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2024年11月24日
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近幾個月我國樓市正悄悄變化。部分二、三線城市的樓價大幅度下降促銷，引起各方對房地產“拐點”的關注，對樓市看跌的增多。但也有業界大佬表示，這種降價并不意味著拐點的到來。更有嘴硬的大佬撰寫長篇微博，對“拐點”論進行反駁。那么，房價到底會不會調整？調整幅度與影響有多大？這是值得觀察的。尤其在結構調整和經濟轉軌不斷強化的背景下，認清樓市方向無論從宏觀或微觀的角度看，都是很重要的。
——亞夫
今年以來，房地產市場出現銷售大幅萎縮，住宅新開工增速回落更早更快。在滯后銷售萎縮四個月之后，5月份全國房價出現下降，這是在沒有出臺政策調控的情況下首次自主性回落。
房地產市場調整的原因是多方面的，主要包括經濟金融增速換擋、供求關系改變、房價已經處于高位、城鎮化方式轉變以及收入分配差距縮小等都利于房價回歸理性。
房價回歸是經濟發展規律的必然結果。從整體經濟發展看，房價理性調整將打破土地財政和數量擴張的經濟增長“怪圈”，有利于經濟發展方式的轉變和合理物價結構的形成。
這次房價調整是經濟轉軌的必須和必然。在政策層面應該如何作為呢？這個問題早在十八屆三中全會報告中已經給出了清晰的回答：發揮市場在資源配置中的決定性作用，同時政府要做好自己的事。
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2014年以來，房地產市場出現銷售大幅萎縮，但是仔細觀察就會發現住宅新開工增速回落更早更快，這說明房地產開發商對市場的感覺更為敏感。在滯后銷售萎縮四個月之后，5月份全國房價出現下降，而且這是在沒有出臺政策調控的情況下首次自主性回落。因而，總體判斷我國房地產市場理性回歸趨勢難以避免。
1.住宅銷售大幅萎縮
2014年1-5月，全國住宅銷售面積為31946萬平方米，同比下降9%；住宅銷售金額為19720億元人民幣，同比下降10%。從近四年的情況看，2014年前五月的平均月銷售面積為6389萬平方米，是近四年最低；平均月銷售金額為3944億元，僅比2012年略高，比2013年全年平均月銷售額下降30%。這表明今年以來的住宅銷售快速萎縮，市場力量被2013年的瘋狂消耗殆盡，銷售面積甚至比限購觀望的2012年還低。
2.房價自主回落
2014年5月百城平均房價為10978元/平方米，比上月回落0.32%。其中，一線城市平均房價為28814元/平方米，2014年首次出現比上月回落；二線城市平均房價為10399元/平方米，連續兩個月回落；三線城市平均房價7203元/平方米，連續四個月回落。在爭論中，中國百城房價終于見到實質下降。以前總是在調控政策出臺后，購房人的觀望等待，造成房價的回落。一旦預期落空，房價又會形成新一輪報復上漲。這次房價回落和以往不同的是，在沒有任何調控政策出臺的情況下，百城房價跟隨市場的步伐而回落，甚至不少地方政府進行了托市或救市行動，沒有阻止住房價自主回調。
3.開發商更為敏感
住宅新開工面積自2014年初就已經大幅下降，1-2月全國住宅新開工面積為12279萬平方米，同比下降29.6%；1-5月全國住宅新開工面積為42588萬平方米，累計同比下降21.6%。對比新房銷售變化，1-2月住宅銷售面積僅下降1.2%，然后下降幅度才逐步加深，1-5月累計下降也不足10%。應該說，作為專業市場機構，房地產開發商對市場的感覺更為敏銳。
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房地產市場調整的原因是多方面的，主要包括經濟金融增速換擋、供求關系改變、房價已經處于高位、城鎮化方式轉變以及收入分配差距縮小等都利于房價回歸理性。一些措施如限降令、公積金貸款上調、定向降準等不斷出臺，但是受貨幣條件和需求消耗的影響，我們判斷這些措施難以產生根本性轉變。
1.宏觀經濟金融形勢改變
一是經濟增速換擋。我國經濟增速出現明顯下滑，2011-2014年增速分別9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，今年 4月匯豐制造業PMI指數再次處于榮枯線以下，經濟結構升級轉型壓力不斷加大，淘汰落后或過剩產能等不良資產將會加速增加。
