以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
樓市最近似乎有點冷。財政部12日發布的數據顯示，4月份全國與房地產交易直接相關部分稅收增速下降，房地產營業稅和房地產企業所得稅雙雙出現負增長。研究機構數據也表明，4月份35個重點城市新建商品住宅庫存總量達到5年來的新高。而開發商降價換量的策略也收效不大，向來是樓市旺季的5月小黃金周，全國樓市成交量縮水。
價格有漲有跌，這是市場經濟的正常規律。但是，一些城市的“救市傳言”也引起了關注。比如，放寬在中心城區限購范圍，購房貸款可獲政策性擔保，新區購房享受“例外”的優惠……這都被解讀為“救市之舉”。事實上，這些傳言不少都被證實為誤傳，更多還是反映了市場與購房者關切的情緒。
那么，應當如何看待房地產市場的階段性調整？樓市調控是否又站到了新的十字路口？
從歷史趨勢來看，房地產市場大起大落的一幕很難重演。一方面，曾經的部分城市的房價虛高，一定程度上是流動性過剩的結果，如今宏觀經濟仍在合理區間，貨幣政策保持定力，加之簡政放權的深入，社會資本投資渠道拓寬，不再盲目涌向樓市，這些都在弱化房價盲目上漲的趨勢。另一方面，伴隨保障房建設、棚戶區改造的積極推進，房地產行業健康穩定發展的環境和預期，都在不斷優化。
盡管如此，我們對于個別地方政府可能的“救市沖動”，也要保持警惕。正如習近平總書記在中央政治局集體學習時指出的，住房問題既是民生問題也是發展問題。從“國五條”到“建立長效調控機制”，再到“分類調控”，政策內涵不是趨于模糊而是更加明確。其指向正是從治標到治本，總的方向是“構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”，更好實現宏觀大局與地方利益的平衡。
這就要求，地方政府應與宏觀經濟大局保持應有的協調性。既要堅持市場化改革方向，增加住房供給，保障好群眾的居住權，還要保持房地產關聯行業的合理景氣，這就是宏觀大局。樓價企穩，是房價回歸合理區間的必經階段，需要正確對待。而近年來中央持續加大保障房建設、棚戶區改造的力度，也為相關上下游產業的景氣奠定了基礎。對于中央的既定政策，地方應繼續堅決落實，而非另辟蹊徑、隨性救市。
與此同時，也要以更深入的改革解決地方發展內在需求。一些地方過度依賴土地財政，是救市沖動始終存在的原動力。但客觀看，地方財權事權不夠匹配，也是不得不依賴土地財政的原因。從根本上改變這種過度依賴，需要深化財稅體制改革，實現地方財權和事權的匹配，提高財政收入的可預期性和穩定性。
因此，因地制宜提高政策效力、推進體制改革，較之救市更有價值。不同城市住房供需關系不同、產業基礎迥異，很難一刀切。這也是今年全國兩會提出“分類調控”的主要原因。分類調控，意味著地方對于樓市健康發展有了更多責任，需要樹立主動擺脫土地財政束縛的意識，通過發展特色經濟，打通更加多元的發展路徑。
置于新型城鎮化的歷史方位觀察，房地產市場的健康與否，關乎人民住有所居的夢想，關乎經濟轉型升級的成敗，關乎改革爬坡過坎的深化。無論是保持調控定力，還是重塑地方發展路徑，這都是減少改革成本的好時機。在改革關聯性和耦合性愈加受到重視的今天，如果只用簡單的救市舉措，錯失了這一契機，損失的只會是未來。
