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2024年11月28日
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作者簡介
學(xué)銜：德國多特蒙德大學(xué)碩士、清華大學(xué)碩士
現(xiàn)任：洲聯(lián)集團（WWW5A）副總經(jīng)理、德中建筑協(xié)會副主席、中國建筑節(jié)能委員會（CBEEA）副主席、德國建筑師協(xié)會會員、德國注冊建筑師、北京大學(xué)EMBA班客座教授、清華大學(xué)EMBA班客座教授、東南大學(xué)兼職教授。
主要作品：德國多特蒙德市新機場航站樓、德國漢堡德意志銀行辦公大樓、德國多特蒙德市Kaufhof商業(yè)大樓、德國多特蒙德市展覽中心地鐵站、德國Dessau市Sparkasse銀行總部大樓、德國多特蒙德市音樂廳、藍牙水晶（深圳福田科技廣場）、北京王府井富陽廣場商業(yè)中心、南京河西區(qū)商業(yè)中心區(qū)等。
市場與需求分析——中國快速老齡化進程為老年住宅開發(fā)提供了巨大的商業(yè)空間
中國的社會老齡化趨勢
中國社會已快速進入老齡化,以下幾個方面指標(biāo)突出顯示這方面變化趨勢：
老齡化速度快于全國總?cè)丝谠鲩L速度；
老齡化速度快于世界老齡化速度；
老年人絕對數(shù)量大；
我國老齡化速度快于經(jīng)濟發(fā)展速度；
經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和大城市均進入老齡化。
2006年初，中國60歲以上的老齡人口已達1.3億，恰好為人口總數(shù)的十分之一，按照聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，也正式步入了老齡化社會。根據(jù)聯(lián)合國在第二屆老年大會上發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2025年，中國老年人口將占總?cè)丝诘?0％，到2050年，甚至可能達到40％。
中國社會存在三種養(yǎng)老方式導(dǎo)致不同的養(yǎng)老住宅需求：
子女贍養(yǎng)——多數(shù)農(nóng)村地區(qū)的老人和少數(shù)城市老人沒有固定收入和儲蓄，需要靠兒女提供住所、支付贍養(yǎng)費。過去父母完全依靠子女贍養(yǎng)的重要前提是多子女，但是隨著目前“421”或“422”的家庭結(jié)構(gòu)趨勢，這樣的贍養(yǎng)方式給兒女造成了很大的經(jīng)濟負擔(dān)，同時也難以保證老人的生活質(zhì)量。
社會贍養(yǎng)——政府有限的財力主要針對有困難的老人，如“三無老人”。社會養(yǎng)老負擔(dān)越來越重，2004年中國養(yǎng)老保險達到3502億，比2000年增加65.5%。中國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平無法實現(xiàn)完全的社會養(yǎng)老。
自養(yǎng)——城市老人多為有固定收入的離退休職工，這部分老人以自養(yǎng)為主。在大、中城市，越來越多的老人需要也有能力依靠自己年輕時的積累安度晚年。盡管退休后的老年人收入逐漸下降，但是他們多數(shù)擁有自己的房產(chǎn)。
老年住宅的開發(fā)模式及目標(biāo)客戶群
西方國家是國先富人后老，在人均GDP達3萬元以后才步入老齡社會；中國國未富人先老，人均GDP只有3000元，就較早地步入了老齡社會。對此中國既無物質(zhì)上的必要準(zhǔn)備，更缺乏心理上的準(zhǔn)備，突顯了社會和家庭的養(yǎng)老壓力。
對于低收入社會保障性老年住宅，主要應(yīng)由政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)。而中高端養(yǎng)老住宅則應(yīng)由市場，房地產(chǎn)開發(fā)解決。
中高端老年住宅的目標(biāo)客戶應(yīng)定位于以下三方面消費人群：
擁有高收入的中年人；
年輕時財富積累豐富的退休老人；
以及有住房但有改善居住條件、養(yǎng)老條件愿望的老人。