二是貨幣增速回落。2014年一季度末，我國狹義貨幣供應量M1 余額為32.8 萬億元，同比增長5.4%。流通中貨幣M0 余額為5.8 萬億元，同比增長5.2%。第一季度現金凈回籠242 億元。如果說廣義貨幣供給增速還能勉強支持當前房價的話，那么狹義的貨幣增速經已明確顯示，我國經濟活力真正在快速下降，房地產交易萎縮順理成章。
三是利率高位也會對高房價產生擠壓。由于稅費等原因，我國二手房的交易成本至少在10%以上，房地產開發的資金成本也至少在10%左右，總體看來房地產價格漲幅在10%以內，新投資房地產基本上無利可圖。而在今后房地產價格平均10%以上漲幅幾乎沒有可能，房價回歸是一種必然。
2.房價已經處于高位
一是相對收入房價偏高。由于近十年來房地產價格的快速上漲，當前房價收入比快速提高而達到相對高位，按人均居住面積的房屋總價與人均收入相比，絕大多數城市遠遠超過10，甚至不少城市已經超過20，即使考慮到我國居民的福利收入，房價收入比也至少在10以上，購房透支了居民若干年的支付能力，被戲稱為“把市場玩死了”。
二是絕對房價堪比國際大都市。北京、上海等一線城市的房價已經接近或達到香港、東京乃至倫敦、紐約的水平，長期看我國大都市的房價不可能長期高于國際大都市的水平。
三是房價租金比偏高。在快速城鎮化階段，房價租金比一定程度的偏高是可以理解和解釋，這是建立在未來兩者逐步趨近，終值將會相同的基礎上的。目前看，我國房價月租金比基本已經超過500，折合租金年收益率為2.4%，在某些城市租金年收益率僅為1%左右，相當于房價月租金比為1000以上。并且房價租金比偏高已經持續了很長時間，在相對房價和絕對房價均處于高位時，房價調整將成為一種趨勢。
3.供求關系逐步逆轉
根據統計局公布數據，1999-2013年全國住宅竣工面積為224億平方米。全國住宅竣工面積包括農村住宅竣工和城鎮住宅竣工兩部分，國家統計局沒有給出城鎮和鄉村住宅構成，但是可以根據城鎮住宅投資占全社會住宅投資的比重推算，城鎮住宅竣工面積至少在180億平方米以上。按常住城鎮人口計算人均住宅建筑面積24.7平方米，按戶籍人口計算約為36平方米，僅城鎮新建住宅面積就已經超出全國城鎮人均住宅面積。
由此可見，我國城鎮人均住房面積的城鎮人口口徑是按常住人口計算的，根據國家統計局《2013年農民工調查報告》數據，絕大多數農民工特別是建筑工人通常住在簡易的工棚里，而且報道城市低收入特別是年輕群體“群租”的情況也較多，這說明這些人群是沒有城鎮住房的。這說明我國城鎮住房存在結構性過剩，進而也可以判斷我國住房產權分布狀況是極不平均的，部分人群擁有的住房或面積遠遠超過了平均狀況?？梢缘贸鼋Y論，在投資需求被限制的情況下，未來的購房需求主要集中在常住城鎮的較低收入群體，他們的購買能力不能支撐這樣高的房價水平。
4.城鎮化由規模擴張向質量提升轉變
前10年，我國城鎮化速度平均為1.35%，在我國歷史上這樣城鎮化速度和跨度空前絕后，遠遠高于發達經濟體曾經的城鎮化速度?？焖俪擎偦軌蚪档头康禺a的資本化率，在租金一定的情況下抬高房價水平。部分學者估算我國已經達到70-75%的工業化率，2014年以后我國即將進入后工業化階段，工業化帶動城鎮化的動力已經不復存在。
同時，我國就業人口增速從2005年開始快速放緩，近年來幾乎保持零增長水平，可以判斷我國城鎮化由規模擴張向質量提升轉變是必然趨勢。今后的城鎮化主要從兩部分人口市民化入手，一部分是非戶籍常住人口，主要是農民工及其家屬的市民化問題；另一部分是新增城鎮居民的市民化問題。
2013年我國城鎮非戶籍常住人口接近3億人。農民工中在城鎮購房的人數占比僅為0.6%，在城市獨自租賃居住的占比為13.5%，合租居住的為19.7%，合計33.8%。其他農民工基本居住在單位集體宿舍、單位工棚和經營場所。這就是說明這部分人口市民化的保障居住需求十分巨大，按一半家庭需要保障住房計算，至少需要1.3億套保障住房。
如果10年消化這部分人口的住房保障，每年需要1300萬套?？鄢擎傋匀辉鲩L人口，新增城鎮人口按80%需要住房需求計算，每年至少需要600萬套住房，其中很大一部分需要保障居住。城鎮化方式轉變必然帶來住房需求結構的調整，這種調整有利于房價的合理回歸。
5.收入分配差距縮小
如果收入分配差距過大，富裕階層獲得財富容易而規模大，房價對他們來說難以形成“過濾”效應，從而使收入分配差距成為推動房價上漲的重要原因。同時，房地產是投資的重要渠道，特別是近十年來我國房價持續快速上漲，吸引了越來越多的富裕家庭資金到房地產市場投資，很大程度上提升了房價水平。
