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2024年11月24日
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□本報記者 由于成交低迷，今年不少房企的銷售目標似乎已成為“不可能完成的任務”。面對即將迎來的銷售“期中考”，房企都在六月加快項目周轉，為上半年銷售做最后的沖刺。不過由于市場預期已發生轉變，未來成交量尚難出現大幅好轉，樓市調整在所難免。
銷售目標難完成
“紅五月”爽約，樓市六月也并未迎來轉機。僅從目前披露的房企銷售情況看，有不少企業要想完成年初定下的銷售目標仍壓力重重。
數據顯示，目前共有33家房企披露了前五月的銷售情況。從完成年度目標來看，除恒大、萬科等個別企業較好外，其余企業銷售情況并不樂觀。33家企業中，有21家企業完成年初定下的目標還不足三成。其中，去年晉級銷售百億俱樂部的花樣年，前五月的銷售額同比下降了56%，僅僅完成年初制定的150億元銷售目標的9%。盡管按照計劃，公司推盤活動將主要集中在下半年，約占全年銷售比重的七成左右，但從前五月的銷售情況看，公司要想完成全年目標還需要不小努力。首創置業今年的銷售情況也不樂觀，公司前五月僅完成全年目標的18%。此外，首開、奧園、恒盛地產等房企也只完成全年銷售目標不到25%。相比之下，恒大地產前五月銷售已經完成全年目標的51%，萬科也達到全年目標的41%。
從房企目前銷售表現來看，分化現象正在不斷加劇。由于樓市預期已經改變，市場觀望氣氛濃重，如果未來延續當前的發展趨勢，房企面臨的銷售壓力還會不斷增加。如果不加快項目周轉，力爭“以價換量”，不少房企想要完成全年銷售目標將十分困難。
事實上，從當前成交情況看，低迷的市場環境仍在延續。以北京為例，6月上旬北京新建住宅簽約僅1039套，二手房住宅簽約僅1702套，合計成交量為2741套，環比上月同期下調了9%，這一成交量也成為年內同期新低。
同時，二手房掛牌房源已經出現了全面下調。北京市6月初的二手房成交均價為2.97萬/平方米，相比5月均價下降幅度為1.7%。由于房主心里預期價格出現下調，購房者的觀望情緒繼續增加，預計6月二手房均價下調趨勢還將延續。
加快周轉沖業績
在市場成交不振的影響下，當前房企不得不加速跑量。但是高企的庫存壓力，已經讓房企周轉增加了難度。
易居數據顯示，全國重點監測的35個城市5月底的新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環比增長2.7%，同比增長20.1%，庫存再創歷史新高。35個城市中，有29個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.4%、60.9%和56.9%。
5月底35個城市新建商品住宅存銷比為16.5，這也意味著市場需要用16.5個月的時間才能消化完這些庫存。由于新增供應量大于成交量，即使房企加大推盤力度，但由于市場看跌預期較重，部分未消化的新增供應仍轉化為庫存。
對比歷史可以發現，在2011年10月至2012年5月期間，單月庫存去化周期基本維持在16個月以上的水平。而現在，全國70個大中城市房價指數則出現了環比負增長現象，房價出現下跌。這樣看來，當前去庫存周期已經攀升到這一水平。房企去庫存壓力增大，為了緩解資金緊張、沖刺半年銷售業績，房企不得不積極采取以價換量的策略，這意味著未來房價出現下跌的可能性正在不斷加大。
目前，一線城市已有項目陸續降價，如北京大興、通州等郊區多個樓盤降價幅度超過10%；上海浦東新區、青浦等區域也有個別樓盤降價，但成交依舊不理想。近期屢屢傳出部分地方政府限購松綁的傳聞，但在短時間內還難以對樓市整體回暖產生實質效應。在房地產政策并未發生轉變的情況下，未來房企將要面對銷售業績及資金鏈的雙重壓力，將有更多項目采取平價入市甚至加入降價行列。