對于第一類潛在消費群，他們的主要目的為給父母購房養(yǎng)老，并且等老人去世后可以自己使用居住；而第二類人群為富裕的老人，他們有條件多處置業(yè)，所以對前兩類人群以出售房屋所有權(quán)為主。對于第三類人群，吸引他們購買老年住宅的是住區(qū)內(nèi)集中完善又有針對性的助老服務(wù)，所以 產(chǎn)品的開發(fā)策劃定位要準(zhǔn)確把握客戶需求。
老年住宅的潛在商業(yè)價值與銀齡產(chǎn)業(yè)
住宅的耐久性為“以房養(yǎng)老”提供了物質(zhì)基礎(chǔ)；
家庭生命周期與住宅壽命周期的不一致為“以房養(yǎng)老”提供了可能性；
使用權(quán)和所有權(quán)分離為老年住宅提供了更大的價值利用空間；
從國外發(fā)展經(jīng)驗看，由于中高收入老年人具有的較高積累和消費能力，老年住區(qū)相關(guān)的醫(yī)療，保健，保險，文化，社交，學(xué)習(xí)，娛樂，休閑，旅游等活動具有很高的潛在產(chǎn)業(yè)商機，這一行業(yè)領(lǐng)域統(tǒng)稱為銀齡產(chǎn)業(yè)。
購買力、消費水平分析
據(jù)北京大學(xué)《市場與人口分析》報道：截至目前，全國離退休干部已超過6000萬人，每年老年人的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助大概可以達到3000——4000億，預(yù)計到2025和2050年，老人的潛在市場購買力將分別達到14000億和50000億。眾多養(yǎng)老觀念已發(fā)生明顯改變的60——70歲的老人將會在社會養(yǎng)老模式由福利型向產(chǎn)業(yè)型過渡的過程中，對老年住宅的市場起著強有力的支撐。
國外老年住宅開發(fā)經(jīng)驗
美國模式——美國養(yǎng)老主要依靠市場，年輕及中年時期收入高，貸款購買大房子，年老時出售或以轉(zhuǎn)按揭形式，轉(zhuǎn)讓、出售所有權(quán)，獲得現(xiàn)金，購買較小的老年住宅，頤養(yǎng)晚年。對于高端客戶，形成專業(yè)化老年社區(qū)。
太陽城中心（Sun City Center）是美國較大的老年社區(qū)之一，坐落在佛羅里達西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達之間。太陽城中心從1961年開始開發(fā)建設(shè)，從一開始就規(guī)劃成為佛羅里達乃至全美最好的老年社區(qū)。社區(qū)內(nèi)設(shè)計建造了各種戶型以適應(yīng)不同類型老人的要求。整個社區(qū)內(nèi)擁有“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu)）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu)）六大居住社區(qū)，并且共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機構(gòu)、銀行和教堂。連體別墅中的一套住宅價位從9萬美元到20萬美元不等，并且還可以選擇全部、部分或不需公共維護保養(yǎng)的住宅。
社區(qū)有專為老年人考慮的建筑規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)無障礙設(shè)計：無障礙步行道、無障礙防滑坡道、低按鍵、高插座設(shè)置、社區(qū)住宅以低層建筑為主。同時，社區(qū)內(nèi)的空間導(dǎo)向性被強調(diào)：對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴(yán)格的人車分流。有報道說，老年社區(qū)中的老年人比美國平均人口壽命高10歲。
歐盟模式——社會養(yǎng)老為主，子女不承擔(dān)贍養(yǎng)老人的責(zé)任，養(yǎng)老主要由年輕時工作期間交納養(yǎng)老金承擔(dān)，西方國家高度發(fā)達的經(jīng)濟水平和長久以來鞏固完善的社會保障福利體系，為社會養(yǎng)老提供了基礎(chǔ)。然而，西方高標(biāo)準(zhǔn)的社會養(yǎng)老也造成習(xí)慣了高福利生活的人們很難將福利水平降下來，因此老齡化也造成了很大的社會負擔(dān)。近年來歐盟國家出現(xiàn)新的趨勢：鼓勵家居養(yǎng)老。
作者本人在德國參與過不少老年住區(qū)的開發(fā)設(shè)計工作，國外在此類建筑設(shè)計過程中非常注重整體的規(guī)劃，和人性化細部設(shè)計，從平面布局到構(gòu)造細部，注重老年人的使用特點，安全性，耐久性。
