以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月24日
星期日
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
上海整治“群租”再出重拳。
繼實施出租房每間最多住2人且人均至少5平方米等要求后，上海日前規(guī)定了“群租”的五個認定條件，還明確群租的房東在履行處罰決定前，將被限制房屋買賣，并記入信用檔案；群租的租客在接受整改前，將被暫停辦理居住證等。
昨日，“群租整治工作新聞通氣會”宣布，上海市綜治辦、市高法院、市房管局等十部門日前聯(lián)合制訂《關(guān)于加強本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理的實施意見》，出臺措施打“組合拳”，再加上5月1日起修訂的《上海市居住房屋租賃管理辦法》，將對“群租”現(xiàn)象加以嚴管。
其中，《實施意見》明確，即日起，在上海轉(zhuǎn)租住房不得以營利為目的，違規(guī)轉(zhuǎn)租受到行政處罰的，除記入信用檔案外，還將建立“黑名單”抄告相關(guān)部門加強監(jiān)管，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)進行通報，不得為“黑名單”上人員居間代理房屋租賃業(yè)務(wù)。這意味著，目前存在的“二房東”轉(zhuǎn)租賺錢模式再也行不通。
“我們開展‘群租’綜合治理的目的，是為了規(guī)范居住房屋租賃行為，而不是禁止這些房屋出租。”市房管局有關(guān)負責(zé)人昨日表示，如果當(dāng)事人改正后能夠合法租賃、規(guī)范租賃，也就達到了治理目標。此外，《實施意見》對區(qū)縣政府提出了明確要求，要通過研究制定財政扶持政策，鼓勵公共租賃住房運營機構(gòu)、社會專業(yè)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，收儲社會閑置房源，開展居住房屋代理經(jīng)租業(yè)務(wù)。
構(gòu)建三級管理體系
《實施意見》強調(diào)，要從深化人口服務(wù)管理綜合調(diào)控出發(fā)，堅持“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的基本原則，積極采取多種措施，預(yù)防、化解“群租”等矛盾糾紛，消除治安、消防等各類安全隱患。
根據(jù)《實施意見》的要求，上海將構(gòu)建市、區(qū)縣、街鎮(zhèn)三級管理體系，進一步理順綜合管理機制。其中：市里已經(jīng)成立了由分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭、多部門參加的協(xié)調(diào)推進小組，并對各部門的職責(zé)分工進行了明確；區(qū)縣建立聯(lián)席會議制度，要求在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，整合各方資源，加強對街鎮(zhèn)的指導(dǎo)、督促和支撐，建立健全長效管理機制；街鎮(zhèn)搭建綜合管理平臺，依托基層相關(guān)管理部門、社區(qū)黨組織和居委會、綜合協(xié)管隊伍、樓組長、志愿者以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方力量，承擔(dān)具體工作。
推進居民自我管理
加強居民自我管理，是維護住宅小區(qū)公共安全和居民合法權(quán)益的有效手段。《實施意見》明確，要引導(dǎo)租賃當(dāng)事人使用市房管局、市工商局聯(lián)合制定的《上海市居住房屋租賃合同示范文本》，并按規(guī)定辦理居住房屋租賃合同登記備案。
同時，要充分發(fā)揮居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等作用，通過修訂完善業(yè)主管理規(guī)約，增加人防技防手段、鼓勵業(yè)主以相鄰妨害提起民事訴訟等多種途徑，開展自我管理。
■ 上海整治群租新政摘要
五個標準
認定是否“群租”
《實施意見》明確，對上海中心城區(qū)和市郊城鎮(zhèn)內(nèi)，治安消防等安全隱患突出、居民反映強烈的住宅小區(qū)，存在下列情形之一的，納入“群租”綜合治理范圍：
一是將單位集體宿舍設(shè)在住宅小區(qū)內(nèi)；
二是將一間原始設(shè)計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；
三是將原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居住；
四是任一出租房間的人均居住面積低于5平方米；
五是任一出租房間的居住人數(shù)超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。
其中，居住人數(shù)不得超過2人的規(guī)定，是此次同步修訂《管理辦法》的新增條款，主要是為了解決出租房間內(nèi)居住使用人超過正常居住人數(shù)，包括在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)集體宿舍的問題；同時，人均出租面積是指出租房間內(nèi)的實際面積，不能簡單套用房屋建筑面積來計算是否“群租”。
四個環(huán)節(jié)
綜合治理“群租”
《實施意見》將綜合治理流程，主要劃分為發(fā)現(xiàn)、認定、整改和處罰四個環(huán)節(jié)：
