短期房價下降壓力大 長期看仍將攀升
時間：2010-08-17 09:56:07
來源：新華網海南頻道 作者：王暉余
記者從日前舉行的“２０１０博鰲房地產論壇”上了解到，國家４月份以來出臺的一系列調控政策對開發商已形成不同程度的沖擊，房地產市場目前呈現量跌價滯的局面，開發商正密切關注政策走向和市場動向。
與會人士分析認為，從長期看，中國城鎮化進程仍將處于快速推進的時期，稀缺的土地資源和膨脹的城市規模將進一步拉動房地產市場價格攀升；從短期來看，下半年由于面臨供給量大幅增多和開發商資金壓力逐漸加大等因素，或將促使開發商實質性降價，以拉動銷售量回升，加速資金回籠；而二三線城市受到的政策沖擊及降價幅度將小于一線城市。
——城鎮化進程將拉動房地產市場價格長期攀升
中國社會科學院７月２９日發布的《中國城市發展報告》藍皮書稱，截至２００９年，中國城鎮化率為４６．６％，城鎮人口達６．２億，城鎮化規模居全球第一。目前中國的城鎮化呈現出典型的不完全城鎮化特征，即中國現有的城鎮人口統計中包含大量的農業人口。僅此一項，就使得中國的城鎮化率被高估９個百分點左右。如果再考慮到大量尚未融入城市的農民工，中國完全的人口城鎮化率至少要降低１０個百分點。
社科院藍皮書指出，今后一段時間，中國城鎮化進程仍將處于一個快速推進的時期。到２０１５年城鎮化率達到５２％左右，到２０３０年達到６５％左右。
目前，中國城市化的水平仍然低下：其一，目前中國大多數人口居住在農村，而且４０％以上的勞動力仍在農村從事傳統的農業生產；其二，作為城市化標志的第三產業所占份額低下，無論是ＧＤＰ貢獻份額，或是接納勞動力就業比例，我國第三產業所占比重均只有３０％略多的水平，這與西方國家超過６０％的比例差距十分遙遠。有專家預測，中國地級和縣級市的未來城市人口擴容，從目前起的十年時間中，基本上以每年１０％左右的速度增長。
業內人士分析認為，隨著城鎮化進程的推進，將來至少要有過半的中國人口需要遷入城市或是生活在城市。因此，稀缺的土地資源和膨脹的城市規模必將進一步拉動中國房產價格向上步步攀升，這是一種長期趨勢。長期看好中國房地產市場得到參加“２０１０博鰲房地產論壇嘉賓”的普遍認同。
前瑞銀集團投資銀行亞洲區主席蔡洪平說，目前全球投資者對中國房地產業還是“情有獨鐘”。從今年上半年開始，宏觀調控以來，資本市場連續出現三次對房地產估值大型的波動，每次升幅都在２０％－３０％左右，目前亞洲區資本市場上，中國房地產板塊最活躍，今年對沖基金賺的錢也最多。在投資者看來，房地產業還是非常受關注的一個行業。
蔡洪平說，資本市場期待著房地產能夠趨穩甚至向上。這半年來，每次香港資本市場房地產股票波動，都是意味著或者寄托著投資者對未來房地產會繼續反彈的期望，房價只要不去觸及社會和政府關于房價過高帶來不公平的社會神經，中國房地產將始終是中國內需的火車頭，保持平穩發展。
中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱表示，雖然從短期看，房地產市場和價格有可能波動，但從長期來看，只要投資和需求更加平衡，中國房地產一定大有前途，是支柱產業。
盛高置地（控股）有限公司董事總經理兼行政總裁謝世東認為，從中長期來看，由于城市化進程和家庭結構等因素，再加上實際投資渠道有限，整個房地產市場還是會平穩較快發展。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉分析，從長期來看，房地產市場將量穩價升。未來的４年到１０年之間，房地產行業主要特點是銷售面積是非常平穩的，但是銷售金額和投資仍然穩步增長。房地產行業將從一個領先于中國經濟增長的行業逐步調整為和中國經濟增長幾乎同步的行業。
——資金和庫存雙重壓力將使短期房價下降
國家４月份出臺一系列調控政策以來，國內樓市降溫明顯，整體呈現量跌價滯的狀態。國家統計局公布的數據顯示，１至７月，全國商品房銷售面積４．５８億平方米，比去年同期增長９．７％，增幅比上半年回落５．７個百分點；銷售額２．２９萬億元，同比增長１６．８％，增幅比上半年回落８．６個百分點。７月當月，全國商品房銷售面積６４６６萬平方米，同比下降１５．４％，較６月份減少２９．７％，低于去年７８００萬平方米的月度均值。價格方面，７月份，全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲１０．３％，漲幅比６月份縮小１．１個百分點，環比持平。
國家統計局公布的數據顯示，今年６月末全國房地產開發企業商品房待售面積為１９１８２萬平方米，同比增長６．４％。今年１至６月，房屋新開工面積８．０５億平方米，同比增長６７．９％，其中，６月全國商品房新開工面積達到１．９億平方米，成為近兩年來新開工量最多的一個月。不斷增大的銷售壓力、越來越強的降價預期，使上市公司選擇更加謹慎的發展戰略。
大型開發商上市公司公布的中報顯示，在完成全年銷售指標方面，萬科、綠城、富力、保利、金地、恒盛、龍湖、復地等上市公司未實現時間過半、任務過半。同時，一些企業上半年的銷售面積同比大幅下滑，萬科銷售面積同比下降８％、金地集團下降４２．８％、招商地產下降達５３．８７％。