瑞典是世界上社會福利和公共保障系統(tǒng)最完善的國家之一，瑞典老年住宅開發(fā)也有多年歷史和成功的經(jīng)驗值得借鑒。
相比之下，中國擁有傳承千年的“尊老敬老”傳統(tǒng)美德，兒女在經(jīng)濟條件允許的情況下愿意為父母提供更好的養(yǎng)老環(huán)境，希望老人老有所樂，得到良好的照顧。獨生子女夫婦子女少的狀況也會使老年人更多地依賴社區(qū)服務(wù)和選擇一種新的養(yǎng)老方式。同時，隨著老人消費觀念的轉(zhuǎn)變，他們希望自己能在有生之年，尤其是晚年有較高的生活質(zhì)量，這一系列因素的演變，為養(yǎng)老房產(chǎn)的開發(fā)提供更多的商業(yè)空間。
老年住宅產(chǎn)品分類與特點
老年人需要的住宅，可以有多種模式，有多種投資主體，并且各種模式之間，還有一定的交叉。中國未來老年住宅開發(fā)有以下五種模式：
模式一：新建適老化通用住宅
適老化通用住宅是指在住宅開始設(shè)計和建造過程中通過潛伏性設(shè)計，把老人的各種需要考慮進去，貫徹老年住宅的必要技術(shù)措施，使得居住者一旦變老，各方面體力體能衰弱，就能及時根據(jù)需要增加必要的設(shè)施和設(shè)備，來提高老人的自主和自理能力，讓老人自己照顧自己。適老化住宅的主要消費群為尚未進入老年而具有購買能力的中、青年人。
特點：
1. 至少可以使用40年以上，即所謂的長效住宅；
2. 可以滿足所有居住者的需求，無論是年輕人還是老人；
3. 投入少量資金，增加必要的設(shè)施和設(shè)備，就可以適應(yīng)改變的需求。
市場空間：
1. 為樓盤增加亮點，做有責(zé)任的開發(fā)商；
2. 滿足父母與子女為鄰的消費心理；
3. 可以滿足老人愿意在熟悉環(huán)境中生活的需要。
模式二：新建住區(qū)中開發(fā)部分老年住宅
1. 新建住區(qū)中開發(fā)部分老年住宅，有三種形式：
2. 在住區(qū)中開發(fā)1—2幢老年住宅；
3. 部分樓棟設(shè)置部分單元的老年住宅；
4.“兩代居”。
模式三：老年社區(qū)
老年住區(qū)是以老年人為主要服務(wù)對象，符合老年人生理和心理特征，成片開發(fā)建設(shè)的老年住宅樓棟的集合體，配置有老年人輔助設(shè)施，并應(yīng)具備一定城市功能或配套機能。老年住宅的目標(biāo)消費人群應(yīng)定位于擁有高收入的中年人、富有的老人、以及有改善居住條件、養(yǎng)老條件愿望的離退休老人。
特點
1. 老年人占主體地位，主要以老年人為主的住區(qū)，居家養(yǎng)?老；
2. 提供完善集中且有針對性地助老、護理服務(wù)；
3. 其中有2—3棟以租賃形式經(jīng)營的老年公寓。
市場空間
1. 住宅開發(fā)有特色，有針對性，區(qū)別于普通住宅，有一定的公益意義；
2. 成片開發(fā)，滿足老人不愿脫離社會群體的心理；
3. 住宅的營銷模式可以采用銷售所有權(quán)和使用權(quán)兩種形式，有利于部分資金的回籠和循環(huán)。
模式四：老年公寓
國外主要指城市中為老年人居住而開發(fā)建設(shè)公寓式產(chǎn)品，居住在這里的老年人通常生活能夠一定程度上自理。老年公寓能為中高經(jīng)濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。
模式五：養(yǎng)老院、敬老院
主要是由國家投資興建的帶有公益性質(zhì)的老年居住設(shè)施，用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，提供一定范圍的醫(yī)療護理服務(wù)設(shè)施。
這五種產(chǎn)品中住宅適老化課題是所有目前房地產(chǎn)開發(fā)項目都應(yīng)該重視的環(huán)節(jié)，無論從社會意義以及客戶需求及產(chǎn)品買點上都有非常重要意義。
老年社區(qū)開發(fā)，是規(guī)模化地產(chǎn)開發(fā)的新領(lǐng)域和發(fā)展重點。
適合于中國的老年住區(qū)開發(fā)模式
老年社區(qū)的開發(fā)要注重市場化特點
老年住區(qū)是一種專供老人居住的專用居住社區(qū)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。
