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2024年11月24日
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6月6日上午，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機(jī)性的住房需求。
王兆星表示，個(gè)人購(gòu)房貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%左右，個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率不到百分之一，資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定，商業(yè)銀行要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策。
銀監(jiān)會(huì)的“表態(tài)”在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引起廣泛關(guān)注，一部分業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為2014年樓市有可能迎來遲到的春天。
5月12日，央行召集商業(yè)銀行開座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要合理確定首套房貸款利率水平，及時(shí)審批和發(fā)放。但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)部門了解到，近一個(gè)月，央行以“窗口指導(dǎo)”喊話后，首套房利率并沒有變化，九成商業(yè)銀行首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率或上浮5%-10%。
當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀是，庫存激增，部分項(xiàng)目降價(jià)，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷。脆弱的市場(chǎng)是否會(huì)因?yàn)殂y監(jiān)會(huì)最新房貸信號(hào)的變化，出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)？
商業(yè)銀行的分歧
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，當(dāng)前銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)已出現(xiàn)明顯分歧：以工、農(nóng)、中、建為代表的國(guó)有大行在央行“喊話”后，正在推進(jìn)相關(guān)措施；但其他不少商業(yè)銀行由于資金緊張、存款資源有限，而暫停或推延房貸業(yè)務(wù)。
最明顯的變化在于，銀行在審核方面表現(xiàn)積極，通過減少人工干預(yù)來提高審批速度。融360數(shù)據(jù)顯示，目前首套房貸款審批時(shí)間較快，一般在2至7天內(nèi)，但放款時(shí)間仍較長(zhǎng)，與4月份相比沒有明顯變化。相比較而言，外資銀行放款時(shí)間相對(duì)較短，大概在30天之內(nèi)；國(guó)內(nèi)的銀行則需45天左右。
在央行5月12日“喊話”后，工商銀行表態(tài)提高個(gè)人住房貸款的審批速度，對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行合理定價(jià)，最低為基準(zhǔn)利率，并增加了房貸規(guī)模，要求深圳轄區(qū)內(nèi)的支行加快住房貸款的發(fā)放。交通銀行表示繼續(xù)大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行住房貸款差異化信貸政策，重點(diǎn)支持自住型住房貸款，特別是首套房住房貸款需求。
但平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行表示，暫時(shí)不會(huì)改變既有的信貸策略，今年的信貸方向主要還是大力發(fā)展小微貸、企業(yè)貸等業(yè)務(wù)。
融360摸底全國(guó)21個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行調(diào)查顯示，在調(diào)查的21個(gè)城市中，有14個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，較上月停貸城市減少。統(tǒng)計(jì)顯示，停貸的銀行以股份制商業(yè)銀行居多。在城市停貸占比排行中，無錫、北京、深圳三個(gè)城市居前。
上述調(diào)查顯示，5月份首套房9折以下利率優(yōu)惠已絕跡，對(duì)于首套房的房貸申請(qǐng)，10.11%的銀行表示已停貸。甚至還有10.67%的銀行執(zhí)行上浮20%及以上利率。
樓市最差的時(shí)刻？
中信建設(shè)證券認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來最差的時(shí)刻。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者綜合各方面數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，4月和5月，樓市并未呈現(xiàn)傳統(tǒng)的“小陽春”行情，成交量走低，價(jià)格停滯或下跌。房企雖然加大了推盤力度，但購(gòu)房者已經(jīng)形成濃厚的觀望情緒，入市動(dòng)力不足，成交受到抑制。一線城市成交情況更糟糕。
