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2024年11月24日
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房地產(chǎn)調(diào)控第一次面臨著“失效”的尷尬。
4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)：新“國(guó)十條”)下發(fā)時(shí)，很多人預(yù)期，這套結(jié)合土地、信貸、稅收、保障房為一體的地產(chǎn)調(diào)控組合拳將是“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策。
而政策執(zhí)行4個(gè)月后，房地產(chǎn)上市公司一份接一份“閃亮”的業(yè)績(jī)報(bào)表，卻開(kāi)始引發(fā)一場(chǎng)是否應(yīng)當(dāng)出臺(tái)更嚴(yán)厲新政的討論。
國(guó)家發(fā)改委昨天發(fā)布的36個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，樓市經(jīng)過(guò)4個(gè)月調(diào)控后繼續(xù)上漲。為此，國(guó)家發(fā)改委提醒：“各地應(yīng)繼續(xù)做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作。”
實(shí)際上，諸多跡象顯示，樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管，從上周開(kāi)始，來(lái)自多個(gè)渠道的消息表明，多個(gè)部委接連“強(qiáng)硬”表態(tài)，將聯(lián)合“圍剿”囤地、囤房開(kāi)發(fā)商。
據(jù)最新報(bào)道，繼國(guó)土資源部將全國(guó)1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會(huì)后，監(jiān)管部門(mén)近期也向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表達(dá)了類(lèi)似意見(jiàn)，希望后者能提供兩類(lèi)開(kāi)發(fā)商的名單以便監(jiān)管，一類(lèi)是市場(chǎng)交易秩序“好的”開(kāi)發(fā)商，一類(lèi)是受過(guò)處罰的“差的”開(kāi)發(fā)企業(yè)。據(jù)稱(chēng)，住建部已經(jīng)將前者交付該監(jiān)管部門(mén)，而后者尚未出爐。
種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪調(diào)控呼之欲出。
開(kāi)發(fā)商的“定心丸”
地產(chǎn)四大巨頭“招保萬(wàn)金”日前公布的中報(bào)顯示，盡管遭遇了史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，四大巨頭上半年業(yè)績(jī)依舊靚麗。
金地集團(tuán)以327.02%的凈利潤(rùn)同比(與去年同期相比)增幅成為四巨頭中增長(zhǎng)最快的公司，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科的業(yè)績(jī)同比(比上年同期)增速分別為115.71%、16.56%、11.41%。
上半年的業(yè)績(jī)已經(jīng)給開(kāi)發(fā)商服下一顆定心丸。萬(wàn)科在中報(bào)里表示，由于7月又實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額84.4億元，同比增長(zhǎng)64.9%。至此，今年以來(lái)萬(wàn)科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額452.1億元。今年后5個(gè)月，萬(wàn)科只要月均銷(xiāo)售額達(dá)到40億元，全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)就將穩(wěn)超2009年。
開(kāi)發(fā)商似乎并不著急，在很多時(shí)間里，我們看到的形式主義的促銷(xiāo)。
“我們開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售策略很簡(jiǎn)單，拉高定價(jià)，然后再進(jìn)行打折。”一名上海本土地產(chǎn)商很輕松地說(shuō)明了自己的方案：他們給剛剛開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)進(jìn)行了20%的優(yōu)惠，而從實(shí)際的成交價(jià)來(lái)看，這一價(jià)格比去年推出的上一批房源價(jià)格上浮了接近1000元/平方米。開(kāi)盤(pán)的結(jié)果是，數(shù)百人排隊(duì)，樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)場(chǎng)售罄。
這種銷(xiāo)售模式如同百貨商場(chǎng)促銷(xiāo)形式。
半年報(bào)中宣布降價(jià)15%的萬(wàn)科7月份業(yè)績(jī)顯示，這家地產(chǎn)公司銷(xiāo)售均價(jià)同比和環(huán)比(較上月)均呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭，分別為27%和9%。
“看起來(lái)，需求還是在的。”旗下樓盤(pán)將在今年10月份開(kāi)盤(pán)的某地產(chǎn)商松了一口氣。頂著高端住宅的旗號(hào)，這家地產(chǎn)商在上海郊區(qū)的低密度住宅預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)到4萬(wàn)元/平方米以上。在剛剛過(guò)去的上周末，鄰近該地產(chǎn)商樓盤(pán)的一家港資開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的所有房源一售而空。
房?jī)r(jià)重新上漲
來(lái)自中介的報(bào)告稱(chēng)，即使是情況最壞的地區(qū)，市場(chǎng)也開(kāi)始顯露出復(fù)蘇的跡象。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海1-7月商品房銷(xiāo)售面積同比下跌幅度達(dá)到42.1%，跌幅全國(guó)第一。
