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2024年11月25日
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伴隨此輪“史上最嚴厲”之樓市新政的調控，住宅市場與商業地產此消彼長的態勢日漸凸顯。而當前，在各地住宅市場已進入理論上的困頓期時，商業地產借機上位，正在刮起了一場強勁的投資“龍卷風”。
一線城市商業地產過熱
來自北京市統計局的統計數據顯示，上半年北京市完成寫字樓投資158.1億元，增長1.8倍；商業及服務業等經營性用房投資121.4億元，增長50.4%。上半年北京寫字樓竣工面積90.4萬平方米，增長19.1%；商業及服務業等經營性用房竣工面積113.6萬平方米，增長30.6%。從以上數據，我們不難看出，北京的商業地產市場（包括寫字樓和商鋪），在今年上半年呈現出了有別于住宅市場的熱鬧景象。
與此同時，一線城市中，同樣上海、廣州等地的商業地產市場也是一片熱火朝天，盛況超前。據中國寫字樓研究中心（CORC)研究統計顯示，今年上半年，上海寫字樓市場的平均租金漲至人民幣6.8元/平方米/天，同比上季度上升了4個百分點。而受世博會利好因素的刺激，上海商鋪市場也保持了強勁反彈，優質商鋪的空置率進一步降至不到1%的歷史低位。
廣州方面，通過我們的研究發現，今年第二季度廣州甲級寫字樓租金環比上升2個百分點，月租金達到115元/平方米。同時“亞運效應”逐漸顯現，大型商場空置率持續下降，租金呈現企穩回升態勢，本地零售商對市場重拾信心。尤其中心地段的高端商鋪收獲甚豐，租金普遍看漲，市場租售兩旺。
商業地產2.0升級版時代來臨
來自一線城市的商業地產熱度不減，造就了市場的空前繁榮。同時，一線城市過于飽和的商業地產開發，市場“先行者”的角色已然完成，投資市場對于商業地產過多的追逐，則在中央敲定“城鎮化”發展思路后，投資方向被齊刷刷的聚攏到二三線城市。由此，我們有理由相信，商業地產2.0升級版時代（進入二三線城市發展的時代）大幕即啟。
據悉，“十二五”期間，中國將進入城鎮化與城市發展雙重轉型的新階段。在這樣的一個歷史發展階段，城鎮化將直接利好二三線城市的不斷升級發展。而對于這些城市即將面臨的城市商業版圖升級的需求，更推動了其城市商用物業的需求。
“二三線城市商業地產規模將會進入一個放量擴展的新階段，層次化、多元化的消費需求將直接推動商業地產的發展。”業內人士認為，城市化進程和區域經濟發展在中國方興未艾，二三線城市的商業地產開發是繼一線中心城市開發后，一個新的行業增長點和有巨大挖掘潛力的市場，如能準確把握住機會，將大有可為。
城市是商業地產發展的沃土，離開了城市這塊沃土，商業地產將無法發揮其物業價值，生根發芽。我們承認，經濟發達的一線城市是我國商業地產發展的大本營，但除了北上廣深等一線城市外，其他二三線城市的商業活動逐漸隨著國際國內環境的好轉，而日漸活躍，其廣闊的市場發展前景，無疑又昭示了屬于商業地產2.0升級版的時代已經來臨。
地產商掘金二三線城市
“變則通，通則達”，沒有企業會自甘滅亡，在危局中求變求存，是這些精明地產商們多年行走江湖悟出的道理。無論是一線城市的競爭更激烈，還是受調控影響更深，單就今年來看，特別是四月中旬的調控新政出來后，不少地產大鱷都不約而同地選擇轉戰二三線城市發展。這其中，商用物業又成為其關注的焦點。
事實上，早在新政前，已經有一些敏感的地產商，提前嗅出了今年樓市的不尋常。其中最典型的代表無疑就是被譽為“住宅老大”的萬科。據業內人士透露，去年萬科拿地基本都在在二三線城市。去年年底，只做住宅的萬科打破鐵律更宣稱將持有商投比例提高到20%，而今年樓市調控政策出臺后，萬科對于二三線城市商業地產市場的開拓則愈加明顯。
在如今一線城市陷入理論上的困頓期時，而二三線城市則如“神筆馬良”圈畫的那一座座“金山”，深深的為一些地產商人所渴求。據了解，除了萬科，更有萬達、保利、恒大、中糧、華潤、金地、綠地等等叫得上號的地產巨頭們，在此輪新政后，它們也都沒有閑著。為求生存和發展，它們更多的是被迫轉型，紛紛加大持有二三線城市商用物業來度過眼下難關。
警惕過熱導致“過剩”
在人們更多的關注商業地產過熱的同時，“過剩”現象也當為我們所警惕。商業地產，尤其如此。此輪新政調控對于全國商品房市場已形成重壓，但于一線城市抑或二三線城市的商業地產而言，卻成就了其成為投資市場的“搶手貨”，市場熱鬧襲人。即便如此，市場擔憂依然存在。
據了解，目前上海人均商業地產面積已經超過香港，接近東京、紐約的水平；而北京、廣州、深圳等地商業地產銷售率不超過五成，商業地產總量過剩，空置率居高不下。據此，有業內人士認為，繁榮的商業地產背后也暗藏隱憂，不及時調整結構和區域布局以及經營管理，將不可避免的會面臨“過剩”問題。
“不可否認的是，商業地產項目在有些地區已陷入過度飽和的陷阱。商業地產的熱鬧景象，也并不能掩蓋其存在大量供應過剩和供需結構不合理等諸多問題。”來自CORC主任、房訊網總裁、北京寫字樓信息網CEO劉凱指出，目前一些城市的商業地產出現了一種普遍情況，一方面是某些地段的項目供不應求，一方面又是其他很多不合理的商業項目，無人買賬，市場上同時存在著“過剩”和“不足”。
同時，劉凱還強調了，“在很多城市，一些不合理的地段出現大量的商業地產項目，沒有人流，沒有便捷交通，更沒有輻射力，項目面臨招商難，成為‘人氣孤島’將不可避免。”在他看來，形成這種現象的解釋只有一種，那就是產能過剩與結構性過剩不能得到很好的解決，這在目前中國土地市場日漸稀缺的情況下，造成了大量的資源浪費。
此外，“項目是出售簡單賺取差價，還是持有出租，還是租售并舉，這也是需要企業思考的現實問題。”在劉凱看來，在現今一些商業地產的開發行為缺乏專業性，開發各自為政，商業網點位置重疊、同質化現象嚴重的情況下，對于如何駕馭好和經營好一個商業地產項目，其精準的市場定位和優秀的管理能力，則顯得尤為必要。
