項目。
二三線城市商業地產：把握機遇，更要注意風險
當前中央出臺的一系列抑制住房價格的房地產宏觀調控政策，使得住宅房地產市場開始出現成交量低迷、價格松動下滑的態勢，商業地產的優勢從而顯現。
逆市中，不少投資者和企業在今年將商業地產視為當前住宅嚴控期的“救命稻草”，由此帶來了城市綜合體熱。鑒于一線城市商業地產總量趨于飽和，很多人認為現在是進入二三線城市開發商業地產的最好時機。
作為業內人士，張瑾表達了不同的觀點。她說，在我國，城市化發展的不平衡不僅體現在區域的發展上，同時也讓城市劃分為一、二、三線。在一線城市里，譬如北京、上海、廣州、深圳等地，由于其城市化進程最早，城市發展速度較快，其市場也最為成熟，由此，商業地產的活躍程度近年來呈現直線上升之勢。
她進一步分析說，盡管一線城市的商業地產總量趨于飽和，但仍有市場空間，尤其是一線城市在消費水平和消費市場方面表現的優勢，讓商業地產有更好的市場前景。只不過它需要開發商通過有選擇性的、策略性的、針對性的方式對市場進行準確定位，包括業態的組合。并且一線城市的飽和不是項目做不下去，而是因為開發成本過高，投資成本過高，土地成本過高，導致開發商拿地特別難，并且先拆遷再掛牌、再開發，也讓開發周期過長。
在這種狀況下，許多開發商開始進入二三線城市的策略更多是基于其土地成本低，政策寬松，商業市場空間大，以及國家大力推行城鄉統籌給二三線城市帶來的較多的機會。
不過，她還是提醒同行，不是一線城市商業地產飽和了，進入二三線城市開發風險就小了，更大的風險有可能就是在二三線城市。不管在哪個城市開發商業地產，都要持謹慎的態度。
“因為現在很多城市為了加快城市建設的步伐，提出一年一大步，三年大變樣，五年趕上省會城市、一線城市的口號，這必然導致土地供應過多，忽視了當地城市的消費結構和消費總量。也就是說，整個城市在大變樣，但人均消費包括人均工資并沒有那么高。要知道，商業與消費能力、可支配收入緊密掛鉤。如果對于市場的定位、市場的分析不是很清晰的話，就會伴隨一定的風險。”
張瑾認為開發商蜂擁進入二三線城市必然會抬高地價。“任何東西太熱了就過了，風險也就出現了。我認為，二、三線城市也會出現惡性競爭，如果盲目的開發商業地產，不考慮地點和市場經營， 肯定也會出現一批爛尾商業項目。”
商業地產看業績更要看成本
房地產調控使得住宅開發企業紛紛被爆出未能完成預期銷售業績之際，商業地產企業卻賺得盆滿缽滿。商業地產領頭羊SOHO中國上半年實現協議銷售額119億，同比增長164%。華南地區久負盛名的合景泰富上半年實現銷售收入65億，完成全年銷售目標的65%。在更早之前的一季度，國內最大的商業地產巨頭萬達，首度超越萬科獲得銷售冠軍，則毫無疑問是具有標志性意義的。
張瑾表示，在看到商業地產企業贏得豐厚利潤的同時，也要看到他們為此付出了多少。 成功是需要機遇和策略結合的，像萬達集團，確實有屬于萬達的特殊的企業文化、開發模式、核心競爭力，別的企業學不來，這讓它在行業內成為龍頭老大，如果成功上市資產總值位居亞洲第一。大家都說要學萬達,但是大家是否知道萬達從品牌的建立到現在這個品牌給他們集團所帶來的各項生存優勢。
另外，她還表示，不能單單只看到一個企業在某個項目上的成功，或者許多成功的項目，就認為現在商業地產到了可以和住宅地產分庭抗禮的時候了。實際上，還有很多不成功的商業地產項目。對于許多商業地產企業取得的佳績，只能說現在他們是成功的。歸根結底，商業地產的發展還是要與城市化的發展、城市的建設相結合。
就國瑞地產在商業地產領域的拓展上是否會走萬達商業地產全國復制的模式，張瑾表示， 品牌會復制，經營模式管理模式也是可以復制的，但經營內容、品牌組合則要結合市場來定。
