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2024年11月24日
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出現(xiàn)風(fēng)險的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，不再只是集中于二三線城市。
據(jù)WIND公布數(shù)據(jù)，今年5月份，一線城市開始出現(xiàn)兌付風(fēng)險的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，而且隨著一線城市樓市成交萎靡，開發(fā)商依靠信托產(chǎn)品借新還舊的比例提高。
一位分析人士指出，2013年底北京等一線城市地價暴漲，很多開發(fā)商為了搶地，在拿地環(huán)節(jié)就引入信托，成立了對賭性的產(chǎn)品，隨著今年一線城市樓市觀望情緒彌漫，北京等一線城市樓市成交量自5月開始，萎縮了50%以上，由此給很多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品帶來了兌付風(fēng)險，預(yù)計接下來這個問題還會加劇。
據(jù)某媒體報道：“對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品要進(jìn)行窗口指導(dǎo)，根據(jù)信托公司本身的資產(chǎn)規(guī)模來決定房地產(chǎn)信托的規(guī)模。小信托每個月只能發(fā)行一個。”
人民網(wǎng)記者調(diào)查獲悉，去年下半年，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了搶地，而又囿于地價過高，紛紛在拿地環(huán)節(jié)就引入信托。而信托公司也看準(zhǔn)了房地產(chǎn)行業(yè)的資金渴求，采取了一種高杠桿的游戲玩法：在收取基本的收益的時候，與房地產(chǎn)公司簽訂一個對賭協(xié)議，即土地和房地產(chǎn)項目繼續(xù)升值的情況下，信托公司可以從升值部分中分成。
今年，房地產(chǎn)市場突然下行，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和信托公司，出現(xiàn)了“裸泳”的狀況。
2013年底，方興地產(chǎn)為亦莊金茂悅項目引入平安信托9億元的股權(quán)投資，而如今亦莊金茂悅項目去化并不理想。
近段時間，亦莊板塊已經(jīng)接連傳出金茂悅項目推出“一成首付的首付分期”、“5萬抵10萬”等不同幅度的購房優(yōu)惠，可以窺見其背后的去化壓力。
北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，亦莊金茂悅今年3月份取得預(yù)售證的248套房源中，包括已經(jīng)簽約、預(yù)訂和備案的房源僅有57套，去化不足3成。而亦莊金茂悅四期項目也將在近期內(nèi)加推，在不久前已經(jīng)取得208套房源預(yù)售證，無疑項目去化壓力將進(jìn)一步累積。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，因為股權(quán)類投資的信托項目到期后一般會由開發(fā)商回購股權(quán)，信托公司兌付本金和收益，因此保證項目的收益對信托公司來說極為敏感，項目降價也容易受到信托公司的阻撓。
據(jù)一位接近平安信托的知情人士介紹，平安信托與方興地產(chǎn)合作的信托收益率應(yīng)該是在11%到14%之間，這種股權(quán)合作模式，到期后方興地產(chǎn)將回購股權(quán)，如果項目期內(nèi)發(fā)生意外和變動，平安信托有權(quán)處置或出售項目股權(quán)。
“房地產(chǎn)項目方與融資方通過信托約定的回報率會更高，一般會在20%。”用益信托研究室研究員帥國讓對記者表示。
記者查詢?nèi)ツ昴甑浊昂蟀l(fā)售的股權(quán)投資類的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品資料顯示，當(dāng)期發(fā)行的的信托產(chǎn)品平均期限為2年，面向投資者的平均年收益率即接近10%，同期信托產(chǎn)品平均年收益率不足9%。
另據(jù)記者了解到，目前平安信托針對房地產(chǎn)投資類的信托產(chǎn)品主要是佳園系列和安富系列，兩種類型產(chǎn)品的投資期限均為2年，其中佳園系列信托產(chǎn)品過往年化收益為10.3%，而安富系列產(chǎn)品則達(dá)到了13.4%。
