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2024年11月24日
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光耀集團(tuán)正站在生死存亡的關(guān)口。“目前資金缺口大概5億元左右。”光耀集團(tuán)董事長(zhǎng)郭耀名對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，為了渡過(guò)當(dāng)下的難關(guān)，轉(zhuǎn)讓旗下土地和項(xiàng)目，都是可選項(xiàng)。
截至目前，光耀集團(tuán)金融機(jī)構(gòu)借款余額約27億元左右，民間借貸本金加利息在20億元以上，整體負(fù)債率約70%-80%，實(shí)際上并非行業(yè)最高，但由于被傳破產(chǎn)，相關(guān)合作方因擔(dān)憂而抽離資金，導(dǎo)致公司運(yùn)轉(zhuǎn)陷入困境。作為國(guó)內(nèi)排名前百位的房企，光耀集團(tuán)一度年銷售額逼近80億元，沖擊百億只有一步之遙。然而，過(guò)往三年的高利貸融資一步步逼宮，在市場(chǎng)下行、銷售回款難以保證的情況下，公司資金鏈陷入危機(jī)。
值得關(guān)注的是，光耀是此輪房地產(chǎn)調(diào)控之下中小房企艱難求存的縮影。
20億高利貸承壓
光耀遇到今天的危機(jī)有多方面的原因，但最根本的是公司借了民間高利貸，吞噬了大量業(yè)績(jī)和利潤(rùn)。
光耀的資金鏈危機(jī)早在今年初就已傳出。截至5月初，旗下天津、惠州項(xiàng)目多個(gè)樓盤處于停工或部分停工狀態(tài)，項(xiàng)目涉及天津泊湖、惠州荷蘭小城、翡儷港、馬克住區(qū)等。
光耀公司的聲明表示，該公司在惠州的少數(shù)樓盤存在延遲交樓的情況，公司已經(jīng)協(xié)調(diào)多方資源，加快施工進(jìn)度，確保業(yè)主的利益。
據(jù)接近光耀的知情人士稱，光耀遇到今天的危機(jī)有多方面的原因，但最根本的是公司借了民間高利貸，吞噬了大量業(yè)績(jī)和利潤(rùn)，在公司無(wú)法按期還款的時(shí)候，借貸方提起訴訟，法院凍結(jié)相關(guān)資產(chǎn)，導(dǎo)致工程停工，無(wú)法交房等情形發(fā)生。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲得的資料顯示，2011至2013年，光耀金融機(jī)構(gòu)借款包括銀行貸款、信托融資、資產(chǎn)管理公司、基金融資等共約100億元；進(jìn)入2014年，光耀共與10家左右的金融機(jī)構(gòu)有合作，涉及建行、工行、長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司等，借款共27億元，比去年的35億元金融機(jī)構(gòu)借款下降了約10%。
2011至2013年，光耀總銷售額約為170億元，以70%的銷售回款來(lái)看，光耀的收入基本可以覆蓋支出，問(wèn)題出在光耀的借款是高利貸。知情人士透露，自2011年以來(lái)，光耀便大量涉足民間借貸，借款總額達(dá)20億元左右，三年來(lái)公司僅利息便還款20億元，目前仍有本金加利息20億元以上未還。
高利貸吞噬了公司的利潤(rùn)。記者獲得的光耀民間借貸資料顯示，以公司兩個(gè)最大的民間借款人為例，深圳金信集團(tuán)向光耀借出4億元，光耀已還6億元，目前還欠3億元；深圳志威集團(tuán)向光耀借出2億多，已還3億元，還欠3億元。
記者昨日向金信集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人求證上述借款時(shí)，對(duì)方否認(rèn)與光耀有借貸關(guān)系，只稱自身是一家金融服務(wù)公司，給光耀做過(guò)融資服務(wù)；志威集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也做了類似表述。
郭耀名并不諱言公司借了數(shù)筆高利貸。郭耀名透露，光耀第一筆大額高利貸可以說(shuō)是被迫借的，其源于2010年收購(gòu)新都酒店。從前任大股東處承接而來(lái)。
