時(shí)間：2015-02-14 12:56:04
來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 作者：陳濤
新年伊始，一線城市土地市場持續(xù)升溫。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1月份四個一線城市土地成交溢價(jià)率創(chuàng)出過去一年高點(diǎn)，預(yù)計(jì)春節(jié)前北京土地總成交金額將超過450億元。在樓市周期性調(diào)整過程中，一線城市似已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回避風(fēng)險(xiǎn)的安全港。但“安全港”是否安全，仍需仔細(xì)推敲。
一線城市房價(jià)上漲動力在逐漸消減。住宅是典型不動產(chǎn)，可采集成交價(jià)格代表性有限，難以真實(shí)全面反映區(qū)域房價(jià)整體狀況。特別是新建住宅成交價(jià)格，更多受到成本因素推動，需要結(jié)合其他指標(biāo)共同分析判斷市場未來趨勢。今年1月份一線城市新建住宅均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，主要是土地成本高昂，導(dǎo)致項(xiàng)目入市價(jià)格總體較高。但同期北京等十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.53%，同比下跌2.41%。值得注意的是，當(dāng)月北京商品住宅成交近半數(shù)為自住型商品房。若剔除該因素影響，純粹商品住宅成交量較上年同期大幅下滑。盡管北京、上海等一線城市具備公共基礎(chǔ)設(shè)施完善、就業(yè)機(jī)會充裕、高端產(chǎn)業(yè)匯集等優(yōu)勢，易吸引人口聚集，對高房價(jià)形成支撐，還應(yīng)該同時(shí)認(rèn)識到一線城市資源稟賦和環(huán)境保護(hù)對人口承載能力整體有限，北京人口已達(dá)資源承載極限，增量住宅需求萎縮不可避免。
一線城市住宅市場也較脆弱。相對而言，一線城市房價(jià)漲幅更高，投資投機(jī)性比例更大，因此更容易遭受市場調(diào)整沖擊。當(dāng)前二線、三線城市住宅高庫存壓力高懸，主要也是一線城市實(shí)施住宅限購后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)策略發(fā)生變化，由一線城市向二線、三線轉(zhuǎn)移，其背后動因則是一線城市房價(jià)漲幅和絕對價(jià)格相對二線、三線明顯偏高。日本東京住宅價(jià)格也曾大幅下跌，2008年東京及其周邊地區(qū)住宅價(jià)格下跌幅度超過30%。20世紀(jì)90年代中期香港房價(jià)也曾經(jīng)歷“腰斬”。一線城市住宅投資屬性更強(qiáng)，雖然擁有區(qū)位優(yōu)勢，但更易遭受投資回報(bào)波動沖擊。去年樓市周期調(diào)整以來，一線城市樓市成交量急劇萎縮，住宅變現(xiàn)難度明顯增大。據(jù)麥肯錫全球研究院《債務(wù)與去杠桿化報(bào)告》，當(dāng)前我國近一半債務(wù)集中于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)隱患。債務(wù)杠桿提升過快是把雙刃劍，雖然支持居民家庭貨幣財(cái)富向住宅不動產(chǎn)財(cái)富轉(zhuǎn)移，但同時(shí)也導(dǎo)致未來住宅不動產(chǎn)財(cái)富向貨幣財(cái)富轉(zhuǎn)移的流動性難題。由于一線城市住宅分配結(jié)構(gòu)矛盾較為突出，加上房價(jià)過度偏離中等以下收入人群購買力，導(dǎo)致增量住宅需求空間不斷收縮，動輒千萬元房產(chǎn)實(shí)際變現(xiàn)能力較低。
樓市擁有區(qū)域特征，但資金卻無地域限制。在現(xiàn)代金融市場環(huán)境里，社會資金自由流動，追逐利潤。在我國樓市自發(fā)步入調(diào)整軌道后，大體也很難找到逆勢而動區(qū)域。當(dāng)然，一線城市基本面好，潛在需求規(guī)模較大，未來將從增量需求向品質(zhì)提升需求轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍有較大空間。關(guān)鍵是采取有效措施改善住宅分配結(jié)構(gòu)，使得不同層次需求都有對應(yīng)供給，抑制投資投機(jī)性住宅需求，確保房價(jià)運(yùn)行平穩(wěn)、市場交易活躍，避免房地產(chǎn)市場大起大落。地價(jià)上漲并不總能向房價(jià)傳導(dǎo)，房價(jià)上漲預(yù)期已徹底逆轉(zhuǎn)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，一線城市也難以承受房價(jià)繼續(xù)大幅上漲之重。