此前，平安信托物業(yè)投資融資業(yè)務(wù)總監(jiān)張欽家就透露，平安信托乃至整個行業(yè)的地產(chǎn)融資項目一般不會超過2年，房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險主要在于企業(yè)和項目的流動性風(fēng)險。
實際上，今年以來，尤其是近期，針對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險提示就不斷躥升。比如近日就有媒體接連質(zhì)疑光耀地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、廣州時代地產(chǎn)與中融信托合作的項目存在信用風(fēng)險，其中光耀地產(chǎn)卷入的兌付危機正是去年8月份與中融信托合作的股權(quán)投資類集合信托項目。
“尤其是今年，房地產(chǎn)信托將會迎來兌付的高峰期，因為前兩年很多開發(fā)商都通過信托進(jìn)行輸血。”帥國讓告訴記者，“而且今年以來房地產(chǎn)市場是在下行的，所以房地產(chǎn)信托項目的兌付風(fēng)險肯定還是在聚集的。我們今年監(jiān)測到的數(shù)據(jù)是信托公司已經(jīng)在控制房地產(chǎn)信托的發(fā)行。”
而平安信托的一位業(yè)務(wù)經(jīng)理也對記者表示，不僅是平安信托，很多信托公司也都在控制房地產(chǎn)信托的規(guī)模，追回資金，有些項目到期后就不會繼續(xù)合作。
目前，北京亦莊區(qū)域樓盤一片降價，新城地區(qū)樓盤降價幅度在20%左右，而其他公司項目，基本沒有引入信托，只有方興亦莊金茂悅項目引入了平安信托。換而言之，其他項目還可以在這樣低迷的市場情況下扛一扛，而亦莊金茂悅項目，則必須面臨來自平安信托的壓力。
6月13日，證券時報一篇文章指出，亦莊區(qū)域多數(shù)新樓盤截至目前去化率不足三成，以亦莊金茂悅尤甚，其目前去化率甚至不足10%。
實際上，平安信托的壓力也不小。用益信托一位分析師指出，平安信托在投資設(shè)計當(dāng)中以抵押項目股權(quán)為主要抵押物，而項目的土地使用證可能未必抵押在平安信托手里。當(dāng)時，方興地產(chǎn)拿下亦莊金茂悅地塊共花費30多億元，拿下土地證后，會立即抵押去做開發(fā)貸款。平安信托的這筆投資，主要以股權(quán)作為抵押，而股權(quán)的標(biāo)的物就是項目的房子，如今，區(qū)域房價直線下降了20%以上，而亦莊金茂悅項目又陷入滯銷，平安信托的2-3年的回報期內(nèi)，必須按季度或年度支付保證金、回報以及風(fēng)險狀況說明，如果亦莊房價繼續(xù)下跌，而亦莊金茂悅項目繼續(xù)滯銷，則平安信托敞口風(fēng)險會越來越大。
值得注意的是，方興地產(chǎn)并不是只引入了平安信托一家投資。之前就引入了其他幾家。而今年上海大寧地王項目面臨100多億元的土地出讓金支付，目前未付。重慶和麗江項目銷售困難，長沙一級開發(fā)項目土地在4月份基本無成交。唯一的指望是北京市場，而北京唯一的指望是亦莊金茂悅項目，又陷入了銷售困境。
此前，方興地產(chǎn)還可以依靠商業(yè)物業(yè)作為業(yè)績穩(wěn)定和償還債務(wù)的基礎(chǔ)，金茂大廈，威斯汀酒店等商業(yè)物業(yè)每年為方興貢獻(xiàn)約30億元左右的穩(wěn)定回報。日前，傳出消息，中化集團(tuán)網(wǎng)為了緩解資金危機，準(zhǔn)備將酒店物業(yè)分拆上市，這樣可以一次性為方興地產(chǎn)獲得資金，但是后續(xù)方興地產(chǎn)也可能失去穩(wěn)定業(yè)績的家底。
一位不愿具名的分析人士指出，方興地產(chǎn)原本具有上市公司和國企雙重優(yōu)良信托信用背景，如今將酒店物業(yè)分拆后，其信用評級或?qū)陆怠?/p>
應(yīng)該提醒的是，方興地產(chǎn)在去年年底引入平安信托的時機，恰是當(dāng)時樓市的亦莊板塊恰是一片向好，2013年12月份亦莊金茂悅首期開盤銷售業(yè)績相當(dāng)不錯，而這也是方興地產(chǎn)引入股權(quán)投資的底氣所在。因此，盡管方興地產(chǎn)與平安信托的合作中未來是否會出現(xiàn)兌付風(fēng)險目前仍然難以預(yù)判，但是隨著存續(xù)期的迫近，金茂悅項目的銷售業(yè)績?nèi)詫⑹鞘瞧桨残磐?億元股權(quán)投資的敞口所在。