2010年，潤(rùn)旺礦產(chǎn)將其持有的瀚明投資100%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給光耀集團(tuán)，從而構(gòu)成光耀間接收購(gòu)上市公司新都酒店4555.1萬(wàn)股股份，占總股本的13.83%，成為新都酒店第一大股東。
郭耀名告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，當(dāng)時(shí)的收購(gòu)是為了借殼上市，光耀管理層本計(jì)劃重組成功后可以募集8億-10億元資金，從而一次性還清這筆高利貸借款。
但借殼上市失敗，再加上公司2010年開始高速異地?cái)U(kuò)張，2011年公司未完成百億銷售目標(biāo)，導(dǎo)致光耀在高利貸的道路上越走越遠(yuǎn)。
中小房企的高息壓力
一般對(duì)外以擔(dān)保公司、投資公司名義成立，注冊(cè)資金1億-2億元，年繳稅很少的公司，基本都是做高利貸業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)行業(yè)正常的銀行利息水平是10%，信托及私募利息水平在15%-20%，超過(guò)20%的利息水平便被稱為高利貸，其一般來(lái)自民間借貸。據(jù)記者調(diào)查，光耀等房企此類借貸成本在30%-40%。
光耀并不是唯一被高利貸拖累的房企。類似光耀這樣的地產(chǎn)公司究竟如何與民間高利貸打交道？其資金如何流動(dòng)？
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢工商資料顯示，深圳金信集團(tuán)是一家金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)為一體的綜合性集團(tuán)公司，集團(tuán)成立于2010年，注冊(cè)資本2億元人民幣，業(yè)務(wù)品種涉及小額貸款、融資擔(dān)保、融資租賃、典當(dāng)、資產(chǎn)管理、村鎮(zhèn)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)等。
深圳志威集團(tuán)網(wǎng)站稱，公司致力于國(guó)內(nèi)中小企業(yè)的前期風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資服務(wù)，主要從事中小企業(yè)融資，投資理財(cái)、融資擔(dān)保、銀行貸款、經(jīng)濟(jì)咨詢、投資擔(dān)保等業(yè)務(wù)。
光耀通過(guò)上述兩家公司旗下的擔(dān)保和投資子公司借出高息款項(xiàng)。“一般對(duì)外以擔(dān)保公司、投資公司名義成立，注冊(cè)資金1億-2億元，年繳稅很少的公司，基本都是做高利貸業(yè)務(wù)。”深圳多名金融及房地產(chǎn)業(yè)界人士透露，在深圳這樣的機(jī)構(gòu)和公司有數(shù)百家。
深圳地產(chǎn)私募及金融界人士告訴記者，從2013年中開始，房地產(chǎn)行業(yè)就面臨資金壓力。深圳地產(chǎn)私募基金德信資本董事長(zhǎng)陳義楓估計(jì)，中小房企尤其是實(shí)力較差的小房企的融資成本比大型房企高50%，甚至更多！
“只要一出現(xiàn)銀行錢緊，民營(yíng)的、中小的開發(fā)商都會(huì)走（高利貸）這條路，一般借3個(gè)月、6個(gè)月，有時(shí)候能按時(shí)還，有時(shí)候就還不了。”深圳一家小型地產(chǎn)私募基金經(jīng)理陳卓琳告訴記者。
具體的借貸方式如下：擔(dān)保或投資公司通過(guò)個(gè)人賬戶向借款方打入資金，打給法定代表人或公司賬戶，雙方簽訂合同（有時(shí)甚至沒(méi)有合同），還款將利息直接納入，如借款100萬(wàn)元，利息30%，則直接寫借款130萬(wàn)；待到還款時(shí)，還款人將款項(xiàng)打入多個(gè)個(gè)人賬戶。
如此高利息、高成本的借款需要強(qiáng)勁的銷售回款現(xiàn)金流支撐。但從2013年下半年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)涼意，中小開發(fā)商首當(dāng)其沖，銷售不暢。
尋找接盤者
