以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
近幾個月來，有關中國房地產市場的各種觀點鋪天蓋地，政府著手救市的消息也紛紛揚揚。實事求是地說，中國房地產市場的確存在一定泡沫，中國房地產市場正在進行的調整，應該是向更為理性狀態的回歸，各類救市措施在現階段匆匆推出，實無必要。
首先，我們必須承認，中國房地產市場存在一定泡沫，前期持續普遍上漲、房價過高，現階段市場預期逆轉、高空置率、租金上漲動力減弱等都反映了這一特征。過去十年里，中國的房地產價格上漲了至少5倍，一方面，當然可以認為這是中國房地產市場市場價值的回歸，但從另一方面看，房地產價格上漲幅度已經過大。同期城鎮居民收入雖然也連年上漲，但是僅上漲了2倍多，遠遠低于房價上漲的幅度。高房價在一定程度上已經透支了收入的增長。
其次，目前這輪調整剛剛開始，幅度還很淺。今年上半年，全國房地產市場表現較為低迷，這主要表現在成交量同比下滑2到3成，個別城市達到4到5成，銷售商的促銷手段不斷“創新”。但是，房地產市場價格的下調才剛剛開始，中國房地產指數系統(CREIS)的數據顯示，今年5月新房平均銷售價格環比自2012年6月以來首次下跌，同比看盡管漲幅有所回落，但仍有7.8%的漲幅。因此，如果說調整已經開始，不妨認為這是房地產市場調整的第一階段。
再次，目前局部性調整的特點仍較為明顯。數據顯示，5月份中國百城統計中有62個房價下跌，而4月為45個。這說明，雖然房地產價格下跌的城市有所擴散，但并非全國性的下調，仍有4成城市的房價在上升。
基于以上分析，可以發現，中國房地產市場的此輪調整由于持續時間太短，覆蓋地區有限，調整遠未到位。
國際貨幣基金組織[微博]和世界銀行[微博]的官員認為，中國的房地產市場還未到達拐點，中國房地產市場的調整只是部分地區的調整。這一判斷描述了中國房地產市場的現狀，但未涉及未來趨勢的判斷。
不過國際貨幣基金組織最近連續發表一些報告，對一些國家房地產市場的情況作出警告，其中有一份有關全球房地產市場的報告，認為許多國家的房價均已遠超歷史平均水平，各國應采取積極行動控制地產風險，防止再次出現毀滅性的房地產市場危機，威脅全球經濟穩定。報告特別提出，新興市場經濟國家的房地產價格上升更快，究其根源是全球主要央行[微博]的寬松貨幣造就的大量資金流入。資金流入一方面對貨幣形成升值壓力，同時也為資產泡沫的形成打下了基礎。
對于新興市場國家而言，房地產市場的過熱危害更大。由于目前主要發達國家貨幣政策仍處于超寬松狀態，因此，充裕的資金繼續成為資產市場的依托。一旦這種局面改變，風險就會驟然升高。因此，中國房地產市場正在進行的調整，應該是向更為理性狀態的回歸，值得歡迎。
美國金融危機之前數年，美國新增G D P中50%來自房地產行業，居民消費增長的70%與房地產相關收入有關。中國如果為了暫時的經濟刺激而走美國老路，恐怕也難免泡沫破滅的風險。在泡沫還處于可控可治理的時候及時調整，無論從哪方面來說都是有益的。
