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2024年11月24日
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黑名單廣東“唱主角”地產商資金鏈大考
南方都市報8月4日訊 國土資源部最新出爐的一份全國1457宗閑置土地的統計表顯示，北京、廣州、海南、江蘇等地成為閑置土地“重災區”，四地閑置土地數量占全國的近四分之一，70%以上閑置土地性質為住宅用地。
其中，廣東省土地限制宗數高達324宗，居全國各省區之首；涉及合同價款57.84億元，略低于北京的57.87億元，居全國第二；閑置土地面積956.7044公頃，緊隨四川、海南，居全國第三。
目前，國土部正聯手銀監會對全國1457宗閑置土地進行秘密清查，正是為了下一步有可能收回這些土地做準備，其中80%的閑置土地可能被收回。分析人士認為，在此之前，銀行系統里始終沒有完整而系統的囤地企業名單，在擁有了這份名錄之后，繼再融資渠道被封鎖之后，銀行信貸的限制，才剛剛真正開始。
廣東三項指標居前
南都記者昨日向四大行以及幾家商業銀行的相關人員咨詢，中國銀行的部分支行稱并沒有收到這份名單，可能是因為“各個支行文件傳遞速度不一的原因”。而一家商業銀行的相關人員則表示，“正在召開審貸會議學習和傳達上級精神。”
據中國證券報采訪的知情人士介紹，這份統計表是前段時間國土資源部第一次全國大規模調研后總結出的“黑名單”，此次調研共派出31個調研組，赴31個省區市。
其中，北京閑置土地共160宗，總面積703公頃；海南有141宗閑置土地，總占地面積超過1672公頃，主要分布在海口和三亞；江蘇閑置土地119宗；而上海則是“零”閑置。
在國土部這份統計中，廣東省閑置土地三項指標均居前列：宗數第一，金額第二，面積第三。其中，廣州是廣東省情況最為嚴峻的城市，廣州閑置土地54宗，總出讓金額約5.87億元，住宅用地占六成。
據悉，被列入名單的閑置土地遍布廣州的各個區域，包括花都、增城、白云、番禺等遠郊區域，和天河、海珠、越秀等中心城區。從約定開工時間看，不少地塊的閑置時間已經長達17年，閑置時間最短的也已有4年時間。從目前廣州的地價水平看，這些地塊早已升值幾十倍。
“廣州在今年年初已對所有土地進行了排查，有了初步閑置土地數據，也的確上報了國土資源部。”廣州是國土房管局相關人士表示，這些閑置土地僅是初步清理，一些閑置土地已經進入司法程序，走完程序后將正式認定是否閑置土地，的確是閑置土地的地塊將征收土地閑置費，勒令其立刻動工開發，閑置超過兩年的將會被無償收回。
但亦有例外。廣東經國律師事務所律師李興厚向南都記者表示，根據《廣州市閑置土地處理辦法》第六條規定“因不可抗力、政府及其有關部門行為或者動工開發必需的前期工作（不含用地單位應承擔的工作）造成本辦法第五條第二、三款規定期限延遲的，經核實后，受影響時段不計入規定期限?！币虼?，即使地塊延期開發已超過兩年，如屬前述原因造成的，也不會被收回。
劍指地產開發信貸
“4月新政主要是針對購房者作出政策限制，矛頭直接指向投機者和炒房者。”廣州經緯房產研究中心經理朱欣苑表示，對于開發商信貸的控制一直沒有相關政策出臺。此前，證監會就房地產企業再融資工作與國土資源部合作，由國土資源部首先在閑置土地等方面出具意見，合格后方可進入證監會的程序。
業界人士認為，此次國土部與銀監會清查土地閑置是按照國務院4月14日以來部署的樓市調控工作的統一精神進行的細化落實工作。在此之前，銀行系統里始終沒有完整而系統的囤地企業名單，在擁有了這份名錄之后，繼再融資渠道被封鎖之后，銀行信貸的限制，才剛剛真正開始。
“開發商房地產項目貸款會因為被列入黑名單而受到的影響是顯而易見的，開發商的融資能力將會受到限制，融資成本可能上升。”廣東經國律師事務所律師李興厚認為，即便沒有銀監會的要求，銀行自身對囤地企業的審核也會主動變嚴。
“銀行已對閑置土地建設項目貸款的，因政府收回閑置土地行為蒙受損失的可能性是存在的，這是正常的商業風險?！崩钆d厚分析說，因閑置土地本身項目開發就已存在問題，否則也不會出現閑置，政府收回閑置土地不過是使風險立即顯現出來，并未給項目帶來更多額外的風險?！肮视摄y行自行承擔風險，是符合商業運作規律的，無可厚非?！?/p>
事實上，今年以來全國各地清查土地閑置、土地增值稅等措施不斷，但房地產開發信貸卻在快速膨脹。廣東省房協的半年報中顯示，今年上半年，廣東省房地產項目國內貸款690.38億元，大幅增長43.8%，這體現了房地產企業資金的來源對銀行的依賴性較強。
調控步入深水區
嚴查土地閑置的同時，國土部7月31日發布了上半年全國住房用地供應情況：上半年住房用地供應量達到5.6萬公頃，同比增加135%.
按照年初國土部宣布的今年全年住房用地供應計劃是18萬公頃，這意味著半年過去了，完成進度僅僅是三分之一。無獨有偶，上半年廣州土地總成交10宗，出讓金總額29.19億元，成交土地面積為15.9萬平方米。按照全年供地計劃，上半年成交僅8%.而上半年深圳實際供應量只有20萬平方米，只完成全年計劃的14%.
這意味著按照土地供應計劃，下半年全國土地市場供應量大大增加，與此同時，廣州、深圳、北京等一線城市的供應量則更多，廣州更是高達九成以上。若閑置土地的回收政策得到有力落實，開發商不得不開始動工建設，這將進一步增加住宅市場的供應量。
近期國土部動作頻頻，地產調控的方向已經走向縱深，諸多分析人士表示，“針對購房者的政策打擊過寬，第二套改善型住房也被劃在其中，政策上已經難有加碼的余地，但占房價成本重要部分的土地價格是否能趨向合理，政策的空間相當大?！?/p>
“毫無疑問，下半年將有天量土地推出，而兩大部委嚴查土地閑置同樣也將增大住宅市場的供應，這對平抑地價將起到積極的作用?！睆V州經緯房產朱欣苑分析認為，“需求面的調控已經是史上最嚴厲，而嚴查土地閑置，不單是降低土地市場風險，同時更會起到平抑地價，增加住宅供應的作用。這一效果將在明后年逐步顯現?！?/p>
國土部1457宗閑置土地“黑名單”涉及的主要省市
廣東324宗
北京160宗
重慶151宗
海南141宗
江蘇119宗
貴州108宗
