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2024年11月24日
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中國城鎮住房供給能力不斷增加，同時有效需求不斷下降。這種趨勢下，房地產市場的供需關系遲早會發生根本性轉變。當房地產市場的供需關系發生根本性逆轉并迎來長周期拐點時，政策調控并不能改變其下行趨勢。
對于許多人口凈流出的三四線城市和鎮，房地產市場或將進入長期下行通道。但人口持續凈流入的地區，特別是“北上廣深”等超大城市，房價收入比可能在較長時間內都處于看起來不太合理的奇高水平。
2014年初以來，中國房地產市場出現了十余年來第一次沒有政策干預的自發調整。目前，這種調整從點到面，從量到價，呈現蔓延的態勢。房地產市場的調整，引發了各方面的關注。對此，筆者有如下思考。
當前供給規模只處于“住行主導”階段
中國房地產市場不會脫離世界各國房地產市場的普遍規律，也一定會迎來自己的長周期拐點。這本是不言自明的道理。但由于中國自1998年房改以來尚未經歷過一個完整的房地產長周期，幾次短周期調整后出現了需求集中爆發和價格更猛烈上漲，這導致“房地產是支柱產業”和“房價永遠上漲”的觀點在中國相當盛行。
為此，我們需要觀察對比市場化程度較高、并且經歷了數輪完整周期的發達國家房地產市場。2002年至2012年，美國新建住房與存量住房之比(按套數計)平均為1.12%，住房較為緊張的日本(按照美林美銀大中華區首席經濟學家陸挺計算人均住房面積為33.9平方米)為2.04%。相比之下，同期中國新增住房與存量住房之比(按照國家統計局“城鎮人均住房面積”乘以相應“城鎮常住人口”的方法估算面積)平均為6.2%，遠遠高于美國和日本的水平。
中國新增住房與存量住房比例處于如此之高的水平，根本原因是過去十余年中國經濟處于“住行主導”(居住和出行需求成為經濟增長主要動力)的特定階段，房地產市場在城鎮住房供給長期不足的背景下出現了“補課式”增長。這一階段度過之后，新增住房占存量住房的比例將從目前的6.2%逐步下降至大部分發達國家3%以下的水平。屆時，房地產業將不再是經濟增長的主導產業，市場交易將以二手房為主，房價也將從持續上漲轉變為跟隨經濟周期上下波動。
長周期拐點將出現在潛在需求完全飽和之前
許多人認為，中國潛在住房需求并沒有完全飽和，因此房地產市場長周期拐點并未到來。
首先，現有城鎮居民的住房需求尚未得到完全滿足。按照2010年11月第六次全國人口普查數據，中國城鎮居民中仍有7988萬人處于非家庭關系的合住狀態，有6051萬戶城鎮家庭人均面積在20平方米以下。同時，中國城鎮家庭小型化進程還將繼續。2000年至2012年，中國城鎮戶均人口從3.13人降低至2.86人，相比于日本的每戶2.46人，還有一定的下行空間。這將使住房需求在人口總數不變的情況下繼續增加。
其次，未來新增城鎮居民的住房需求規模仍然十分巨大。按照《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》，到2020年常住人口城鎮化率將從2013年的53.7%提高到60%，未來7年城鎮人口將從2013年的7.3億增長至2020年的8.4億，平均每年1570萬。
但要注意的是，長期拐點將發生在“邊際供需”關系逆轉之時，而不是潛在住房需求完全飽和之時。
這里，區分住房需求“總量”和“邊際量”的概念是關鍵。城鎮住房潛在需求是一個“總量”的概念，而每年實際釋放出來的有效需求是一個“邊際量”概念。盡管從“總量”的角度看，未來若干年城鎮住房潛在需求的總規模可能還很高，但就每年釋放出來的有效需求而言，則可能已經低于新增住房供給量。一旦這種“邊際供需”關系發生根本性逆轉，則房地產市場的長周期拐點就已形成。
從時點上看，住房“邊際供需”關系發生根本性逆轉會出現在潛在需求飽和之前。只要有效需求持續小于新增住房供給，房地產投資和房價就會出現相應調整，從而以逐年下降方式來實現房地產市場的軟著陸。
十余年來，中國城鎮住房供給能力不斷增加，同時有效需求不斷下降。這種趨勢下，房地產市場的供需關系遲早發生根本性轉變。盡管心理預期等因素使得拐點具體時刻無法確定，但此次房地產市場首次出現自發調整值得充分重視。