反貪污腐敗、縮小收入差距為新一屆政府的執政理念。根據國家統計局調查數據，我國城鎮居民收入整體差距較大，2003-2009年10%最高收入戶的平均收入是最低收入家庭的8.5倍以上，2010年以來該倍數持續縮小，2012年縮減至7.59倍。收入分配差距縮小，有利于形成合理的房價結構、房價租金比率等，房地產市場將向健康理性回歸。
6.貨幣刺激的條件約束增強
融入了國際環境，自然會受到國際因素的制約。與2008年相比，我國刺激經濟乃至房地產的貨幣條件已經發生根本性變化，財政或金融刺激對房價的支撐作用不可能長久有效。
一方面，2014年人民幣兌美元匯率趨向均衡，外匯資金流入的套利條件不復存在。2008年初人民幣對美元匯率為7.38:1，人民幣升值空間遠未結束。時至今日，2014年以來人民幣兌美元匯率已經最高升值為6.05左右，之后開始了貶值歷程，截至6月開局人民幣兌美元匯率已經貶值6.25左右。
另一方面，當前貨幣規?？涨芭蛎?，幾乎沒有了注水空間。2008年初我國廣義貨幣供給為40.3萬億元，以當期匯率折算僅相當于5.46萬億美元，相當于美國當期廣義貨幣的73%。截至2014年一季度末，我國廣義貨幣供給已經達到116萬億元人民幣，相當于18.7萬億美元，比美國的廣義貨幣供給高出67%。因而，我國人民幣供給已經進入強約束階段。
如果不顧這些約束條件而強行注入流動性，不是帶來人民幣的貶值，就是國內經濟持續泡沫化，進而成為國際經濟領域的“堰塞湖”。長期看終會導致國際資本流出經濟泡沫嚴重的地區，外匯長期流出必然會帶來基礎貨幣的收縮，廣義貨幣供給也將隨之以貨幣乘數的方式收縮。
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房價回歸是經濟發展規律的必然結果，政策措施能夠起到扶持和延緩作用，但是難以根本改變市場趨勢。從整體經濟發展看，房價理性調整將打破土地財政和數量擴張的經濟增長“怪圈”，有利于經濟發展方式的轉變和合理物價結構的形成。
1.有利于地方財政打破強烈的土地依賴癥
在數量型增長的模式下，土地財政通過固定資產投資、集團消費等有效拉動了經濟增長，功不可沒。但是也造成了我國經濟陷入 “規模擴張—土地財政—房價上漲” 發展怪圈和不斷膨脹的政府債務陷阱。
盡管我國政府負債率低于國際上公認的60%的警戒線，但應當看到這些債務是在我國政府可支配收入的增速和份額遠高于大多數國家情況下所形成的，特別是許多縣級、個別市級甚至有報道9個省會城市負債率超過100%，并且對土地出讓收入依賴性較高。房地產價格調整有利于打破土地財政，強制“中斷”飲鴆止渴的經濟發展方式，逐步形成創業創新引領的發展方式。
2.有利于金融機構轉變主要依靠房地產抵押經營模式
在數量型增長模式下，房地產不僅銀行信貸的集中投放領域，更是信托、投資公司等機構的主要投向目標，而且信貸抵押物也以房地產及其地上附著物為主。我國銀行房地產貸款(包括個人住房貸款)占比超過20%，據調研估計信托資金投向房地產領域的占40%以上。
房地產價格調整將會加速暴露房地產領域信貸風險，給金融機構帶來不良資產的沖擊。加上存款向互聯網金融轉移、影子銀行體系的競爭與替代、利率市場化壓縮利差空間、交叉性金融業務快速發展等的沖擊，將加速金融機構的經營轉型，逐步拋棄依靠房地產抵押為主的信貸方式，加快開發符合科技創新、文化創意、網絡經營、居民消費等發展方向的金融產品，有利支持經濟發展轉軌。
3.物價結構將合理調整
房地產是一切經濟活動的基本載體，房地產價格高企勢必增加經濟活動的成本，進而導致社會價格水平的總體上漲。根據美國經驗，房地產租金每上漲1%，社會物價總水平上漲幅度約為0.25%。我國房價向租金、物價傳導不像發達國家那樣順暢，但是對經濟運作機制的影響完全相同。
經過十余年的快速上漲，我國房價水平已經遠遠超過經濟發展階段的適應水平，為維持房價的持續上漲，據經濟學家郎咸平估計，大約33萬億產業資金流入房地產行業，客觀上造成了其他行業特別是制造業走向蕭條。房價合理調整將有利于形成合理的物價結構，降低經濟活動的整體成本，促進社會經濟的和諧發展。
4.居民消費等內生性增長動力將得到有效培育