以北京為例，進(jìn)入5月，北京商品住宅庫存量在短短4個(gè)月內(nèi)激增兩萬套至7.5萬套。正如北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志所言，盡管調(diào)控一直在強(qiáng)調(diào)“去投機(jī)化”，但未能改變住房的投資屬性。對(duì)于“投資品”而言，消費(fèi)者向來是買漲不買跌。據(jù)了解，北京某樓盤近日推出30套可一成分期首付的房源，還有項(xiàng)目推出“零首付”促銷政策，亦有一些樓盤尾盤降價(jià)促銷。
土地市場(chǎng)也出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷的趨勢(shì)。即使是一線城市土地市場(chǎng)也開始感受到壓力，二線城市低溢價(jià)率成交甚至流拍的現(xiàn)象增多。
據(jù)第一太平戴維斯研究部的觀察，北京今年前4個(gè)月的土地成交額達(dá)到1056億元，5月份僅有4幅地塊成交，成交額只有58億元。截至2014年5月，實(shí)際樓面價(jià)超過每平方米2萬元的地塊僅有5宗，其中單價(jià)最高的一宗地塊成交單價(jià)也不及每平方米3萬元。而反觀2013年，共計(jì)9幅地塊以超過每平方米2萬元的實(shí)際樓面價(jià)格成交，其中3幅地塊成交單價(jià)超過每平方米4.5萬元，最高達(dá)到每平方米7.3萬元?！半m然從表面來看主要由于政府放緩了土地供給節(jié)奏，導(dǎo)致土地供給極為有限，但究其根本原因，卻在于近期開發(fā)商拿地?zé)崆榈南陆??！钡谝惶酱骶S斯研究及顧問咨詢部助理董事王華對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
已有一些開發(fā)商出現(xiàn)資金斷裂的跡象。王兆星也表示，將重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金、現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)等狀況，關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資金斷裂給金融帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
默認(rèn)的救市
樓市不振，地方政府最著急。
今年3月以來，先后有無錫、南寧、蕭山、銅陵、蕪湖等多個(gè)城市出臺(tái)與樓市有關(guān)的政策，包括放松購(gòu)房資格限制、支持公積金貸款、增加財(cái)政補(bǔ)貼等。這被業(yè)內(nèi)普遍稱為地方救市之舉。不過，這只是一種微調(diào)。
中央政府層面一直在嚴(yán)密關(guān)注樓市運(yùn)行態(tài)勢(shì)，包括各地政策的小幅調(diào)整。住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊6月4日下午在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上說，整體的宏觀調(diào)控政策是鼓勵(lì)、保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求。每個(gè)地方根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷。目前得到的信息還沒有一個(gè)地方公開取消限購(gòu)。從我們制定的限購(gòu)政策來看，限購(gòu)對(duì)老百姓的消費(fèi)需求是沒有影響的，只是對(duì)過度投資需求有限制。
但包括央視在內(nèi)的多家媒體，將馮俊這段話解讀為“是否取消限購(gòu)由每個(gè)地方根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷”。但一位業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，這是對(duì)馮俊話語的片面理解。如果將取消限購(gòu)的主動(dòng)權(quán)完全交給地方，它們多數(shù)會(huì)毫不猶豫地取消。
開發(fā)商群體對(duì)鼓動(dòng)放松限購(gòu)更是不遺余力。某三線城市開發(fā)商不久前接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，最希望政府能放開限購(gòu)。一旦限購(gòu)打開，將直接刺激銷售，帶動(dòng)成交的增長(zhǎng)。
度過最差時(shí)刻，是否即是樓市反彈的開始？6月6日王兆星的表態(tài)，會(huì)不會(huì)成為樓市反轉(zhuǎn)的風(fēng)向標(biāo)？
不久前，在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道舉辦的一次小范圍論壇上，某二線省會(huì)城市官員預(yù)測(cè)，今年下半年樓市將會(huì)逐漸有起色。這位官員稱，短期內(nèi)，樓市調(diào)整不可避免，但中長(zhǎng)期堅(jiān)定看好。
萬科集團(tuán)總裁郁亮也于6月5日表示，盡管地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但白銀時(shí)代已經(jīng)開啟，白銀仍是貴金屬。萬科高度關(guān)注人口質(zhì)量和人口流動(dòng)趨勢(shì)。如果說人口的移動(dòng)創(chuàng)造了大量的需求，而人口結(jié)構(gòu)中又越來越多受過高等教育的人群，他們將是未來支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主力。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，預(yù)計(jì)銀監(jiān)會(huì)即將發(fā)布相關(guān)通知，以確保各商業(yè)銀行對(duì)首套房貸款利率能回歸基準(zhǔn)利率，甚至給予優(yōu)惠。實(shí)踐證明，只要信貸稍微松動(dòng)，就能對(duì)住房需求起到很大的撬動(dòng)作用。隨著首套房利率回歸基準(zhǔn)利率甚至優(yōu)惠，商品房成交情況將逐步回暖。
但是，資本市場(chǎng)不為所動(dòng)，6月6日下午，地產(chǎn)股繼續(xù)帶領(lǐng)大盤下跌。
