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2024年11月24日
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業(yè)界多數(shù)人士認為，當下樓市與2008年、2011年不同，是行業(yè)自身發(fā)展周期及市場調(diào)節(jié)的結(jié)果。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，一線城市救市不可能，今年的樓市政策依然是以穩(wěn)定為主。
“紅五月”沒了，“金九銀十”還會來嗎？往年已經(jīng)是成交旺季的5月份，樓市成交量又創(chuàng)新低，讓本來寄托在5月激發(fā)成交量、逆轉(zhuǎn)樓市觀望心態(tài)的房企“很失望”。
北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為5336套，環(huán)比4月下跌了12.4%，同比下跌23.8%，但扣除保障房后，成交均價環(huán)比4月每平方米還漲了10塊錢(25197元/平方米)；而據(jù)北京最大的中介機構(gòu)鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，購房者的看房度仍然活躍，只是持幣觀望。
開發(fā)商、購房者兩方僵持不下，都在等待政策更明確的信號——救不救市？打不打壓？
樓市等風向：政府會救市嗎？
“是不是熬到9月份就好了？中央什么時候會救市？房貸什么時候會放松？降價了老業(yè)主砸場子怎么辦？降價后還賣不動怎么辦？”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭打趣說，現(xiàn)在全國成千上萬的房企老板們都在糾結(jié)這些問題。
樓市觀望氣氛濃郁，短期內(nèi)政策的走向已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點。
5月28日，央視二套經(jīng)濟半小時節(jié)目對北京樓市的現(xiàn)狀進行了報道，最終以“北京房價在疑慮中上漲、樓盤仍然供不應求”為結(jié)論。通州一位房企銷售總監(jiān)疑惑地對記者說：“現(xiàn)實情況是各類項目賣得都不太好，央視的報道是為了救市嗎？”
而代理商高策機構(gòu)董事長陶紅兵也表示，這些報道可能代表著一種政策風向的轉(zhuǎn)變。
北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，一方面業(yè)界認為近日有風聲在“挺樓市”，一方面開發(fā)商感受到賣房難度增加，可能體現(xiàn)了整體市場對樓市的看法多元化。
其實除了北京市場的樓市調(diào)控政策依然“嚴絲不動”外，從4月開始，包括溫州、常州、徐州、杭州、南京、天津等多地城市，在新盤供應過大、成交量下滑的背景下都陸續(xù)出現(xiàn)了放松調(diào)控的跡象。而早在3月份的“兩會”期間，“分類調(diào)控”也給了業(yè)界預期政策轉(zhuǎn)變的空間。
專家：一線城市不會救市，二三線城市分類調(diào)控
5月媒體曾報道，住建部摸底各地樓市，實地了解房地產(chǎn)市場下滑程度。認為目前的調(diào)整對經(jīng)濟沖擊并不大，只是市場開始出現(xiàn)新的分化，文中引用的匿名住建部官員稱“中央不愿傳達出國家要開始新一輪救市的輿論導向，希望市場能自我調(diào)整”；并提醒地方政府在防止供應過剩的同時，不能用傳統(tǒng)的救市思路，將泡沫再一次吹大，引發(fā)硬著陸風險。
多位業(yè)內(nèi)人士都贊同上述觀點。一個共識是，本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整變化，與2008年、2011年的兩輪調(diào)整周期不同，并非是調(diào)控政策打壓，以及面臨外部經(jīng)濟危機，更多是行業(yè)自身發(fā)展周期，以及房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)節(jié)的結(jié)果。