由于老年住區(qū)屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)商在稅費減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對于具有社會化養(yǎng)老性質(zhì)的老年社區(qū)，開發(fā)商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。老年社區(qū)運營需應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。
老年社區(qū)項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長。老年社區(qū)項目不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點，總體造價要比普通房地產(chǎn)項目高許多。
老年社區(qū)的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年社區(qū)則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資，因此老年社區(qū)的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。
老年住區(qū)開發(fā)需要多種產(chǎn)品組合
老年住區(qū)中的住宅可以實現(xiàn)多種形式并存，可接納各種老人群：花園式住宅、居家型住宅、連排別墅、老年公寓并存，還可以設(shè)置養(yǎng)老院或者護理院，為需要特殊照顧的老年人提供服務(wù)，考慮公共文化設(shè)施建設(shè)，營造適宜老人居住的“小型社會”。其中以專門老年住宅和適老化通用住宅為主，適當(dāng)分布高檔別墅和2—3棟老年公寓。應(yīng)具有適合現(xiàn)代老人需要的多功能住區(qū)特征，不僅適于居住，還應(yīng)具有療養(yǎng)、醫(yī)療、保健、學(xué)習(xí)、娛樂、交流、聯(lián)誼、觀光的特征。
家庭式養(yǎng)老社區(qū)更適合中國國情
無論是老年住區(qū)還是老年公寓，都應(yīng)采取家庭式的居住形式。居住單元可以是一房一廳、兩房一廳，通過公共走道聯(lián)系在一起，公共走道包含醫(yī)療保健、服務(wù)設(shè)施、庭院、公共服務(wù)機構(gòu)管理。以家庭為主的，而不是目前的老年公寓那樣，幾個老人合住一間，每個人一個床，就成了老人的空間。
注重社區(qū)公共空間建設(shè)
老年社區(qū)開發(fā)需要關(guān)注老年人的需求， 包括園區(qū)公共空間、建筑內(nèi)部空間，也可以考慮采用公共起居廳的形式，臥室、衛(wèi)生間為單元型、家庭型的，但是將起居廳建成公共式的，兩個、三個、四個家庭合用一個公共起居廳，這樣增加老年人之間的接觸、交往，形成比較好的大家庭氣氛。
高質(zhì)量的服務(wù)提升住區(qū)品質(zhì)
提高住區(qū)服務(wù)人員的素質(zhì)，包括專業(yè)護理知識和老年人心理關(guān)懷知識，聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司對社區(qū)服務(wù)進行管理。可以將老年社區(qū)的服務(wù)職責(zé)與志愿者服務(wù)聯(lián)系起來，提倡全社會的愛老敬老風(fēng)尚。同時，志愿者中的專業(yè)人士可以定期為老人帶來健康保健，心理咨詢方面的幫助。
高水平、高質(zhì)量的社區(qū)醫(yī)療保健服務(wù)將大大增加養(yǎng)老社區(qū)的吸引力
目前，國家正大力提倡、鼓勵和推動社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生建設(shè)，大量的資金投入和政策扶持將會使社區(qū)醫(yī)療保健的質(zhì)量和水平得到很大提高。對于一個多種老年住宅形式共存，有一定規(guī)模的綜合性老年住區(qū)，一所設(shè)施完善且側(cè)重老年人醫(yī)療保健的社區(qū)醫(yī)院是非常重要的，可以與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商將附近社區(qū)醫(yī)院移至住區(qū)內(nèi)。
老年住區(qū)規(guī)劃與設(shè)計
