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2024年11月24日
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城市化網(wǎng)訊 日前，城市化委員會(huì)企業(yè)家委員、朗詩集團(tuán)董事長(zhǎng)田明現(xiàn)身朗詩上海虹橋綠郡，對(duì)媒體詳解朗詩升級(jí)進(jìn)化戰(zhàn)略：朗詩將于兩年內(nèi)完成調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，將傳統(tǒng)開發(fā)模式項(xiàng)目股權(quán)占比調(diào)至30%，其余為小股操盤，其中又以盤活存量資產(chǎn)為主。比如上海作為朗詩一個(gè)非常重要的改革試驗(yàn)區(qū)，不排除會(huì)收購一些既有建筑，做節(jié)能改造，再用于出租或出售。
也就是說，朗詩正在運(yùn)作一系列輕資產(chǎn)動(dòng)作，田明不諱言，技術(shù)服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)換不易，朗詩為此將投入很大力度。讓田明有如此大決心啟動(dòng)輕資產(chǎn)運(yùn)作的，是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不可逆轉(zhuǎn)的下行周期與房地產(chǎn)行業(yè)被迫變革這兩大沖擊。田明認(rèn)為，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)看，要資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和速度快，然后讓一定的盈利率加上更快的周轉(zhuǎn)速度來體現(xiàn)更高的ROE，賺更多的錢。要做到這樣必然要走輕資產(chǎn)路線。
資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，對(duì)應(yīng)的是銷售利潤(rùn)、利潤(rùn)率、杠桿率，三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成ROE的水平。而企業(yè)經(jīng)營(yíng)主旨在于追求ROE水平，ROE水平越高，則凈資產(chǎn)收益率高。田明深諳此道，“我們過去講的資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的方式，包括朗詩過去也是高周轉(zhuǎn)，我認(rèn)為第一個(gè)是得不到后續(xù)環(huán)境的支持，后續(xù)環(huán)境會(huì)發(fā)生改變，如果這個(gè)企業(yè)今年是一千億，明年兩千億，后年三千億，是這樣一個(gè)增長(zhǎng)市場(chǎng)，你當(dāng)然可以去追求高周轉(zhuǎn)。但是即便萬科，現(xiàn)在也要思考一個(gè)問題，要做到多少千億，是不是可以一直這么高周轉(zhuǎn)下去。”
但是，田明話鋒一轉(zhuǎn)，“如果你追求周轉(zhuǎn)速度非?？?，這個(gè)已經(jīng)得不到市場(chǎng)支持，或者你們內(nèi)部對(duì)利潤(rùn)率下降會(huì)很多，這時(shí)候速度快可能是得不償失。所以我想過去傳統(tǒng)的那種高周轉(zhuǎn)模式有可能遇到市場(chǎng)挑戰(zhàn)，所以我們強(qiáng)調(diào)關(guān)注利潤(rùn)率，就是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上要關(guān)注利潤(rùn)率。”
田明認(rèn)為，在去庫存、消化產(chǎn)能過剩的現(xiàn)階段，有能力做小股操盤、輕資產(chǎn)運(yùn)作的房企才能掌握未來趨勢(shì)。
從2007、2008年開始，朗詩就開始著手醞釀轉(zhuǎn)型，以鐵獅門為標(biāo)桿，要做行業(yè)優(yōu)秀的資源整合者。這意味著以前“拿地-蓋房子-銷售回款”的循環(huán)模式不再適用于朗詩，朗詩轉(zhuǎn)而不會(huì)100%持有股權(quán)，而是小股操盤。
在田明的未來規(guī)劃中，到2016年底2017年初，整個(gè)集團(tuán)投資結(jié)構(gòu)將調(diào)整到一個(gè)比較理想的比值。具體而言，朗詩出品中，能歸結(jié)到股東權(quán)益下的理想狀態(tài)是30%，朗詩要做最專業(yè)的地產(chǎn)資源整合者之一，逐步減重。田明透露，預(yù)計(jì)2016-2017年就可以調(diào)整到理想比值。
如何做更專業(yè)的資源整合者？田明以鐵獅門北美項(xiàng)目為例，萬科作為財(cái)務(wù)投資者，投資買入60%股權(quán)，剩下的40%資金來源于鐵獅門私募基金，最終鐵獅門僅出了5%的錢，實(shí)現(xiàn)以5%動(dòng)40%的收益。“這是他的商業(yè)模式，贏利點(diǎn)有很多—股權(quán)、開發(fā)商向所有人收取開發(fā)管理費(fèi)也就是服務(wù)費(fèi)、超額累進(jìn)計(jì)提獎(jiǎng)勵(lì)。”田明分析，與之類似，朗詩現(xiàn)在有10個(gè)項(xiàng)目是輕資產(chǎn)項(xiàng)目，朗詩均不是主要股東，但充當(dāng)操盤手，利潤(rùn)來自于四個(gè)方面-股權(quán)收益、開發(fā)管理費(fèi)、營(yíng)銷收益、超額累進(jìn)計(jì)提獎(jiǎng)勵(lì)。這個(gè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)于朗詩而言，并不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