郭耀名表示，目前公司最緊迫的是天津項(xiàng)目工程款項(xiàng)未付以及惠州幾個(gè)項(xiàng)目的交房事宜，這些事項(xiàng)只需5億元左右的資金便可解決。公司正在協(xié)調(diào)各方資源，積極尋找接盤者。
光耀集團(tuán)已嘗到了借入高息資金的盲目沖動(dòng)和過(guò)分樂(lè)觀帶來(lái)的苦果，光耀管理層也在反思，并積極地尋求和意向接盤者接洽。
根據(jù)2013年11月19日發(fā)行的《財(cái)通資產(chǎn)-光耀揚(yáng)州·全球候鳥度假地特定多個(gè)客戶專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃》顯示，光耀集團(tuán)2012年5月份被中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行評(píng)為AA+級(jí)信用等級(jí)客戶，授信額度達(dá)34.38億元；預(yù)計(jì)在2014年和2015年累計(jì)銷售額達(dá)153.39億元。
這顯示金融機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)對(duì)光耀的前景還是比較樂(lè)觀的，而根據(jù)記者獲得的中國(guó)指數(shù)研究院在2013年做出的評(píng)估報(bào)告顯示，光耀集團(tuán)總資產(chǎn)約100億，包括上市公司、土地以及在建工程等等。
光耀內(nèi)部人士透露，公司今年春節(jié)前后本來(lái)在和長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司談一筆10多億元的融資，但由于一則“股權(quán)易主”傳聞導(dǎo)致流產(chǎn)，公司運(yùn)轉(zhuǎn)陷入更艱難的境地。
郭耀名表示，目前公司最緊迫的是天津項(xiàng)目工程款項(xiàng)未付以及惠州幾個(gè)項(xiàng)目的交房事宜，這些事項(xiàng)只需5億元左右的資金便可解決。公司正在協(xié)調(diào)各方資源，積極尋找接盤者。
作為惠州最大的納稅企業(yè)之一，光耀事件得到惠州市政府高度重視。惠州市政府已成立“光耀項(xiàng)目問(wèn)題協(xié)調(diào)處理小組”，欲幫助光耀解決當(dāng)前問(wèn)題。惠州市房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)袁貴平亦稱，光耀荷蘭小城和光耀城項(xiàng)目都在進(jìn)行相關(guān)確權(quán)和辦理房產(chǎn)證階段，目前看不出有什么大問(wèn)題。“政府首先協(xié)助公司安撫業(yè)主情緒，也會(huì)幫助光耀盡快辦理土地相關(guān)手續(xù)，看是否可以變賣一些資產(chǎn)，渡過(guò)難關(guān)。”郭耀名稱，他正在考慮轉(zhuǎn)手一些項(xiàng)目或土地，以保證小業(yè)主利益，使得公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。最樂(lè)觀的結(jié)果是轉(zhuǎn)手一部分資產(chǎn)后可以渡過(guò)當(dāng)前的難關(guān)，但估計(jì)公司今年銷售額會(huì)縮減三分之一。
“從全行業(yè)來(lái)看， 所有開發(fā)商現(xiàn)在都面臨自2012年以來(lái)最緊張的時(shí)刻。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，“年初以來(lái)的市場(chǎng)低迷，不是緣于房地產(chǎn)調(diào)控，而是國(guó)家的金融改革、利率市場(chǎng)化，導(dǎo)致資金自由流動(dòng)尋找更高的回報(bào)，投資房地產(chǎn)或貸款的按揭業(yè)務(wù)不再那么吃香，投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金銳減，成交量自然偏低。”
張大偉指出，房地產(chǎn)商的資金狀況已經(jīng)整體惡化。房地產(chǎn)的資金面已經(jīng)由去年的“豐水期”步入了“枯水期”階段，整體活力不足。2013年房企拿地過(guò)多，2014年銷售一旦放緩，很多高杠桿的房企都可能會(huì)陷入危機(jī)。