她說：“我們會將國瑞購物中心取得的成功經驗運用到其它的商業地產項目中。”比如，總結了原來的一些經驗和教訓，現在我們比較注重項目前期的規劃設計，并在項目一開始就進行招商策劃，工程團隊與市場一線人員一起工作，這樣，按照招商、品牌組合的要求進行的工程設計較為合理，也避免了重復作業、重復修改帶來的浪費。
再如，我們比較關注市場，抓住了商業的幾大要點，在主力店和時尚前沿品牌的成功引進，準確的市場的定位與一街之隔的新世界商場形成錯位經營等等。
“但是，我們也會吸取在國瑞購物中心得到的教訓，那就是關注市場、強調市場也要把握好度。”張瑾解釋說，在國瑞購物中心的操盤過程中，由于當時開業前期要滿足開業率，因此招了很多大面積的客戶, 雖然它們都是市場上很有一定競爭力的品牌,但是對于商場自身來說卻是在運營的過程中明顯體現出來品牌的選擇不夠多, 所以應該增加品牌和業態的豐富度。“由于這是我職業生涯中第一次做商業地產項目，沒有太多的經驗，所以這是今后的項目要規避的地方。”
梯隊建設應對商業地產人才匱乏
由于商業地產特別是城市綜合體，對于開發企業而言在項目的整體定位、多業態的組合能力、與各商家、業態品牌之間的協調能力、后期的整體運營能力、現金流的平衡能力等方面都是一個嚴峻的考驗，因而地產界有個不成文的說法，開發住宅地產是小學生水平，開發商業地產是研究生水平。這從某種角度表明商業地產開發的難度和深度。
張瑾2007年進入房地產業，先后操盤北京國瑞購物中心、富貴園購物中心、國瑞大廈、國瑞城精裝公寓等項目。取得的傲人業績令同行側目，也讓張瑾成為商業地產行業靚麗的奇葩。目前，她全面負責國瑞地產旗下的各地商業地產項目的招商運營管理工作。
對于自己在商業地產領域取得的成績，張瑾說，任何一個商業地產的開發都是一個團隊協作的作品，而不是某一個人的成績。商業地產，尤其強調團隊的重要性和協同性。如果招商不好，運營也不會好到哪里，同時運營又需要推廣的支持，從而帶來人流。此外，還需要硬件設計等相關方在前期的緊密配合、支持。只有各方充分協作，商場這個龐大的機器才能正式啟動，并且機器啟動之后是永遠不能停下來的，這需要后續的許多工作跟上，否則在運營過程中還是會出現這樣那樣的問題。
就房地產業的發展或者說城市綜合體的快速發展所帶來的人才稀缺，這是眾多企業所面臨的難題之一，張瑾認為這主要源于我國城市化進程發展太快，商業地產發展過于迅猛。
“可以說，商業地產對于我們所有的人來說都是一個新的行業。就拿購物中心這個產品來說，很多人還弄不清購物中心和百貨商場之間的區別，導致經營上出現很多雷同。”
在她看來，一個團隊不必所有成員都是資深人士，只要領頭人是資深人士并且能夠不斷培養新人，塑造團隊，就可以應對人才匱乏的局面。因為事物總是在不斷發展和變化的，即便是剛畢業的大學生，只要對時尚、對品牌有一定的敏感度，懂得生活，懂得消費，反而會給行業注入更多新的元素。對于從業者來說，“用心去做是最重要的”。
對于目前行業內出現的人才的惡性競爭，張瑾很擔憂：“這會導致人才泡沫，不僅增加企業成本，不利于行業的健康發展，對于個人的成長和發展也很不利。因為他們一直在挖坑并沒有打井，心浮氣躁，不能踏踏實實地將一個項目做到底。實際上，對于企業來說，要找對人，找到一個真正適合企業文化、有心做事的人；對于職業經理人來說，則要找對適合自己發展的企業。”
據了解，為了應對人才匱乏的現狀，國瑞地產一方面采用專業的商業管理模式，同時建立具備國瑞地產商業文化的團隊，通過項目不斷培養商業地產方面的人才，形成梯隊建設。
“像現在我們重慶項目的總經理，原來是北京國瑞購物中心的運營副總。還有幾個部門如工程、招商、推廣的負責人，都從國瑞購物中心這個項目成長起來，提拔到新的項目成為項目主要負責人。”
張瑾認為，通過梯隊建設，人才復制，保證了國瑞在商業地產領域有自己的人才，也讓每一位員工逐漸成為多面手，走上領導崗位，對自己的職業生涯有一定的預見，找到自己在企業中的發展方向。