供給端：城鎮住房存量大幅增長 增量(邊際)供給能力不斷提高
由于目前關于中國城鎮住房存量及增量沒有全口徑的官方數據，因此需要對所使用的數據進行一些說明。
在城鎮住房存量方面，在對各種數據進行對比分析后，筆者傾向于使用國家統計局提供的“城鎮人均住房建筑面積”乘以“當年城鎮常住人口”來計算城鎮存量住房供給面積。該數據既包括納入國家統計局統計范圍的“城鎮新增住房”，也包括未納入統計的居民自建房，還包括在建制鎮過程中由原農村住房轉變而來的城鎮住房，同時，還自動扣除了被拆遷的面積。這種“以人查房”的算法除了未能考慮空置房以及抽樣存在略微偏差外，相對比較準確地反映了有人居住的城鎮住房。
按照這一口徑，2012年中國城鎮人均住房建筑面積為32.9平方米，按常住人口7.12億計算存量住房建筑面積為234億平方米。2002年至2012年間每年增長11.1億平方米。
在城鎮住房增量供給方面，筆者采用國家統計局根據城鎮企業、事業、行政單位及個體戶上報的500萬元及以上房地產開發投資竣工面積所統計出來的“城鎮新增住房”指標。這一數據存在口徑略小的問題，2002年至2012年“城鎮新增住房”平均值為7.36億平方米，僅占按上述方法計算所得年均增長11.1億平方米的68%。但正是由于其不包括自建房和由原農村住房，因此更能代表市場化的城鎮住房供給能力。而且，這一數據避免了抽樣誤差，能更好地反映變化趨勢。
按照該數據，2002年至2012年，城鎮住房增量供給從每年5.98億平方米逐年上升到10.00億平方米。這反映了2002年至2012年中國城鎮住房增量供給能力不斷提高的現實。同時，2013年全國城鎮住宅土地供給面積達到13.4億平方米。這表明2014年和2015年城鎮住房增量供給能力仍將延續上升趨勢。
需求端：城鎮住房潛在需求萎縮 有效(邊際)需求下降
從城鎮存量人口的住房潛在需求來看，一方面，人均住房面積的不斷增加降低了潛在需求。2002年至2012年，城鎮人均住房面積已經從24.5平方米增至32.9平方米，顯然，改善性住房的潛在需求空間相比于之前大幅降低。另一方面，城鎮家庭小型化趨勢放緩使新增需求形成速度放緩。2000年至2012年，城鎮家庭戶均人口從3.13人/戶降至2.86人/戶的過程中，前4年年均下降0.0375人，中間4年年均下降0.0175人，最后4年年均僅下降0.0125人。這意味著，由結婚、離婚等家庭重組因素而分裂出來的新家庭數逐年降低。
從城鎮新增人口的住房潛在需求來看，城鎮化速度下降導致新增潛在住房需求下降。2000年至2013年，中國城鎮每年新增人口平均為2097萬。但從2010年到2013年的最近4年，每年增加數已經從2466萬降低至1929萬。由于農村人口總數已從2000年的8.08億降至2013年的6.03億，可轉移人口基數降低將導致未來城鎮新增人口數進一步下降。按照上文《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》目標，2014年到2020年每年新增城鎮人口平均僅為1570萬。
比潛在需求萎縮更重要的是，較高的房價收入比抑制了“潛在需求”轉化為“有效需求”的比例。
長周期拐點一旦確立 政府調控無法改變長期趨勢
區分“存量”與“增量”、“總量”與“邊際量”、以及“潛在需求”與“有效需求”的概念，使得我們能夠更清晰地解釋過去十余年中國住房市場處于“量價齊漲”上升周期的原因，也能更好地說明長周期拐點的形成邏輯。
過去十余年中國房地產市場處于長周期的上升通道，固然是因為從總量角度看，城鎮住房存量供給(以人均住房面積為衡量標準)處于較低水平，潛在需求處于較高水平。但更重要的，是因為從邊際角度看城鎮住房增量供給能力處于較低水平，而有效需求處于較高水平，城鎮住房呈現供不應求的局面。這其中，低于均衡水平的房價也是大量潛在需求順利轉化為有效需求的關鍵因素。
在這種情況下，住房增量供給能力的不斷提高和住房價格的不斷上升，都可以看作是促進房地產市場回歸均衡的合理因素。特別需要說明的是，房地產市場的供不應求引發了投資性需求，而投資性需求又進一步加劇了供不應求，在房地產市場波動中起到了推波助瀾的作用。投資性需求雖然也是“有效需求”，但將在未來某一時刻轉變為住房供給，對房地產市場波動起到“助漲助跌”的作用，具有一定的泡沫性質。