毋庸置疑，在一定的發展階段，國民經濟發展需要房地產行業的繁榮和支撐，但是在經濟發展繼續轉軌階段，房地產則必須退出引領經濟發展的歷史舞臺，將經濟發展的動力交給創業創新和居民消費。在房價高企的情況下，居民財富過多地被高房價所消耗和占據，居民消費等內需難以快速釋放，經濟的內生動力往往不足，而只能依靠財政投資拉動經濟增長。房價合理調整將釋放相當一部分居民財富，是居民消費、創業創新等擁有財富的支持。
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可以知道，這次房價調整是經濟轉軌的必須和必然，那么在政策層面如何作為呢？其實這個問題在在十八屆三中全會報告中已經給出了清晰地回答：使市場在資源配置中的決定性作用和發揮好政府的作用。具體對房地產而言，可以落實以下五個方面的政策建議：
1.尊重供求關系自主調整，發揮市場的決定性作用
十八屆三中全會提出“使市場在資源配置中起決定性作用”的總體思路，體現出政府在經濟領域以市場化為導向的改革方向，針對房地產領域，會議并未提及“調控”二字，類似“高房價問題”等提法也再未出現。種種跡象表明，新一屆政府將著力建設房地產市場調控的長效機制，使市場在資源配置中起決定性作用，逐漸淡出行政性調控。
針對當前房地產形勢，建議不要出臺過于激進的短期干預政策，而是充分尊重市場機制的選擇，發揮經濟變量的作用。長期內逐步理順房地產制度體系，穩定增加商品住房供應，大力發展二手房市場和住房租賃市場，推進住房供應主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。
2.調控政策尊重地方差異，強化地方政府的調控責任
2013年2月26日， 國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發(2013)17號，新“國五條”)，提出了各級政府要細化房地產調控措施，承擔房價控制目標的責任。政策出臺后，全國除拉薩外的其他直轄市、計劃單列市和省會城市均陸續出臺地方細則。
但不同城市之間因經濟發展水平、人口聚集程度和房地產市場走勢有所差別，地方調控細則內容也差異較大。隨著當前房地產市場的日益分化和不斷調整，各地房地產調控政策也應因地制宜，調控方向進一步差異化，從而使原來全國統一調控政策逐步轉向以地方政府為主導因地制宜的調控政策。
3.加快構建以政府為主的住房保障，探索多種住房供應模式
《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》(以下簡稱《規劃》)提出，要健全城鎮住房制度，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。
在保障性住房方面，要建立各級財政保障性住房穩定投入機制，擴大保障性住房有效供給。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格準入和退出制度。 “鼓勵地方從本地實際出發，積極創新住房供應模式，探索發展共有產權住房”。
4.加快建立城鄉統一用地市場，逐步形成有效有序的土地市場
2013年全國土地市場持續放量，其中土地購置面積同比增長8.8%，增速比上年提高28.3個百分點，土地成交價款同比增長33.9%，增速比上年提高50.6個百分點。一方面在于加快探索城鄉一體化用地市場，另一方面一些地區趁機推出加大土地開發供給力度，以獲取高額的土地出讓收入。
根據財政部統計，2013年地方政府國有土地使用權出讓收入41250億元，同比增長44.6%。建議加快落實十八屆三中全會提出建立城鄉統一的建設用地市場、加快房產稅立法等一系列改革思路，有效轉變房地產業粗放型發展模式。
5.加快完善住房信息體系建設，夯實房地產稅征收基礎
不動產登記中最為核心的全國個人住房信息系統聯網工作2010年就已經啟動，但進展并不順利。截至2012年5月17日，全國僅有廣州、福州、廈門、南京、無錫和蘇州6個城市宣布信息系統與住建部聯網。2013年2月，住建部相關負責人公開表示，40個城市的住房信息聯網完成，逾期8個月。
建議加快建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享。在保證信息安全基礎上，實現多部門信息共享和互通，為財稅改革和提高政府效率奠定基礎，住房信息系統建成也將成為實施房地產稅和市場化調控的堅實基礎。
(作者任職于人民銀行營業管理部，本文不代表所在單位觀點)