“市場并沒有想象中糟糕，2008年的壓力要明顯高于現(xiàn)在。”郁亮5月29日在萬科網(wǎng)上投資者交流會上稱，今年前4個月，全國商品住房成交金額同比2013年下降了9.9%，但比2012年同期上升了48.8%。
“一線城市的現(xiàn)狀更不足以考慮到放松的情況。”住建部政策研究中心主任秦虹明確表示，“一線城市救市不可能”。她透露，今年的樓市政策依然是以穩(wěn)定為主，此前央行提出要支持首套房貸款，也不存在放松銀根的意味，而是實現(xiàn)支持那些真正需要住房的人的目的。
“一線城市預計不會有救市措施。”中原集團首席運營官COO李文杰也認為，從之前央行的信號來看，不會就樓市下滑出臺統(tǒng)一的金融政策，部分城市樓市泡沫明顯，多數(shù)城市仍有發(fā)展空間，各地應該自己想辦法。
不過，也有一些經(jīng)濟學家呼吁政府救市。6月3日，法興銀行中國經(jīng)濟師姚煒表示，樓市已是中國經(jīng)濟最大的下行風險，政府應采取措施來穩(wěn)定房價預期，避免疊加風險，由于信貸短期內(nèi)不會放松，房價調(diào)整后的反彈情況也不會出現(xiàn)。
而國信證券分析師區(qū)瑞明則認為，目前樓市調(diào)整的時間和幅度并不夠，因此三季度甚至整個下半年都不太可能會有救市措施。
北京房企：賣自己的房，不冀望“松口”
多位北京房企人士均表示，北京樓市是目前國內(nèi)需求較旺盛、供需不平衡突出的市場，政策放松不會在北京出現(xiàn)，房企會采取一些靈活的促銷手段或提升產(chǎn)品配置；而出于對未來長期前景的看好，也不會出現(xiàn)較大的降價行為，而是期待政府在購房利率上給予優(yōu)惠。
北京國企天恒樂活城置業(yè)總經(jīng)理周興表示，從目前的跡象來看，北京不會出臺所謂的救市措施，“限購”、“限貸”不可能放松，開發(fā)商也不會期待政府救市。
房山、亦莊是北京兩個供應量較大的區(qū)域，一些樓盤也出現(xiàn)了價格松動。有趣的是，即使預判下半年競爭將更加激烈，卻鮮有開發(fā)商愿意公開表露降價意愿。據(jù)多位開發(fā)商稱，購房者“買漲不買跌”的習慣根深蒂固，加上降價促銷往往是最后的殺手锏，即使達到回款目的，也會傷害客戶和公司品牌。
“比如某一項目降價后快速賣了一批房源，但項目還有二期、三期，如果再接著降價，前期老業(yè)主來鬧怎么辦？只能在一定時間內(nèi)一步降到位，收到現(xiàn)金后封盤，等市場好轉(zhuǎn)再賣二期。”和裕地產(chǎn)集團營銷中心總經(jīng)理王騫對新京報稱，價格出現(xiàn)松動，也可以理解為市場將企穩(wěn)的標志。
“市場有高也會有低，但中國樓市的基本面沒有大變，現(xiàn)在其實是個買房的好機會。”昨天，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、北京公司總經(jīng)理荊宏如是說。
近期二三線城市樓市調(diào)控松動一覽
無錫
2014年4月
在無錫市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。
南寧
2014年4月
從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。
杭州蕭山
2014年4月
購地保證金1000萬上限，拆遷戶鼓勵貨幣補償、一年內(nèi)購房獲補貼。
銅陵
2014年4月
出臺系列救市政策，包含稅費減免、公積金優(yōu)惠等。
寧波
2014年5月
寧波老三區(qū)與鄞州、鎮(zhèn)海、北侖各區(qū)分開，只要擬購房所在區(qū)沒房子就可以再買。
鄭州
2014年5月
“購房貸款可獲政策性擔保”政策，為公積金貸款和商業(yè)貸款提供擔保。政策規(guī)定，若借貸人未能履行還貸義務(wù)，由擔保機構(gòu)償還房貸債務(wù)。
常州
2014年5月
5月7日上午，常州市天寧區(qū)舉行開發(fā)商會議透露，將出臺救市措施的消息。具體的政策或包括：停建安置房，向拆遷戶補貼購房款，鼓勵居民購買商品房。
天津濱海
2014年4月
差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房。并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策，購房人交一成首付就能先住房(意向)。