在供需關系沒有發生根本轉變之前，盡管政策調控幾度導致房地產市場短期調整，但之后均出現了更大幅度的住房價格上漲和房地產投資增長。這表明，政策調控并不能改變市場規律決定的長期發展趨勢。
對于未來，同樣可以判斷，當房地產市場的供需關系發生根本性逆轉并迎來長周期拐點時，政策調控并不能改變其下行趨勢。
政策調控手段主要是放開限購和放松信貸。自7月份以來，除北上廣深之外的絕大部分城市已經放開限購。9月29日，央行[微博]也發文放松信貸，稱首套貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。
但是應該看到，放開限購對提升住房有效需求的作用有限。從2010年開始實施的限購政策，除北上廣深等超大城市抑制了部分非戶籍人口的消費性住房需求之外，大部分城市主要抑制的是投資性住房需求且執行并不嚴格。投資性需求的性質就是追漲殺跌，在房地產市場由于消費性需求不足而自動調整的情況下，投資性需求不會重新出現。因此，放開限購作用不宜高估。
而在放松信貸方面，央行在發文中同時表示，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。由于目前房貸的風險有所提高，且利率市場化進程抬升了資金成本，綜合風險和收益兩方面的考慮，商業銀行難以按照7折下限來執行首套房貸利率。因此，放松信貸的實際效果也有待觀察。
進一步地，如果地方政府能夠通過征收房產稅彌補土地出讓金減少，則政策將朝著推動房地產市場下行的方向演進。據西南財經大學甘犁[微博]測算，如果以彌補2012年的6260億土地財政凈收入為目標，在只針對多套房家庭的二套或以上住房征稅的情況下，房產稅稅率為房價2.8%就足夠。8月17日，《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》正式公布，明確將建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，政府對房地產市場態度轉變的可能性不能排除。
一旦房產稅政策出臺，此前大量囤積的投資性住房將會被逼出，這將進一步加劇房地產市場下行。西南財經大學甘犁通過抽樣調查認為2013年我國城鎮地區空置率為22.4%，空置住房為4898萬套。里昂證券2014年5月份公布的數據顯示，過去5年完工的房產中，空置率為15%，空置房產數量為1020萬套。
房價收入比的變化決定發展路徑 人口流向決定區域分化格局
未來，中國房地產市場的發展路徑取決于邊際供需關系的變化。如上文所述，在供給不斷增加的情況下，過高的房價收入比極大地抑制了潛在需求轉化為有效需求。隨著房地產市場供求關系的改變，房價收入比必然有所下降。
如果是以住房價格下降這種形式進行調整，房價收入比更容易在短時間內調整到位，有效需求會較快恢復，供需關系平衡所需時間更短，房地產市場成交量的回升更快；如果依靠居民收入增速高于房價增速進行調整，則房價收入比調整到位所需時間更長，有效需求增長較慢，市場低迷時間也較長。
區別于過去十余年的普漲格局，未來中國房地產市場的區域分化可能成為主要特征，而區域分化格局將由人口流向決定。
對于許多人口凈流出的三四線城市和鎮，房地產市場或將進入長期下行通道。但人口持續凈流入的地區，特別是北上廣深等超大城市，房價收入比可能在較長時間內都處于看起來不太合理的奇高水平。
以北京為例，2003年至2013年，北京市常住人口從1456萬增加至2115萬，年均增長66萬，這還不包括數百萬流動人口。事實上，北京極高的房價可以被看作是教育、醫療、就業機會等區域特殊資源“貨幣化”的結果。如果以當地居民平均收入作為分母，北京的房價收入比確實遠高于通常認為的合理水平。但如果以新增人口的支付能力作為分母，則北京較高的房價收入比有其合理性。因為，能夠成功常住北京的外地人口通常產生于全國范圍內較為富裕的階層，或其自身具有獲得較高收入的能力。在這種情況下，如果北京市放開限購政策，由于2013年非戶籍人口達799萬，北京市房地產市場將迅速反轉，成交量和價格將大幅回升。
