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2024年11月24日
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【賈語村言】隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，勞動(dòng)的回報(bào)份額開始提升，資本和土地的回報(bào)需要相應(yīng)地回落。
奧地利作家茨威格評價(jià)被送上斷頭臺的法國王妃瑪麗·安托瓦內(nèi)特時(shí)說過，“她那時(shí)候還太年輕，不知道所有命運(yùn)贈(zèng)送的禮物，早已在暗中標(biāo)好了價(jià)格”，這句著名的話曾被無數(shù)次引用，用來規(guī)勸世人凡事不可過于驕縱。香港警匪片《無間道》里也有一句意味深長的臺詞，“出來混，遲早要還的”，意思相近，但表意更加直接。
如果能預(yù)知今天這種進(jìn)退失據(jù)的糾結(jié)局面，不知道中國的地方政府當(dāng)初是否還愿意把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的火車頭。曾經(jīng)無限風(fēng)光的房地產(chǎn)市場，如今成了手中的燙手山芋，扔也不是，拿也不是。對于地方政府來說，調(diào)控房價(jià)是政治任務(wù)，賣地賺錢是經(jīng)濟(jì)任務(wù)，當(dāng)市場走向疲軟的時(shí)候，魚和熊掌不可兼得，便陷入了無限的糾結(jié)當(dāng)中。
地方政府的糾結(jié)在是否取消限購上表現(xiàn)得最為明顯，今年以來有多個(gè)城市先后試探松綁限購，但在外界壓力之下，又相繼收回政令。與此前出臺限購措施時(shí)的威嚴(yán)相比，取消限購多是悄悄進(jìn)行。
在房地產(chǎn)的復(fù)雜棋局中，房地產(chǎn)商的公眾形象比較差勁，但有不少房地產(chǎn)大佬在輿論面前振振有詞，原因是他們知道，政府離不開自己。不管是否愿意承認(rèn)，房地產(chǎn)的確綁架了經(jīng)濟(jì)，地方政府大部分財(cái)政收入來自于土地出讓金，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重一直高企，房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用不容忽視，要穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增速，要保就業(yè)底線，地方政府對房地產(chǎn)難免有投鼠忌器的心理。
中國經(jīng)濟(jì)不可能一直抱著房地產(chǎn)的大腿，況且如今這條大腿已經(jīng)不那么粗壯。世界上沒有哪個(gè)經(jīng)濟(jì)體可以一直靠房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，倒是有不少經(jīng)濟(jì)體栽在了過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式上。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，讓經(jīng)濟(jì)支柱盡早實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)脫鉤是必由之路。
房價(jià)非理性上漲會(huì)有兩個(gè)壞處，一是房價(jià)越來越脫離普通百姓的購買能力，造成民怨沸騰；二是泡沫一旦破裂，將會(huì)嚴(yán)重拖累金融體系，危害經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行。調(diào)控房地產(chǎn)市場應(yīng)該是圍繞這兩個(gè)方面來展開，但是要想把房價(jià)調(diào)控到老百姓能夠接受的水平，幾乎是不可能完成的任務(wù)，居民的基本居住權(quán)利不能完全交給市場，房地產(chǎn)調(diào)控更重要的任務(wù)是防止泡沫繼續(xù)吹大甚至是破裂，避免給經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性影響。
房地產(chǎn)商當(dāng)然是一直反對限購政策的，理由除了臺面下的利益，還有臺面上的交易自由原則。非常時(shí)期，宏觀調(diào)控不能讓位于市場原教旨主義，必要的行政干預(yù)當(dāng)然很有必要，限購其實(shí)是迫不得已的舉措。但是，當(dāng)推動(dòng)房價(jià)上漲的原始動(dòng)力逐漸消失，市場供求關(guān)系開始逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，是否有必要繼續(xù)堅(jiān)持一刀切的行政干預(yù)措施，值得仔細(xì)探討。
推動(dòng)房價(jià)上漲的動(dòng)力眾說紛紜，如果糾結(jié)于細(xì)節(jié)，則會(huì)是自說自話的局面。地產(chǎn)商賴政府地賣得貴，政府怪地產(chǎn)商價(jià)定得高，自住的指責(zé)炒房的擾亂了市場，等等等等，不一而足。從宏觀的角度理解，能獲得較多認(rèn)同的是中國的經(jīng)濟(jì)制度和發(fā)展階段，主要包括特殊的匯率安排和人口結(jié)構(gòu)因素。一般認(rèn)為，匯率升值壓力如果得不到釋放，不可貿(mào)易部門的價(jià)格將會(huì)快速上漲，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格當(dāng)然會(huì)一馬當(dāng)先。丈母娘推高房價(jià)說是地產(chǎn)商的發(fā)明，背后反映的人口因素帶來的房屋購買力。如今來看，匯率升值壓力和人口擴(kuò)張壓力高峰都已經(jīng)過去，這兩個(gè)推動(dòng)房價(jià)上漲的動(dòng)力已不復(fù)存在。
古典經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，土地、資本和勞動(dòng)的結(jié)合創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)價(jià)值。過去一段時(shí)間，三個(gè)生產(chǎn)要素從中國經(jīng)濟(jì)增長中獲取的回報(bào)旱澇不均，土地和資本占優(yōu)，勞動(dòng)處于明顯劣勢，土地的優(yōu)厚報(bào)酬的一個(gè)表現(xiàn)就是房價(jià)持續(xù)飛漲。可以看到，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，要素稟賦的相對稀缺性發(fā)生明顯變化，勞動(dòng)的回報(bào)份額開始提升，資本和土地的回報(bào)需要相應(yīng)地回落，也就是說，房價(jià)回落其實(shí)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求。
既然房價(jià)缺乏持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，繼續(xù)死守限購政策已無必要，調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該放到如何防止房地產(chǎn)硬著陸上來。 （作者系證券時(shí)報(bào)記者）