老年住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，有別于一般居住區(qū)設(shè)計, 需要考慮老年人生理心理特點，特別是無障礙設(shè)計和使用安全性問題。規(guī)劃設(shè)計重點區(qū)域：
園區(qū)室外環(huán)境
住區(qū)要相對封閉，避免人員嘈雜和道路混亂的交通；種植較大的樹木，形成具有年代感的綠化空間，環(huán)境家具及裝飾材料采用與城市居住環(huán)境類似的產(chǎn)品，創(chuàng)造認同感，創(chuàng)造能滿足老年人“安定感”的生活氛圍。
交通設(shè)計力求簡潔，人車分流，減少步行通道和車行道的交叉；
無障礙設(shè)施應(yīng)無處不在，路面防滑設(shè)計；
細節(jié)處體現(xiàn)人文關(guān)懷：采用溫暖的有親和力的木材制作座椅，增加扶手和靠背；
交通設(shè)計力求簡潔，人車分流減少步行通道和車行道的交叉；
小區(qū)內(nèi)設(shè)置公用衛(wèi)生間，以方便老人在需要時就近如?廁；
專門老年住區(qū)要注重“綠視率”的創(chuàng)造；
應(yīng)具有專門針對老人的智能化硬件設(shè)備設(shè)施；如緊急電子呼叫系統(tǒng)、上門服務(wù)呼叫系統(tǒng)、電子門鎖、攝像監(jiān)控設(shè)施等。
住宅單元公共空間設(shè)計
相應(yīng)的照明與標(biāo)識系統(tǒng)；
入口無障礙設(shè)施；
高層住宅要設(shè)置擔(dān)架上下的電梯等；
地面要采用防滑設(shè)計，使用有防滑功能的粗澀石材和防滑等級地磚。
起居室設(shè)計
老人一天中大部分的時間是在起居室和陽臺內(nèi)度過的，起居室的設(shè)計應(yīng)滿足老人多方面的生活需要。
起居室內(nèi)的采光面積要大，開啟扇應(yīng)保證一定的數(shù)量和面積，且布置位置應(yīng)使氣流均勻。老人需要曬太陽，并且不喜歡空調(diào)，所以保證起居室內(nèi)的自然采光與通風(fēng)非常重要；
開窗大小和操作形式注重老年人力量極限和安全性；
起居室的地面不應(yīng)設(shè)置室內(nèi)高差，如臺階、較陡的坡道等；
在老人經(jīng)常活動的區(qū)域設(shè)置墻邊扶手，方便老人行走和適量的運動。
衛(wèi)生間設(shè)計
衛(wèi)生間設(shè)計應(yīng)主要考慮空間尺寸的合理性，衛(wèi)浴設(shè)備的高度，地面防滑以及緊急呼叫裝置。
淋浴間的尺寸應(yīng)考慮方便老人洗澡時有方便坐下的空間，或可以放置小凳子的空間；
調(diào)整衛(wèi)浴設(shè)備的高度適合老年人的需求；
衛(wèi)生潔具宜采用白色，并做好防滑處理，衛(wèi)生間裝飾顏色應(yīng)以清淡、易清潔為主；
衛(wèi)生間內(nèi)的暖氣需要精心設(shè)計，做好防護且不能影響通行，放在門后、墻壁上等較為隱蔽、安全的地方，以免老人被燙傷或碰傷；
坐便器旁邊應(yīng)設(shè)置L形扶手及緊急呼叫裝置；
衛(wèi)生間的燈光不宜過低，除洗臉池上方設(shè)鏡前燈外，坐便器的上方也宜設(shè)燈，便于檢查老人的排泄物。
廚房設(shè)計
廚房是具備生活自理能力的老年人經(jīng)常出入的居室空間，廚房的設(shè)計應(yīng)考慮老人活動的方便性，水池、爐具、櫥柜等的位置應(yīng)安排合理，減少老人在廚房內(nèi)的活動量。另外，還應(yīng)注意廚房設(shè)施的安全性。
廚房的煤氣器具應(yīng)選用可自動斷氣的安全裝置。廚房應(yīng)安裝漏氣檢測器和火災(zāi)報警器；
水池下部應(yīng)留出老人坐輪椅操作的空間，水池和灶具應(yīng)當(dāng)鄰近不止，或呈L形布置，避免輪椅橫向移動；
廚房的吊柜以及操作臺的高度設(shè)置應(yīng)該根據(jù)老人的身高確定，800-850mm高的地柜比較適合老人食用。中部柜的高度應(yīng)在1400-1600mm之間，可放置調(diào)料、杯、盤、碗筷等常用物品；
廚房的插座應(yīng)不少于五處，電冰箱、抽油煙機、臺面上的小電器各一處，吊柜和低柜內(nèi)還應(yīng)各預(yù)留一處。
發(fā)展與展望
國外老年住宅開發(fā)設(shè)計起步較早，已積累了較豐富的經(jīng)驗，德國有完整的老年住宅設(shè)計規(guī)范, 部分歐盟國家聯(lián)合編制了《老年住宅設(shè)計導(dǎo)則》。我國未來老年住宅開發(fā)設(shè)計將逐步吸收國外先進經(jīng)驗，與國際接軌。
