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2024年11月24日
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由于上半年各線城市樓市成交乏力，最近多城市傳出限購松綁的消息，除了明文發(fā)布“限購松綁”的呼和浩特等城市，更多的城市開始在實際執(zhí)行中松綁限購政策來實現(xiàn)“救市”目的。不過，業(yè)內(nèi)人士認為，松綁限購對“救市”效果有限。
未來松綁限購城市或增多
整體來看，地方城市松綁限購政策意愿強烈，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動調(diào)控已經(jīng)成為定局。各地都會有不同角度、不同程度松綁政策出臺。目前全國已經(jīng)有多個城市放松調(diào)控。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，在當前執(zhí)行限購的46個城市中，未來在限購政策上也會出現(xiàn)明顯的分化。他認為，一線城市，因為需要控制人口，而且經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度不高，預(yù)計限購政策將長期執(zhí)行；二線城市中，經(jīng)濟相對比較好的城市，比如廈門、南京、武漢等城市，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面可能部分放松；二線中經(jīng)濟一般的城市及三線城市，可能會全面放松限購，而且會發(fā)布政策取消限購，以達到用政策本身的松綁影響市場預(yù)期的作用。
此外，張大偉認為，后續(xù)放松調(diào)控的城市將體現(xiàn)出以下特征：庫存消化周期超過一年；第一季度成交面積大幅下滑；購地銷售比過高；今年第一季度土地出讓金過低；有實質(zhì)性降價樓盤的城市；人口凈流出城市；有兩個以上新區(qū)城市。
松綁限購對救市效果有限
不過，張大偉分析認為，限購松綁的效果可能有限。例如沈陽等城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，而且沈陽經(jīng)濟本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲。“整體而言，未來政策松綁與市場降溫將同時出現(xiàn)。除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準降息，否則市場的趨勢很難改變”。
《經(jīng)濟參考報》記者注意到，4月以來多地傳出調(diào)控松綁消息，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購，“救市”再次成為市場討論焦點，而在中原集團主席黎明楷看來，部分城市松綁限購之舉并不能稱為“救市”，只是回歸市場下的減輕調(diào)控。
黎明楷表示，分類調(diào)控的影響優(yōu)于過往的一刀切調(diào)控，政策自由度的提升讓一些供應(yīng)量過多的城市可以采取放松調(diào)控的措施來調(diào)整市場。他認為，影響未來樓市走向的關(guān)鍵取決于政府的資金調(diào)控“政府不會再大手筆救市，未來可能會逐步放松一些錢流進市場，但資金緊的狀態(tài)不會只是幾個月的事情，所以樓市調(diào)整會維持比較長的時間。
下半年樓市仍面臨高庫存壓力
市場分析機構(gòu)CRIC研究中心分析認為，上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，成為導致中國經(jīng)濟下行的最大因素，直接拉低了G D P、固定資產(chǎn)投資增速，影響政府財政收入，為防范風險，政府力推棚戶區(qū)改造、鐵路建設(shè)等基建投資項目，并輔以其他微調(diào)措施。
該機構(gòu)認為，就當前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整而言，政府既希望通過調(diào)整來暴露行業(yè)發(fā)展中存在的問題，但不希望對整體經(jīng)濟的拖累過于明顯，又不可能回到以往通過巨量政府投資拉動經(jīng)濟增長的老路“在這種沒有強大外力干預(yù)情況下，房地產(chǎn)市場通過自身完成調(diào)整的周期更多取決于價格的回調(diào)、需求的釋放、庫存的去化”。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至6月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%，庫存再創(chuàng)歷史新高。
易居研究院研究員嚴躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者，6月份庫存去化周期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預(yù)期未來幾個月多數(shù)城市房價將下跌。從今年上半年行情看，庫存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個態(tài)勢，地方政府救市的沖動也愈發(fā)強烈。但目前來看，救市的效果難以在短期內(nèi)釋放出來，庫存積壓帶來的負面效應(yīng)還會持續(xù)一段時間。換而言之，對救市效果不能期望過高。
報告顯示，截至6月底，35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到97.5%、87.0%和86.0%。此類城市去年同期庫存消化狀況較好，庫存量較低。而今年在整個供求矛盾加大的情況下，庫存上升較明顯，這使得今年的同比值偏高。
CRIC研究中心分析認為，下半年，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還會繼續(xù)，目前成交量、房價尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式下行，而是一種震蕩式回調(diào)。