一些企業采取重新定價新盤變相降價的方式帶動成交，萬科企業股份有限公司副總裁肖莉介紹，萬科５、６月份的平均房價比４月份下調１４％。
金地集團董事長凌克表示，接下來房價還是會繼續調整。首先是由于購買力不足；其次，供應量來還會進一步放大。凌克預計，全國７０個大中城市房價將下跌１０％左右。
肖莉表示，對于下半年的政策，仍不能存有任何的僥幸心理，認為政府會放寬政策是非常有風險的想法，開發商還是要積極面對。謝世東也認為，在目前的政策背景下，開發商應該順應市場，合理定價，使成交量能夠有一個比較好的復蘇。
華遠地產股份有限公司董事長任志強表示，目前房地產市場運行實際上仍在高位，但是已經進入了下行通道。下行通道會比較明顯在后幾個月充分顯現出來。從投資到資金、銷售、信貸、土地，可能會比較強烈反映出來下降趨勢。
盡管去年開發商已經回籠了大量資金，但中南恒展集團沈陽房地產公司總經理張曉文表示，中小型開發商在政策預見性和資金規模方面與上市公司相比存在明顯劣勢，中小型開發商除了銀行沒有其他的融資渠道，如果政策影響持續時間長，開發商遲早會遇到資金問題。
張曉文介紹，該公司已經對開發進度和規模進行控制，開發投資趨于保守。“我們現在的心理狀態就是‘潛伏’，密切關注政策走向和市場動向，長期樂觀，但短期謹慎。如果房地產調控政策繼續下去，基于回籠資金的壓力，下半年將根據拓展規模進行價格的調整。”
張曉文表示，目前房地產市場處于政府、開發商和購房者三方博弈的狀態，開發商仍在觀望政策影響到底有多深，揣測接下來的政策會如何調整。張曉文認為，由于上半年大型房地產上市公司完成銷售指標不理想，年底前出于業績和銷售的壓力，可能形成較大規模的降價，進而引起中小型開發商降價的連鎖反應。
小型開發商出于資金壓力，期望下半年整體房價有所下降，進而拉動成交量增長。海南圣煜投資有限公司總經理朱暉說，房地產調控政策出臺后，三亞許多樓盤銷售幾乎停滯。“我們原本打算在五指山市和三亞市同時開發新樓盤，由于看不清形勢，目前決定只開發其中一個，希望下半年市場打破僵局，房價下降拉動成交量上升。”
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，房地產市場短期價穩量升，價格穩定是指在售樓盤價格平穩，新盤低價入市。盡管從傳統來看，第四季度、明年第一季度并不是商品房銷售旺季，但是今年可能例外。在未來２至３年的中期內，房地產稅收政策、住房保障體系和通貨膨脹壓力等因素將對房地產行業造成較大影響。
——二三線城市降價幅度將小于一線城市
從統計數據來看，上半年一線城市房屋銷售以及房價的回落情況比較明顯。但是，仍有不少省份上半年商品房銷售面積快速增長。上半年，海南商品房銷售面積同比增長１２１．７％、河北增長６８．８％、云南增長６１．４％、山東增長４０．１％。
來自中國指數研究院等其他市場機構的數據也顯示，在一線城市房價和房屋銷售出現下降的同時，二、三線城市的房地產市場依然保持著較高熱度。
盛高置地（控股）有限公司董事總經理兼行政總裁謝世東表示，一線城市與二、三線城市的所受房地產調控政策影響程度不同。房地產調控政策出臺后，盛高置地在上海一些投資型產品的銷售量基本上處于停滯狀態，在二、三線城市的自住型住房銷售形勢則好很多，“因此我們將多做一些自住型的產品，而不是多做投資型產品。”
萬科的中報顯示，其上半年新增項目多位于二、三線城市。新進入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，累計新增項目３８個，對應的按萬科權益計算的規劃建筑面積合計８９３萬平方米。新增項目的平均樓面地價在２３００元左右，繼續保持在較低水平。
保利在中報中明確表示將加大二、三線城市投資，提高市場占有率和產品覆蓋率；及時調整產品結構，將主流產品定位為滿足“普通住宅自住型、剛性需求”；積極參與各地保障性住房建設，履行企業社會責任；開拓“房地產基金”等創新投融資渠道，降低宏觀調控的影響。
中原集團主席施永青認為，未來一線和二、三線城市房地產業扮演的角色會有點不同。在二、三線城市還是剛性需求為主，但是在上海、北京這類一線城市中，投資的比例將會很高。
一些房地產企業正加緊向二、三線城市轉移布局，力求均衡發展，規避風險。深圳明源房地產管理研究院院長姚武介紹說，由于二、三線城市房地產市場成本較低，風險較小，很多房地產企業開始在二、三線城市拿地，增強異地發展和多項目發展的能力。
姚武表示，一是許多二、三線城市仍然處于高速城市化的階段，有著較大的剛性需求；二是由于各地投資、投機需求所占比重不同，本輪調控主要打擊的是投資、投機需求，對于二、三線城市以自住和改善性需求為主的房地產市場影響并不是十分明顯。
張曉文分析，下半年房價下降是必然的趨勢，只是比例不一樣。與一線城市相比，二、三線城市受到的沖擊明顯要小。這主要是由于部分一線城市房價過高，二、三線城市房價相對合理；其次是二、三線城市受政策的影響具有延遲性。張曉文預計，今年下半年至明年，一線、二線、三線城市房價可能分別下降２０％、１０％至１５％、５％左右，呈遞減的趨勢。
