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2024年11月24日
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從22日下午到23日晚上，央行即將發文四大行放松限貸的傳聞不斷發酵，也不斷反轉。截至23日晚21時，《經濟參考報》記者采訪的結果是，四大行均表示目前尚未有明確信息發布。雖然如此，接受采訪的市場人士認為，傳言既折射出一些地方政府和市場參與者對樓市回穩的渴望，也反映了“放松限購沒效果，放松房貸是關鍵”的事實。一旦傳言成真，將對市場預期產生較大提振。
有專家認為，至少現在還很難對這個傳言進行證實或者證偽，但有兩點是可以肯定的：一是，即使有這回事，各家銀行放松房貸的空間也是有限的。二是，可以預見，根據銀行業監管部門一貫的表態，支持自主性住房需求，抑制投機需求，這應該是房貸業務堅持的底線。
傳言
銀行澄清難擋放松預期
22日市場傳言稱，央行已經通知四大行，要求放開限貸，鼓勵首套房貸款，同時二三套房貸款也可恢復至基準利率，消息稱“房貸還清可享首套房按揭政策”。23日，又有傳聞稱興業銀行、浦發銀行對首套房認定已經執行“認房不認貸”。
對此，四大行統一口徑表示，房貸認定松綁暫無消息。工行進一步表示，“工行認真貫徹國家有關房地產市場發展的政策導向，一直以來積極支持個人住房和房地產開發的合理信貸需求。我們正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，并將及時做好相關信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務。”浦發銀行表示“我行未獲悉相關政策信息，目前仍嚴格執行認房認貸的政策。”興業銀行也稱，“截至目前，興業銀行個人住房按揭貸款業務的客戶準入條件和信貸政策未進行調整。”
目前，除少數地區外，在大部分地區，尤其是國內一線城市，對個人住房貸款二套房的認定均實行“認房又認貸”的原則，即以家庭為單位，只要曾經申請過住房按揭貸款，即便賣了首套房子、名下無房，且還清貸款，再申請按揭貸款，也都要以二套房貸計算。而若政策放松至“認房不認貸”，就意味著將以家庭擁有的房屋數量來認定是否為第二套房，而不再以貸款記錄來認定。只要購房者證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。銀行辦理貸款時，不會考慮購房者歷史貸款記錄。
對此，盡管多家銀行相繼澄清目前的房貸政策并未有所調整，但大部分市場人士認為房貸政策將松綁的消息具有一定真實性，有市場人士稱，銀行否認的是目前政策出現調整，但是對“監管層已經吹風，未來政策有放松可能”并未否認。據媒體報道，某大行內部召開會議，研究了關于首套房認定、支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。
融360信貸專家徐瑾認為，如果后期有相關政策出臺，存在首套房“認房不認貸”的可能。因為之前“認房又認貸”不是很合理，扼殺剛需購房者和改善型住房需求者。此外，銀監會與央行當時發文時也沒有明確規定首套房認定標準，都是以商業銀行為準，所以在這方面仍有很大優化空間。
緣由
地方寄望放松房貸
事實上，多位市場人士在接受記者采訪時表示，四大行放松限貸的傳聞并非空穴來風。
C R IC研究中心研究員姜倚文表示，從7月份開始，經濟數據明顯走弱，多個指標出現了罕見的超預期下滑，前期微刺激作用已經大大弱化，經濟下行的壓力越來越大。
國家統計局日前公布數據顯示，1至8月，全國房地產開發投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1月至7月回落0.5個百分點，已連續7個月下滑。1月至8月，房地產開發企業土地購置面積20787萬平方米，同比下降3.2%；全國房屋新開工面積114382萬平方米，同比下降10.5%。
此外，居民購房意愿也在不斷下降。央行日前發布第三季度居民儲戶調查報告顯示，居民投資房地產的熱情繼續下降，未來3個月內準備出手購房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個百分點。
在此背景下，鑒于地方放松限購難解下滑之困，政府又紛紛出臺第二輪房地產支持政策。9月23日，青島發文表示實行“認房不認貸”。青島市國土資源和房屋管理局發布《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》指出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。9月17日，福州也發文表示“認房不認貸”。福州政府對首次購買普通住房和首次購買改善性普通商品住房進行了定義，居民家庭為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房(含二手房)的行為，屬于首次購買改善性普通商品住房。此外，湖北省更是發文提出下調首套房貸款利率的下限為基準利率的0.7倍。
對此，中原地產市場總監張大偉表示，地方政府積極呼吁松綁信貸，一方面給市場信心，增加市場購房者救市預期，另一方面，則是將穩增長的壓力轉移到銀行。
有限
房貸放松空間不大
今年以來，房地產貸款風險被監管層高度重視，并一再對銀行強調做好風控，但是對于按揭貸款，監管層也幾次釋放出信貸支持的信號。2014年上半年全國銀行業監督管理工作暨經濟金融形勢分析會議上，銀監會主席尚福林表示，要嚴格控制信用風險擴散，重點監控房地產、政府融資平臺、產能嚴重過剩等領域風險，在房地產貸款領域，要優先支持居民家庭首套住房需求。
從上市銀行今年半年報數據上看，16家上市銀行新增的涉房貸款(包括開發貸和按揭貸)余額達12.88萬億元，今年上半年新增了1.09萬億元，較上年同期增長了16.46%。從貸款集中度來看，上市銀行的涉房貸款占總貸款比例在14%至30%之間，建設銀行占比達29 .07%；民生銀行占比最低，僅14.63%。其中，銀行個貸業務中的房地產按揭貸款余額合計為9.06萬億元，較2013年年底的8.24萬億元增長超過了8000億元，增幅為9.95%。這意味著，上市銀行的房地產按揭貸款增速快于開發貸等對公涉房貸款。
建行相關負責人在半年報業績發布會上表示“建行對于個人住房按揭貸款一直是支持態度，上半年新增住房按揭貸款2021億元。我們對中國房地產發展有信心，相信其未來還會有一段輝煌時期。眼下的情況是，過去幾年沖得太猛，發生回調。如此調整，非常必要。”
銀監會副主席王兆星認為，目前房地產貸款個人按揭貸款占整個房貸的75%左右，這顯示出目前的房地產貸款更多是支持個人住房的需求“銀監會將繼續實施差別化的房貸政策，大力支持首套居民住房按揭貸款，同時抑制投資和投機需求。”王兆星此前表態稱。
不過，據《經濟參考報》記者了解，在過去一兩年內，有部分股份制銀行、城商行逐漸退出了按揭貸款業務，一位股份制銀行個人金融部人士坦言，“按揭貸款回收周期過長，貸款利率較低，在銀行信貸額度有限的情況下，會出于收益的考慮，主動將資源配置到收益高的業務上。”
也有銀行人士指出“如果首套房按揭貸款利率執行基準利率，銀行基本賺不到錢，更不用談打折優惠。目前，銀行存款流失壓力大，資金成本不斷提高，因此，對于房貸業務每家銀行在大的政策方向下，執行力度也不同。”
由于政策導向，民生銀行從6月份開始“重拾”按揭貸款業務，但可用的額度并不多。據記者了解，部分地區讓銀行棘手的還有“棄房斷供”現象，導致按揭貸款存在違約風險。
業內分析人士認為，如果當前對房地產信貸政策有一定程度的放松，也是為了刺激部分城市住房去庫存，穩定房價，緩解銀行出現不良貸款系統性風險，但是，放松力度不會太大，對于銀行而言也需要平衡收益和風險，可以預見的是，監管層會表態支持自主性住房需求，抑制投機需求，這應該是底線。
