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2024年11月24日
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樓市下行風險趨大，南都記者從包括萬科、時代地產等多個主流開發商處了解到，“趨吉避險”，剛需把持王道的同時，豪宅風險加大，或面臨市場波動。日前，溫州、杭州等地有中高端豪宅降價。其中溫州最大的一座樓盤以超低價9000元每平米開盤，是曾經溫州房價最高時的八分之一。
房地產市場整體下行，上半年去化速度已經明顯放緩。同策咨詢研究總監張宏偉向南都記者表示“樓市降價有差別”。各方影響下，不少地方政府的“托市”之舉得到“默許”，加上多家開發商直言下半年尤其是“金九銀行”貨量充足，偉業我愛我家總裁胡景暉就向南都記者預測后市表示“20 14年中國樓市將在下半年迎來遲到的春天”。
豪宅低價開盤
不少地區的豪宅已經悄然降價。其中，長三角可謂“重災區”。
溫州三江立體城位于溫州甌江北岸永嘉縣的一處高速公路邊上。據報道，這里將以超低價9000元每平米開盤，是同地點房價最高時的八分之一。而隔江相望的溫州最貴樓盤鹿城廣場，在2011年售價最高時在炒房客手里的房價曾被叫到每平米8到10萬元，如今開盤價均在4萬左右。
根據官方統計，溫州樓市已連續陰跌32個月，市區內商品房平均價格從3萬跌倒了2萬，跌幅達40%。
另外，深圳、上海等部分片區豪宅也出現降價現象。部分豪宅業主急于拋售房產，其中不乏炒房客，而接手的買家大多屬于改善型置業。
“問題并不是出在房地產上面，資金問題才是最關鍵的，如果釜底抽薪，房企都無法存活，豪宅都不得不降價，”寧波利時商業杭州分公司總經理李興軍接受南都記者采訪表示，這類資金問題引發的降價可能還會持續。
在很多地產商看來，利潤和價格都不是最主要的，盡快把房子賣出去，保證資金的安全才是目前最重要的。
二手房交易萎縮
2014年以來，樓市整體下行。受銀行信貸緊縮等因素影響，盡管部分企業采取大幅降價策略“以價換量”，然而1-5月份整個市場成交的氛圍并沒有回歸到“量”的軌道上來。大多數大中城市成交量比去年同期下滑2- 3成，市場普遍性面臨著“去庫存”的壓力。其中，一線城市去化速度明顯放緩。
據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2014年1-5月份，北京市二手房成交總量為38044套，比去年前5月成交量大幅下跌55 .8%，同時也是2009年以來歷年同期的最低值。
合富置業數據顯示廣州5月二手交易量較4月下降三成。滿堂紅也表示5月同比4月交易量下降了24%。滿堂紅置業廣州分公司市場總監周峰告訴南都記者，廣州二手樓市交易量陷入2011年底以來的最差階段，可以說是3年來最低記錄。且這種萎縮還在持續。
“市場濃郁的觀望情緒和信貸支持力度不足是導致進入2014年以來二手房市場成交量大幅萎縮的重要原因”，偉業我愛我家副總裁胡景暉向南都記者分析道。
從二季度市場表現來看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢。同時，一些大型品牌開發企業也開始出現大幅降價的市場行為，并且大幅降價的樓盤日益增多。
“對于普通剛需項目來講，一般降價10%-15%就可以激活市場成交量，而對于高端豪宅則需要20%-30%的幅度，市場需求才會被大幅激活，”張宏偉向南都記者表示。不少業內直言，目前市場情況下，降與不降已經不再是問題，“以價換量”是應該“慢慢降”還是“一步降到位”，這才讓開發商“頭疼”。
“托市”逐步落實
從之前一些城市的“放松限購”傳言，再到6月6日天津市房管局提出一系列放松限購的舉措，兩會期間提出的“分類調控”思路已逐漸由“概念”轉化為現階段的市場實際。
“越來越多的政策‘組合拳’表明，現階段政府對分化下行的房地產市場已開始了一輪更加精細化的適度干預，有針對性地‘托市’，”偉業我愛我家副總裁胡景暉接受南都記者采訪表示，從目前宏觀和地方的政府信號來看，上到政府高層的簡政放權，強調“讓市場在資源配置中發揮決定性作用”，下到各級地方政府依據自身實際局部調整，如部分城市放松限購，可以看出“托市”的逐步落實。
另外，信貸支持力度增加、樓市調控區域化松動，以及共有產權房、保障住房以及棚戶區改造等逐步落實，“這些杠桿效應或將在下半年逐步展現出成效”。
另一方面，包括時代地產、富力地產在內的不少華南開發商告訴南都記者，在下半年將有比較重要的貨源流向市場。不少業內也認為，隨著下半年樓市供應量的進一步增加，房價的合理回歸，尤其是信貸支持力度的增加，持續觀望的剛性需求或將逐步開始釋放。
由此，胡景暉向南都記者預測，“有理由相信，今年樓市將在下半年迎來遲到的春天”。
“一季度成交萎縮兌現，二季度價格下滑成真，三季度大勢觸底很有信心，唯一有變數的是四季度的回暖。”方圓地產首席市場分析師鄧浩志告訴南都記者，從經濟不景氣的角度看，扶地產救經濟等政策將利好樓市，但也可能是經濟不景氣，導致樓市上行乏力，從而推遲復蘇時間。
