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2024年11月24日
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一石激起千層浪。11月21日，央行突然宣布非對稱性降息，引發北京樓市一片嘩然，對政策變化感知最為敏感的二手房交易市場更是“熱鬧非凡”。
據市場研究機構統計，降息首日，北京、上海、天津等城市二手房交易客戶到店咨詢量大幅上漲，房源委托和需求登記量亦有所提升。
《中國經營報》記者近日走訪北京市各大中介門店發現，“9·30”新政出臺后，二手房交易量明顯增加；特別是11月21日央行宣布降息后，已經委托房源的業主開始小幅加價，購房者由觀望開始變為適時出手，咨詢量更是翻番。
有關專家表示，從現階段到春節前，將成為本輪樓市調整以來的又一個置業窗口期，樓市成交量將出現較為顯著的增加，宏觀樓市價格也將隨之逐步扭轉全面下滑的態勢，止跌企穩，2015年的樓市也將可以預期。
二手房現加價趨勢
11月21日，央行宣布非對稱性降息，自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。與此同時，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。
這一決定猶如投入水中的石子，掀起層層漣漪。連日來，降息成為北京房地產市場熱議的話題，而對于一向敏感的二手房市場來說，感知則更為明顯。
據偉業我愛我家市場研究中心降息首日的統計數據表明，北京、上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等全國12個城市門店咨詢量顯著上漲，與前一周六相比，上漲幅度高達五成以上，委托量與需求登記量也出現了明顯增加。
本報記者近日走訪鏈家地產、中原地產、我愛我家等中介機構北京各大門店發現，降息后數日，咨詢電話、委托量、官網流量等數據有所提升。“有的已委托房源的業主開始出現10萬到20萬元的小幅加價，有的甚至直接加價50萬元。”北京市海淀區世紀城鏈家地產一位置業顧問告訴記者，“實際上，從‘9·30’新政之后，交易量已經明顯回升，成交價也開始止跌企穩，業主、購房者的心態也開始發生變化，業主開始對后市看好，購房者由觀望情緒轉為適時出手。”
“近半年來，受國家出臺的系列政策影響，使一部分剛需以及改善型購房者入場，但投資性需求依然被排擠在外。”上述鏈家地產置業顧問向記者表示。
11月14日，中國指數研究院發布的數據顯示，“9·30”房貸新政后，北京二手房“量價”開始出現明顯變化。在成交量方面，10月北京二手房住宅網簽量8923套，基本與9月持平。10月20日之后，連續多日網簽達到450套以上，最后一周工作日網簽量基本保持在600套以上。價格方面，10月北京二手房住宅成交均價約為29000元/平方米，環比9月上漲約10%左右。
鏈家地產市場研究部張旭解釋稱，“9·30”央行新政推出以后，實際成交量與表面數據差距較大。造成這一結果的原因一方面與“十一”假期網簽量較少有關，另一方面也受到網簽滯后因素的影響。從鏈家地產成交數據來看，10月成交量環比9月同期大約增加一倍。按照網簽延后的趨勢判斷，11月北京市二手住宅網簽量突破萬套的可能性較大。
置業“窗口期”到來
世紀城晨月園小區一位出售房源的業主告訴記者：“看到國家連續出臺利好政策后，我認為現在出手應該是好時機，趁現在有行情，能賣個差不多的價錢，只要能盡快出手就行。”
從降息落地首日的市場表現來看，業主與購房者的入市意愿都有明顯的增加。這或將預示著930新政后市場新一輪反彈升溫的開始。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，自今年下半年限購在非一線城市和三亞逐步松綁、退出以來，隨著“930”房貸新政、公積金新政，以及各地方城市不同程度的引導需求入市、“去庫存”舉動的鋪開，本輪樓市調整各層面的托市舉動已對市場產生相應影響。本輪央行降息，將與這些市場利好形成疊加效應，在直接降低購房人按揭成本的同時，也將顯著改變樓市各方對后市的預期。
基于此，胡景暉表示，從現階段到春節前，將成為本輪樓市調整以來的又一個置業窗口期，樓市成交量將出現較為顯著的增加，宏觀樓市價格也將隨之逐步扭轉全面下滑的態勢，止跌企穩，2015年的樓市也將可以預期。
記者從多名業內人士處了解到，普遍認為當前樓市由過去的“黃金時代”進入“白銀時代”，而“白銀時代”最主要的特征就是供求將會逐漸達到平衡狀態。根據目前的情況來看，短期內無法改變樓市總體供大于求的局面，所以“去庫存”壓力依然明顯。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，未來，當政策面刺激市場出現一波行情之后，市場自身調節的作用還是會讓樓市恢復到供求決定未來市場走勢的狀態。因此，樓市庫存偏大、去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。
對于購房者來講，應該把握好上述市場節奏變化過程中的購房時機。簡單來講，短期內，對商業房貸客戶來說，根據央行此次發布的金融機構人民幣存貸款基準利率調整表，五年以上貸款基準利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當于此前利率打了94折。按照商業房貸100萬元，基準利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元，購房者的購房成本在降低。
張宏偉認為，對于樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講會出現小幅漲價的現象。
此時，對于購房者來講，應該把握好上述市場節奏的變化規律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，也趁當下開發商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。
不過，業內人士表示，二手房掛牌價格的上漲，并不與成交構成因果聯系，雖然利率下調，但信貸投放量的總盤子仍然沒有變化，這也是未來樓市能否真正回暖的最大變數。