而進(jìn)入8月份以后，房地產(chǎn)中介報(bào)告稱(chēng)，這種局面開(kāi)始扭轉(zhuǎn)。在苦等4個(gè)月還沒(méi)有迎來(lái)房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下跌的情況下，有購(gòu)房者等不及開(kāi)始出手。
佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的最新一期樓市成交數(shù)據(jù)顯示，上周(8月9日-8月15日)上海市商品住宅成交面積為17.2萬(wàn)平方米，比前周上漲26%，這一成交數(shù)據(jù)已與新“國(guó)十條”剛出臺(tái)時(shí)相當(dāng)。
更重要的是，過(guò)去的幾個(gè)月里，還沒(méi)經(jīng)歷下跌就已經(jīng)反彈。
國(guó)家發(fā)改委昨天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)對(duì)36個(gè)大中城市監(jiān)測(cè)，7月份，新建商品房?jī)r(jià)格略漲，存量房?jī)r(jià)格微落。新建商品房集中成交價(jià)為8680元/平方米(下同)，環(huán)比(比上月)上漲1.61%；最低和最高成交價(jià)分別為6825元/平方米和13158元/平方米，分別比上月上漲12.91%和下降1.04%；存量房集中成交價(jià)為6398元/平方米，環(huán)比下降0.13%。
機(jī)構(gòu)報(bào)告也開(kāi)始聲稱(chēng)，他們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。
國(guó)泰君安8月16日發(fā)布研報(bào)指出，目前中國(guó)房?jī)r(jià)整體尚未下跌，而明顯改善的銷(xiāo)量上升導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和二手房東越來(lái)越惜價(jià)。報(bào)告同時(shí)稱(chēng)，因業(yè)績(jī)確定性高，且9-11月銷(xiāo)售能連續(xù)放量，建議增持并重點(diǎn)推薦萬(wàn)科A(8.92,0.03,0.34%)、招商地產(chǎn)、首開(kāi)股份(17.64,0.13,0.74%)(600376)等公司股票。
二次調(diào)控？
目前遇到的情況前所未見(jiàn)。
從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在過(guò)去經(jīng)歷的數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控中，盡管每一次調(diào)控都在放松后迎來(lái)價(jià)格重新上漲，但在調(diào)控期間，房?jī)r(jià)還是取得了預(yù)期的調(diào)控成效。而在2008年，甚至由于房?jī)r(jià)下跌過(guò)猛影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速，甚至還迎來(lái)了一波救市的大潮。
國(guó)家發(fā)改委昨天表示，從7月份的房?jī)r(jià)變化看，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)滯，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)，對(duì)市場(chǎng)變化反應(yīng)較為靈敏的存量房?jī)r(jià)格出現(xiàn)回落。但近期部分二三線城市新建商品房?jī)r(jià)格有所上漲，多數(shù)城市平穩(wěn)，部分城市漲幅較大，各地應(yīng)繼續(xù)做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作。
在國(guó)家發(fā)改委表態(tài)之前，幾大部委都已經(jīng)表達(dá)了進(jìn)一步加強(qiáng)地產(chǎn)調(diào)控的決心。據(jù)報(bào)道，國(guó)土資源部將全國(guó)1457宗閑置用地詳情交付中國(guó)銀監(jiān)會(huì)，銀行方面將對(duì)此類(lèi)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)收緊貸款。
另有報(bào)道稱(chēng)，監(jiān)管部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人在日前的一次會(huì)議上稱(chēng)，住建部已給了市場(chǎng)交易秩序“好的”開(kāi)發(fā)商名單，并已發(fā)給了商業(yè)銀行，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行名單式管理。該部門(mén)正爭(zhēng)取向住建部要差的開(kāi)發(fā)商(處罰過(guò))名單，貸款更謹(jǐn)慎。
實(shí)際上，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一最近的一則表態(tài)透露了更加鮮明的信息。
朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，中房協(xié)7月份已經(jīng)向國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)建議，目前暫緩出臺(tái)新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期。該表態(tài)一出，隨即引來(lái)多方炮轟。如果仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，朱中一的表態(tài)背后所釋放出的信息非常明顯：國(guó)務(wù)院正在醞釀出臺(tái)新的樓市緊縮性政策。
8月13日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在北京考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前要繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求，切實(shí)增加住房有效供給，鞏固調(diào)控的初步成果。