一是發(fā)現(xiàn)機制，要求各區(qū)縣依托“大聯(lián)動、大聯(lián)勤”等各類平臺，及時受理居民投訴和基層上報的“群租”問題；
二是認定機制，除了上門核查外，還可以通過對房屋面積信息、實有人口信息進行比對的方式，幫助認定“群租”；
三是責(zé)令整改，由街鎮(zhèn)協(xié)調(diào)相關(guān)部門，針對不同的違規(guī)行為，向租賃當(dāng)事人出具《責(zé)令限期整改通知書》；
四是行政處罰，逾期不整改的，由相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)，依法作出行政處罰決定，如責(zé)任人拒不履行，向人民法院申請強制執(zhí)行。
此外，對“群租”矛盾突出、居民投訴集中的住宅小區(qū)，要求街鎮(zhèn)組織相關(guān)部門，在一定時期內(nèi)開展集中整治，及時化解矛盾糾紛，消除各類安全隱患。同時，從分類監(jiān)管的角度出發(fā)，對于利用出租房屋，以旅店、招待所等名稱制作招牌字號招攬住宿，或按日出租收取費用的，按照治安管理、旅館業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定予以處理。
強化責(zé)任 進一步明確房東、租客和中介的責(zé)任
《實施意見》進一步強化了房屋租賃的相關(guān)主體責(zé)任。
1.房東違規(guī)租賃或?qū)⒈幌拗品课葙I賣。
《實施意見》重申，出租人應(yīng)對出租房屋的安全負責(zé)，并與公安派出所簽訂《治安責(zé)任保證書》，特別是集中出租的出租人，還應(yīng)按規(guī)定的要求，全面落實安全管理職責(zé)；違規(guī)租賃受到行政處罰的，在履行處罰決定前將限制其房屋買賣，同時將處罰信息作為其不良記錄，納入本市公共信用信息服務(wù)平臺；不按規(guī)定納稅的，由地稅部門責(zé)令限期繳納，并從滯納稅款之日起按日加收滯納金。
根據(jù)規(guī)定，出租人禁止向無身份證明的人員出租；禁止向利用出租房屋進行違法生產(chǎn)經(jīng)營活動的人員出租；發(fā)現(xiàn)承租人利用出租房屋有犯罪活動嫌疑的，出租人應(yīng)及時向公安機關(guān)報告。
2.租住“群租”房將被暫停辦理居住證。
對于承租人，《實施意見》要求應(yīng)對出租房屋的使用安全負責(zé)。租住“群租”房的，在“群租”整改前，按照合法穩(wěn)定居住的要求，將暫停辦理承租人的居住房屋租賃合同備案、居住證和臨時居住證等手續(xù)。開展集中整治前，街鎮(zhèn)應(yīng)向承租人履行告知義務(wù)，并給予承租人適當(dāng)?shù)倪^渡期限。
《實施意見》還明確，承租人承租居住房屋應(yīng)當(dāng)用于自住，確需轉(zhuǎn)租的，應(yīng)征得出租人同意，且不得以營利為目的。轉(zhuǎn)租人抗拒執(zhí)法的，由公安部門依法處以警告、罰款，直至拘留。違規(guī)轉(zhuǎn)租人信息將作為不良記錄，納入本市公共信用信息服務(wù)平臺，供相關(guān)管理部門信息共享和符合條件的社會主體依據(jù)相關(guān)規(guī)定查詢。對于被處罰的轉(zhuǎn)租人，建立“黑名單”，分別抄告工商、地稅等部門加強監(jiān)管，并通報各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，不得為“黑名單”上人員居間代理房屋租賃業(yè)務(wù)。
3.中介：若違規(guī)將被暫停經(jīng)紀合同網(wǎng)上備案資格。
《實施意見》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人不得為不符合規(guī)定的房屋租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀服務(wù)，不得參與或者教唆他人參與“群租”等違規(guī)租賃行為。發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，除行政處罰，還將暫停其經(jīng)紀合同網(wǎng)上備案資格，記入信用檔案，并交由工商部門按照分類管理的要求，列為重點監(jiān)管對象。
加大處罰
提高違法成本
針對當(dāng)前“群租”治理執(zhí)法成本高、違法成本低的問題，上海同步修訂《管理辦法》時，加大了對違規(guī)租賃行為的處罰力度。
一方面，提高了對部分違規(guī)行為的處罰標準。針對出租人和轉(zhuǎn)租人，將罰款幅度由2011年《管理辦法》的“5000元以上3萬元以下”，提高至“1萬元以上10萬元以下”；針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，將罰款幅度由2011年《管理辦法》的“3000元以上3萬元以下”，提高至“3萬元以上10萬元以下”。
另一方面，新增了違反安全管理要求的處罰措施。出租房屋不符合規(guī)定的治安、消防等標準和要求的，由公安部門責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款；出租人集中出租房屋達到一定規(guī)模，未落實相應(yīng)安全管理責(zé)任，造成嚴重后果的，由公安部門責(zé)令改正，并可處最高10萬元以下罰款。
此外，對租住在違法建筑中的來滬人員，按照市政府有關(guān)規(guī)定，不予辦理居住證、臨時居住證，不享受持有居住證、臨時居住證可以享受的相關(guān)權(quán)益待遇。
