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2024年11月25日
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當(dāng)今國家經(jīng)濟(jì)的競爭是指上就是幾個核心城市群的競爭，這種區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的密集出臺勢必對我國未來城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，對房地產(chǎn)市場的影響也非常深遠(yuǎn)。
根據(jù)城市工業(yè)化和城市化階段，我們將國內(nèi)城市分為三類：第一類上海、北京、廣州和深圳：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化率在80%以上；第二類以天津、杭州、南京、蘇州、佛山和東莞為代表，經(jīng)濟(jì)也達(dá)到較高水平，城市化率70%左右；第三類濟(jì)南、鄭州、合肥、武漢、長沙和西安，經(jīng)濟(jì)水平有較大上升空間，以第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)，城市化率60%左右。
本文將據(jù)此，對這三類城市房地產(chǎn)市場分別作前瞻性分析。
一類城市
未來房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)：城市副中心、休閑地產(chǎn)、舊城改造 城市副中心
根據(jù)各城市2020城市空間發(fā)展規(guī)劃，一類城市未來發(fā)展呈現(xiàn)高度一致的特征，將發(fā)展成為主中心--多個副中心的發(fā)展格局。主中心重在服務(wù)功能的提升，重點(diǎn)發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，人口向外疏導(dǎo)。外圍副中心/新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居住、服務(wù)等綜合服務(wù)功能齊頭并進(jìn)，改變目前功能單一的局面，未來將發(fā)展成為具有綜合服務(wù)職能、相對獨(dú)立、功能完善的副中心。
在這樣的規(guī)劃思想指導(dǎo)下，外圍區(qū)域配套不完善、居住不方便的制約將得到有效改善，外圍郊區(qū)置業(yè)的趨勢進(jìn)一步加強(qiáng)。
休閑地產(chǎn)
根據(jù)城市化發(fā)展的一般規(guī)律來看，當(dāng)城市化率超過80%以后，以往那種快速發(fā)展的階段將結(jié)束，隨之城市化速度會大幅下降，進(jìn)入到平緩發(fā)展階段，城市的發(fā)展模式面臨轉(zhuǎn)型。自從上世界經(jīng)濟(jì)學(xué)家凡勃倫提出有閑階層以后，歐美發(fā)達(dá)國家在60、70年代先后進(jìn)入了休閑時代。目前發(fā)達(dá)國家人均GDP普遍提升到3~4萬美元的水平,居民可支配休閑時間占比也上升全年41%左右。其中美國的休閑時代發(fā)展態(tài)勢在發(fā)達(dá)國家中尤為引人注目 ：有1/3的時間用于休閑娛樂,有1/3的收入用于休閑娛樂,有1/3的土地面積用于休閑娛樂?？梢姰?dāng)前發(fā)達(dá)國家的休閑產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位。
由于我國休閑產(chǎn)業(yè)剛剛起步，有關(guān)這個產(chǎn)業(yè)定義和相關(guān)統(tǒng)計沒有明確。在此從一些反應(yīng)城市或國家富裕程度的主要指標(biāo)來看，一類城市都已經(jīng)接近或者部分達(dá)到發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)水平，邁向進(jìn)入休閑社會的門檻。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，與休閑相結(jié)合的重要表現(xiàn)之一就是旅游度假地產(chǎn)的升溫。
當(dāng)前國內(nèi)旅游度假地產(chǎn)以度假村、酒店公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、國家休閑度假中心和主題城市旅游地產(chǎn)等形式居多，城市度假村（city resort)是目前國內(nèi)欠缺的度假村類型?，F(xiàn)代人渴望放假卻不想離開城市，City Resort 應(yīng)運(yùn)而生。這類城市綠洲酒店一般開在大都市邊緣，擁有稀缺景觀資源地帶，避開了城市的喧鬧，設(shè)計感和度假村一樣讓人身心放輕松。
一類城市富裕程度相關(guān)衡量指標(biāo)
舊城改造
舊城改造為市中心騰出大片土地，部分可做住宅開發(fā)。此類項目多以高端、精品發(fā)展。一類城市下階段都將進(jìn)行大規(guī)模舊城改造，改造騰出大片土地發(fā)展寫字樓、商業(yè)、住宅地產(chǎn)。鑒于這類土地寸土寸金的特性，高端化、特色化、精品化是此類改造項目的發(fā)展路線。
二類城市
未來房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)：城區(qū)擴(kuò)容、城市副中心
二類城市向中心集聚和外圍擴(kuò)散兩種作用都較強(qiáng)，兩個區(qū)域房地產(chǎn)都有較大空間發(fā)展。
城區(qū)擴(kuò)容
二類城市下階段空間發(fā)展，一方面中心城區(qū)擴(kuò)容的態(tài)勢十分明顯，在現(xiàn)有主城區(qū)的相鄰部分劃出新的區(qū)域作為新的中心或者中心城區(qū)的擴(kuò)容部分。可以說下階段中心城區(qū)集聚的態(tài)勢將繼續(xù)。另一方面外圍組團(tuán)的功能也逐步完善，像綜合性城區(qū)演變。二類城市聚集和擴(kuò)散兩股力量在未來規(guī)劃期內(nèi)都是很強(qiáng)的作用力。這也在很大程度上決定了房地產(chǎn)市場的未來格局。
從房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，二類城市外圍置業(yè)已經(jīng)具備了一定規(guī)模，未來這種趨勢將進(jìn)一步加強(qiáng)。中心城區(qū)（新中心或者擴(kuò)容區(qū)域）價值將大幅提升，同樣也是未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。
二類城市多為三大都市圈的區(qū)域性中心城市，也是未來跨城市置業(yè)的首要受益者。
二類代表城市2020城市發(fā)展規(guī)劃
三類城市
未來房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)：城區(qū)擴(kuò)容
城市中心城區(qū)集聚作用仍占主導(dǎo)力量，中心區(qū)前景看好。外圍有產(chǎn)業(yè)支撐，具備長期投資價值。
從代表城市發(fā)展規(guī)劃來看，下一階段三類城市仍舊是加強(qiáng)中心城區(qū)的建設(shè)，提升中心實(shí)力為主導(dǎo)。這點(diǎn)與二類城市非常相似，主中心會發(fā)展擴(kuò)容。但外圍組團(tuán)依舊著重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，功能相對單一。
房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，三類城市外圍置業(yè)剛剛興起，規(guī)模尚小。規(guī)劃和現(xiàn)狀結(jié)合起來看，三類城市仍舊是中心城區(qū)集聚作用仍占主導(dǎo)力量，前景看好。外圍有產(chǎn)業(yè)支撐，中短期內(nèi)難成大的規(guī)模，但具備長期投資價值。
