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2024年11月24日
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據機構統計，8月北京市新房（含保障房）成交均價環比降8%，連續倆月下滑，二手房成交均價則連續4個月下滑。另一方面，新房網簽量達10163套，今年以來首次突破萬套，二手房成交量也小幅增長。有分析認為，樓市抄底時機即將到來。
新房、二手房成交價持續下降
北京新房、二手房成交價格持續走低。中原地產統計數據顯示，8月北京新建住宅成交均價為22962元/平方米，環比下降8%，比去年同期價格下調了6.88%。這已是7月份新建商品房成交均價下降6.85%后連續兩個月下降。
二手房均價已持續下跌4個月。4月份，二手房成交達到小高峰，均價為30000元/平方米，此后則一路下滑，至8月份成交均價跌至26836元/平方米。
在業內看來，新房成交均價下降一方面和自住型商品房（地塊匯總、實拍、論壇）成交造成的價格結構性調整有關，也與眾多項目著手平價跑量密不可分。
據記者了解，目前包括首開、珠江、東亞新華在內的多個房企旗下的項目都成為了促銷、降價的急先鋒。“降價跑量”策略也確實贏得了市場認可。
從8月份的成交情況來看，獲得較好去化的多為降價盤或促銷盤，例如平價跑量的住總萬科橙（資料、團購、論壇），以及曾為對抗自住房入市價格直降的首開·常青藤（資料、團購、論壇），均位列8月純商品住宅銷售的前列。
住宅成交量大幅上漲被指抄底開始
伴隨著房價走低，北京8月份的新房成交量環比出現大漲。據中原地產市場研究部顯示，新房網簽量達10163套，為今年以來新房網簽量首次突破萬套。剔除保障房，8月份北京市新建住宅網簽量為7022套，環比大幅增長54.8%。
對此，業內觀點認為，相比2013年，樓市確實處在一個相對的低點，9月將有多個項目入市，是購房者抄底的好時機?！皩彿空邅碚f，入市的時機已經到來。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示。
同樣，二手房市場成交量繼7月重回8000套之后，也在持續回升。我愛我家市場研究院數據顯示，8月北京二手房網簽達8434套，環比小幅增長4.65%。“二手房價格大幅調整半年后，部分購房者害怕失去抄底機會而開始出手了?！北本┲性禺a市場部首席分析師張大偉表示。
鏈家地產市場研究部張旭表示，未來一段時間都是抄底的好時機。一方面成交轉暖，另一方面價格仍比較穩定，短期不會急劇上漲，對于購房者來說可以穩健選擇合適房源。
不過，也有觀點認為抄底還需等待。綜合數據顯示，樓市從買地到產品入市都耗時較長，目前還處在一個去庫存的階段，大勢并沒有改變。
■ 看點
部分二手房購房者因降價毀約
今年春節之后，北京二手房價經歷了大范圍的調價，一些買房者因價格下降選擇毀約退房。
郝先生4月份在朝陽區甘露園附近看上了一套60平米的小兩居，當時和賣房人商定的價格是34000元/平方米?？墒墙涍^幾個月的價格調（資料、團購、論壇）整，目前該區域類似房源的價格基本上已經在32000元/平方米左右，甚至有均價在3萬元的房源。這對于本身就是剛需的郝先生來說，不到四個月時間總房價就縮水了至少12萬，他心中感到很不平衡，因此打算毀約。
“一般房價下降趨勢延續時，這種購房人方面毀約的情況會相對比較多。但是由于買賣雙方在前期簽訂購房合同時，買房就已經交付了5萬-10萬不等的定金，除非該房源總價下降得十分嚴重，否則對于購房人來說毀約也是得不償失?！眰I我愛我家市場研究院孔丹介紹。
記者從北京幾家中介公司了解到，今年3月份以來出現類似毀約案例的投訴，但主要集中在5、6月份。最近兩個月二手房市場呈現回暖趨勢，類似因為房價下跌而毀約的現象已經減少。相反，由于今年換房需求的集中釋放，部分賣小換大的購房者由于手中的小房子不好出手，以致已經簽約的房子資金遲遲不能到位，被等著用錢的賣房人毀約的情況也并不少見。
■ 分析
“降價跑量”將蔓延
對于開發商而言，“金九銀十”將成為其沖擊年度銷售任務的最后契機，大量的新房項目也將在9、10月份紛紛推出。
據亞豪數據統計，9月北京商品住宅市場預計將有39個項目入市銷售，9月的開盤項目數量有望創造今年來的月度新高。
據了解，截至8月20日北京商品住宅產品存量為8.6235萬套，按照目前成交量計算，需要12-13個月方能消化。
大批項目集中入市，以及未來四個月多個自住型商品房的相繼推出，意味著北京樓市競爭將更為激烈。
業內人士表示，項目去化不暢、信貸限制和自住型商品房沖擊，已經為未來樓市定下了“降價跑量”的基調。
在2014年度已經過去三分之二的節點上，9月份開始各大房企項目不得不加快推盤節奏、調整定價策略以完成全年銷售計劃。
■ 數字
47限購城38個松綁
據中原地產研究中心統計，自從6月20日呼和浩特明文宣布取消限購開始，截至8月26日，全國47個限購城市中，已有37個城市取消或調整限購政策。
記者昨日在青島市國土資源局和房屋管理局官方微博看到，自2014年9月1日起，青島市將放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策。這是自放開限購以來，47個限購城市中第38個放開限購的城市。
據記者不完全統計，加上青島，目前47座限購城市之中已有38座城市取消限購。剩下的城市包括北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京、西寧和蘭州9座城市。（記者陳白）
■ 相關
百城房價連跌4個月
中國指數研究院昨日發布8月百城房價指數，全國100個城市新建商品住宅平均價格為10771元/平方米，環比上月下跌0.59%，連續第4個月下跌，跌幅同比收窄0.22個百分點。
從漲跌城市個數看，74個城市環比下跌，26個城市環比上漲。
北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為19226元/平方米，環比下跌0.53%，跌幅較上月收窄0.44個百分點，同比上漲7.58%，漲幅較上月縮小2.18個百分點。
根據對北京等十大城市主城區二手住宅的活躍樣本的調查，2014年8月，十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為26406元/平方米，環比下跌0.48%，跌幅較上月也有所收窄。
中國指數研究院稱， 8月房地產市場仍處于下行調整時期，后續市場演變仍需觀察宏觀與市場環境變化趨向。
不過，中原地產對30個城市松動限購的效果進行調研后指出，多地樓市成交在松綁限購之后出現反彈，但這種反彈持續時間大都較短。專家表示，限購放松的影響或“曇花一現”，可能不具備長期的影響和效力。
此外，中國指數研究院稱，宏觀經濟在政府“微刺激”政策作用下逐漸企穩但仍存下行風險，放松或取消限購城市進一步增多，雖然全國整體信貸未全面放松，但部分城市房地產信貸環境略有改善。
據了解，目前我國較常用的兩個房價指數是中指院的百城房價指數及國家統計局的70城房價指數。
中房指數由中國指數研究院（房地產企業協會）1994年開始編制發布，是我國最早的房價指數系統。國家統計局1998年首次發布35個大中城市房價指數，后來經過調整，將數據范圍擴大到70個城市，由此形成了全國70個大中城市房價指數。
